Εκτός σχεδίου δόμηση και επενδυτική ασφάλεια

Η αγορά αγροτεμαχίου ή εκτός σχεδίου ακινήτου με σκοπό τη δόμηση απαιτεί πολύ προσεκτικό έλεγχο. Η δυνατότητα οικοδόμησης δεν προκύπτει απλώς από το εμβαδόν του ακινήτου ή από την ύπαρξη δρόμου στην πράξη. Εξαρτάται από αρτιότητα, οικοδομησιμότητα, πρόσωπο, πρόσβαση, χρόνο δημιουργίας, ειδικές πολεοδομικές και περιβαλλοντικές δεσμεύσεις, δασικό χαρακτήρα, αρχαιολογικούς περιορισμούς και τυχόν ειδικά καθεστώτα προστασίας. Η παράλειψη ελέγχου μπορεί να μετατρέψει μια φαινομενικά ελκυστική αγορά σε ακίνητο χωρίς πραγματική δυνατότητα αξιοποίησης.

Το πρώτο πρακτικό ζήτημα είναι ότι η αρτιότητα δεν ταυτίζεται πάντοτε με την οικοδομησιμότητα. Ένα ακίνητο μπορεί να έχει επαρκές εμβαδόν, αλλά να μην πληροί άλλες προϋποθέσεις δόμησης. Αντίστροφα, μπορεί να επικαλείται παρεκκλίσεις ή παλαιότητα δημιουργίας που χρειάζονται ειδική τεκμηρίωση. Ο έλεγχος πρέπει να στηρίζεται σε τίτλους, τοπογραφικά, αεροφωτογραφίες, διοικητικές πράξεις και όχι μόνο σε δηλώσεις πωλητή ή παλαιές εκτιμήσεις.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η πρόσβαση. Η ύπαρξη φυσικού δρόμου ή διαδρομής δεν σημαίνει αυτομάτως ότι υπάρχει νόμιμη οδική σύνδεση ή πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό, όπου αυτό απαιτείται. Η πρόσβαση πρέπει να ελέγχεται νομικά και τεχνικά, ιδίως όταν το ακίνητο βρίσκεται σε αγροτική, παραλιακή, ορεινή ή νησιωτική περιοχή. Η αμφισβήτηση της πρόσβασης μπορεί να επηρεάσει άμεσα τη δυνατότητα έκδοσης άδειας.

Πολύ συχνά παραβλέπονται οι ειδικές δεσμεύσεις. Δασικοί χάρτες, περιοχές Natura, ζώνες προστασίας, αρχαιολογικοί χώροι, αιγιαλός και παραλία, ρέματα, γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας και ειδικά χωροταξικά καθεστώτα μπορεί να περιορίζουν ή να αποκλείουν τη δόμηση. Η εκτός σχεδίου δόμηση δεν εξετάζεται ποτέ αποκομμένα από το περιβαλλοντικό και χωροταξικό πλαίσιο της περιοχής.

Από πρακτική άποψη, ο αγοραστής πρέπει να ζητά πριν από την αγορά σαφή γνωμοδότηση μηχανικού και νομικού για το αν το ακίνητο είναι οικοδομήσιμο για τη συγκεκριμένη χρήση που τον ενδιαφέρει. Άλλη είναι η απαίτηση για κατοικία, άλλη για τουριστική εγκατάσταση, άλλη για επαγγελματική χρήση και άλλη για αγροτική δραστηριότητα. Η γενική φράση οικοδομήσιμο αγροτεμάχιο δεν αρκεί.

Η ασφάλεια της επένδυσης απαιτεί έλεγχο και μελλοντικής διαδικασίας. Πρέπει να εξετάζεται αν απαιτούνται εγκρίσεις δασαρχείου, αρχαιολογίας, περιβαλλοντικής αρχής, συμβουλίου αρχιτεκτονικής, κυκλοφοριακής σύνδεσης ή άλλων φορέων. Η δυνατότητα λήψης οικοδομικής άδειας εξαρτάται συχνά από περισσότερα στάδια από όσα υπολογίζει αρχικά ο αγοραστής.

Η ασφαλής πρακτική είναι η αγορά εκτός σχεδίου ακινήτου να γίνεται μόνο μετά από πλήρη πολεοδομικό και νομικό έλεγχο. Το κρίσιμο δεν είναι τι φαίνεται δυνατό στο έδαφος, αλλά τι επιτρέπεται με βάση το ισχύον καθεστώς. Στην εκτός σχεδίου δόμηση, η επενδυτική αξία ενός ακινήτου βρίσκεται στη βεβαιότητα της νόμιμης αξιοποίησης και όχι στη γενική εντύπωση ότι κάποτε θα μπορεί να χτιστεί.