Αυθαίρετες κατασκευές πριν από μεταβίβαση

Η μεταβίβαση ακινήτου δεν είναι μόνο συμβολαιογραφική και φορολογική πράξη. Είναι και πολεοδομική διαδικασία υψηλού πρακτικού κινδύνου. Η ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών, μη δηλωμένων αλλαγών χρήσης, αποκλίσεων από την οικοδομική άδεια ή ελλιπούς τακτοποίησης μπορεί να επηρεάσει την εγκυρότητα, την ασφάλεια και την οικονομική αξία της συναλλαγής. Για τον λόγο αυτόν, ο πολεοδομικός έλεγχος πρέπει να προηγείται του συμβολαίου και όχι να αντιμετωπίζεται ως τυπική εκκρεμότητα της τελευταίας στιγμής.

Το πρώτο πρακτικό ζήτημα είναι η σύγκριση μεταξύ πραγματικής κατάστασης και νόμιμου φακέλου. Ο μηχανικός δεν αρκεί να δει το ακίνητο επιφανειακά. Πρέπει να εξετάσει την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια, τυχόν αναθεωρήσεις, δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αυθαιρέτων, βεβαιώσεις περαίωσης, κατόψεις, τοπογραφικά και τη σημερινή χρήση του ακινήτου. Συχνά το πρόβλημα δεν είναι μια εμφανής αυθαίρετη προσθήκη, αλλά μικρές αποκλίσεις που έχουν συσσωρευθεί με τα χρόνια.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται οι αλλαγές χρήσης. Ένας χώρος που εμφανίζεται ως κατοικία μπορεί να χρησιμοποιείται ως γραφείο, αποθήκη, κατάστημα ή τουριστικό κατάλυμα. Ένας βοηθητικός χώρος μπορεί να έχει ενσωματωθεί στην κύρια χρήση. Μια πιλοτή, ένα υπόγειο, μια σοφίτα ή ένα πατάρι μπορεί να έχουν μετατραπεί σε χώρο που επηρεάζει τον συντελεστή δόμησης ή τις πολεοδομικές απαιτήσεις. Η πραγματική εμπορική χρήση του ακινήτου δεν αρκεί αν δεν αντιστοιχεί σε νόμιμη πολεοδομική βάση.

Η ύπαρξη τακτοποίησης δεν λύνει πάντοτε όλα τα ζητήματα. Πρέπει να ελέγχεται αν η υπαγωγή έγινε σωστά, αν περιλαμβάνει όλες τις αυθαιρεσίες, αν έχουν καταβληθεί τα απαιτούμενα ποσά, αν η περιγραφή αντιστοιχεί στην πραγματική κατάσταση και αν υπάρχουν περιορισμοί λόγω περιοχής ή ειδικού καθεστώτος προστασίας. Μία ελλιπής ή λανθασμένη υπαγωγή μπορεί να δημιουργήσει σοβαρό πρόβλημα σε μεταγενέστερο έλεγχο ή σε νέα άδεια.

Από την πλευρά του αγοραστή, ο πολεοδομικός έλεγχος είναι ζήτημα οικονομικής προστασίας. Το τίμημα ενός ακινήτου επηρεάζεται από το τι μπορεί νόμιμα να χρησιμοποιηθεί, να μεταβιβασθεί, να μισθωθεί, να ανακαινισθεί ή να αξιοποιηθεί. Η αγορά ακινήτου με πολεοδομικές εκκρεμότητες μπορεί να οδηγήσει σε δαπάνες τακτοποίησης, αδυναμία έκδοσης άδειας, πρόστιμα ή δυσκολία χρηματοδότησης.

Από την πλευρά του πωλητή, η έγκαιρη προετοιμασία μειώνει τον κίνδυνο καθυστέρησης ή ματαίωσης της συναλλαγής. Η συγκέντρωση φακέλου, ο έλεγχος τίτλων, σχεδίων και πραγματικής κατάστασης και η διόρθωση εκκρεμοτήτων πριν από τη διαπραγμάτευση ενισχύουν την αξιοπιστία της πώλησης. Αντίθετα, η ανακάλυψη αυθαιρεσιών λίγο πριν από το συμβόλαιο συχνά οδηγεί σε επαναδιαπραγμάτευση ή απώλεια εμπιστοσύνης.

Η ασφαλής πρακτική είναι κάθε μεταβίβαση να συνοδεύεται από ουσιαστικό πολεοδομικό due diligence. Ο φάκελος πρέπει να δείχνει τι έχει αδειοδοτηθεί, τι έχει κατασκευαστεί, τι έχει τακτοποιηθεί και τι παραμένει εκκρεμές. Στο σύγχρονο πολεοδομικό δίκαιο, η βεβαίωση μηχανικού δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως απλό τυπικό έγγραφο. Είναι το τελικό αποτέλεσμα ενός ελέγχου που προστατεύει και τα δύο μέρη της συναλλαγής.