Το νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού (τύπου Airbnb)

Οι προϋποθέσεις, οι περιορισμοί και η φορολόγηση (άρθρο 111 Ν. 4446/2016)

ΣΥΝΤΑΚΤΗΣ:

Μάριος Σιούφας

ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ:

28/04/2018 - 11:43

ΤΕΛΕΥΤΑΙΑ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ:

29/04/2018 - 17:09

Με τις διατάξεις του άρθρου 111 του Νόμου 4446/2016, όπως τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις των άρθρων 36 του Ν. 4465/2017 και 84 του Ν. 4472/2017 και, έκτοτε, ισχύουν, διαμορφώθηκε το ρυθμιστικό πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, που διέπει τις ευκαιριακές και βραχυπρόθεσμες μισθώσεις ακινήτων. Ειδικότερα, με τις εν λόγω διατάξεις :

Ι. Oρίζονται οι αντίστοιχες έννοιες:

  • Tου ακινήτου της οικονομίας του διαμοιρασμού, η οποία καλύπτει α) το διαμέρισμα, β) τη μονοκατοικία, εκτός από τις μονοκατοικίες που έχουν τον ίδιο χαρακτηρισμό λόγω της καταργήσεως της τυχόν υφισταμένης συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας, γ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.
  • Της οικονομίας του διαμοιρασμού, ως το οποιοδήποτε μοντέλο, όπου, οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοιχτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών, που συχνά παρέχουν ιδιώτες.
  • Των ψηφιακών πλατφορμών, ως διμερών ή πολυμερών αγορών, όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας, με σκοπό τη διευκόλυνση της μεταξύ τους συναλλαγής (της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων)
  • Του διαχειριστή ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (εφεξής Β.Μ.Α.), ως του φυσικού ή νομικού προσώπου ή κάθε είδους νομικής οντότητας, (δυναμένου να έχει την ιδιότητα του κυρίου, του ακινήτου, του νομέα ή του επικαρπωτή αυτού, ή, απλώς, την ιδιότητα τρίτου), που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες για τη βραχυχρόνια μίσθωση αυτού (ακινήτου) και μεριμνά, γενικώς, περί αυτής.

ΙΙ. Τίθενται οι προϋποθέσεις, υπό τη συνδρομή των οποίων παρέχεται η δυνατότητα σύναψης Β.Μ.Α., όπως είναι, περιοριστικής καθοριζόμενες :

α) Η εγγραφή του, κατά τα ανωτέρω, διαχειριστή ακινήτου στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.).

β) Ο αριθμός της ως άνω εγγραφής, που συνοδεύει, υποχρεωτικά , την ανάρτηση του ακινήτου σε εμφανές σημείο στις ψηφιακές πλατφόρμες. Οι διαχειριστές ακινήτων, οι οποίοι διαθέτουν ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Π.) σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις των νόμων 4276/2014 (Απλούστευση διαδικασιών λειτουργίας τουριστικών επιχειρήσεων κ.λ.π) και 4179/2013 (ενίσχυση τουριστικών επιχειρήσεων κ.λ.π.) απαλλάσσονται μεν από την υποχρέωση εγγραφής τους στο προαναφερόμενο Μητρώο, υποχρεούνται, όμως, να αναγράφουν σε εμφανές σημείο, κατά την την ανάρτηση του ακινήτου τους στις ψηφιακές πλατφόρμες , τον αριθμό του Ε.Σ.Λ.

III. Το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, φορολογείται σύμφωνα με τις διατάξεις του αριθμού 39Α του Κώδικα φορολογίας εισοδήματος (ν. 4172/2013, όπως ισχύει) ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Στην αντίθετη περίπτωση (όταν παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες), το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, θεωρείται, αδιακρίτως της παροχής και άλλων υπηρεσιών, εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

IV. Προβλέπεται η υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας του κυρίου του ακινήτου, του νομέα, του επικαρπωτή και του υπεκμισθωτή, στην οποία καταχωρούνται τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου, σε περίπτωση που αναθέτουν σε τρίτο τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου, διαφορετικά λογίζονται αυτοί διαχειριστές. Τα ανωτέρα πρόσωπα (κύριος, νομέας, επικαρπωτής, υπεκμισθωτής), εφόσον εκμισθώνουν το ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης, εξακολουθούν να έχουν την υποχρέωση υποβολής της, κατά τα ανωτέρω, δήλωσης, ενώ, σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, βαρύνεται μόνο αυτός στην υποβολή της ως άνω δηλώσεως

V. Προβλέπονται διοικητικές κυρώσεις (πρόστιμο 5.000 ευρώ σε βάρος του διαχειριστή), στην περίπτωση που συνάπτεται βραχυχρόνια μίσθωση, χωρίς να συντρέχουν οι ως άνω συναφείς προϋποθέσεις, καθώς και στην περίπτωση που παραβιάζονται τα ποσοτικά (βραχυχρόνιες μισθώσεις άνω των δύο (2) ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος) και χρονικά όρια (υπέρβαση των ενενήντα (90) ημερών ανά ημερολογιακό έτος και των εξήντα (60) ημερών, ομοίως, για βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων κειμένων σε νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων κατοίκων), επιτρεπομένης της υπερβάσεως των χρονικών αυτών ορίων, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή η υπεκμισθωτή από το σύνολο των ακινήτων (των δύο) που διαθέτει για μίσθωση ή εκμίσθωση, δε υπερβαίνει το ποσό των 12.0000 ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος. Επίσης, επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο 100 ευρώ, σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, από τα πρόσωπα που λειτουργούν τουριστικές επιχειρήσεις, σύμφωνα με το άρθρο 46 του Ν. 4179/2013, στα ίδια πρόσωπα, που έχουν την ιδιότητα του διαχειριστή ακινήτου, σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής, ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος, όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα, κατά την ημέρα που πραγματοποιείται σχετικός έλεγχος και, τέλος, τα πρόστιμα των περιπτ. γ΄ και δ΄ της παρ. 2 του άρθρου 54 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, των οποίων, οι σχετικές διατάξεις εφαρμόζονται κατά παραπομπή.

VI. Τέλος, προβλέπονται τα της συγκροτήσεως μικτών συνεργείων ελέγχου για την πιστή εφαρμογή των διατάξεων του ως άνω άρθρου 111, της συνδρομής αυτών από την Οικονομική Αστυνομία, του δικαιώματος της Α.Ε.Δ.Ε. να λαμβάνει κάθε αναγκαία πληροφορία από τους διαχειριστές ψηφιακών πλατφορμών, ενώ παρέχεται στην Α.Α.Δ.Ε. να καθορίζει, με πράξη του Διοικητή της, τις λεπτομέρειες για την έναρξη ισχύος και τη λειτουργία του ως άνω Μητρώου, τη διαδικασία υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, τη διενέργεια ελέγχου, τα όργανα επιβολής των διοικητικών κυρώσεων και κάθε αναγκαία κανονιστική λεπτομέρεια. –

ΣΗΜΕΙΩΣΗ

I. Με τις ανωτέρω διατάξεις, πέραν της διαμορφώσεως ενός κανονιστικού πλαισίου συμβάσεων βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων (Β.Μ.Α.), που αποκλίνουν, βάσει των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τους, από τις κλασικού τύπου μισθώσεις (του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995 περί εμπορικών μισθώσεων, όπως τροποποιήθηκε , ιδίως με τον ν. 4242/2014, και ισχύει), επιχειρείται η αντιμετώπιση διαπιστωμένων φαινομένων παραοικονομίας και αποφυγής της συνεισφοράς των φορολογουμένων στα δημόσια βάρη, ανάλογα με τη φοροδοτική τους ικανότητα. Οι ψηφιακές ή επιγραμμικές πλατφόρμες, ως κρίσιμος πυρήνας του νεοπαγούς, ως άνω, κανονιστικού πλαισίου, δημιουργούν μια ανοικτή αγορά, που προσφέρεται για την προσωρινή χρήση αγαθών και υπηρεσιών, που συχνώς προσφέρουν οι ιδιώτες. Στην αγορά αυτή δραστηριοποιούνται :

ι) οι πάροχοι υπηρεσιών υπό τις ιδιότητες του προσφέροντος τη χρήση ακινήτου ή και, επιπροσθέτως, άλλες υπηρεσίες (ομότιτλος πάροχος και επαγγελματίες πάροχοι υπηρεσιών),

ii) οι χρήστες των υπηρεσιών και

iii) οι μεσάζοντες, οι οποίοι, μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας συνδέουν παρόχους και χρήστες, διευκολύνοντας τις, μεταξύ τους, συναλλαγές.

Ήδη, η Ευρωπαϊκή Ένωση, στο πλαίσιο της Στρατηγικής για την Ψηφιακή Ενιαία Αγορά (com (2015)192 final/6.5.2015) ολοκλήρωσε μία αξιολόγηση για τον ρόλο που διαδραματίζουν οι ψηφιακές πλατφόρμες στην οικονομία του διαμοιρασμού, που συνδέεται με την καινοτόμο και νεοφυή επιχειρηματικότητα, σύμφωνα με τις βασικές κατευθύνσεις που έχουν δοθεί από το Συμβούλιο Ανταγωνιστικότητας της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ευλόγως αναμένεται και η οικεία ρύθμιση του Ενωσιακού Δικαίου, ως μέτρο διασφαλίσεως της λειτουργίας της εσωτερικής αγοράς.

II. Το πρόδηλο φορολογικό ενδιαφέρον της Πολιτείας για τη λειτουργία του νεότευκτου θεσμού της οικονομίας του διαμοιρασμού, εκδηλώθηκε με σχετικές πολυγραφημένες εγκυκλίους-οδηγίες της αρμόδιας Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) :

1) Την υπ΄ αριθμ 1187/2017 ΠΟΛ (ΦΕΚ τ. Β΄4323/4.12.2017). Με τις διατάξεις αυτής, επαναλαμβάνεται το κείμενο της ρυθμίσεως του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, με τις εξής ενδιαφέρουσες διευκρινίσεις :

α) Ως «ψηφιακή πλατφόρμα» νοείται όποια παρέχει εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της κρίσιμης μισθώσεως ηλεκτρονικώς και δεν περιορίζεται στην προβολή (διαφήμιση) του ακινήτου.

β) Στην έννοια του διαχειριστή ακινήτου, ως έναντι της φορολογικής Διοικήσεως υπολόγου και συναλλασόμενου, εμπίπτει και ο προβαίνων σε δημόσια κατάθεση του μισθώματος στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ), που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους του, τους οποίους ο Διαχειριστής αγνοεί κατά την εγγραφή του ακινήτου στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής».

γ) Η διαδικασία εγγραφής στο ανωτέρω Μητρώο γίνεται ηλεκτρονικώς, μέσω του διαδικτυακού τόπου www.aade.gr και τα δεδομένα που καταχωρούνται επέχουν θέση υπεύθυνης δηλώσεως του αρθρ. 8 του ν. 1599/1986.

δ) Σε περίπτωση εμφανίσεως του αγνώστου δικαιούχου και εισπράξεως, εκ μέρους του, από το ΤΠΑ του κατατεθέντος μισθώματος, ο δικαιούχος υπέχει υποχρέωση δηλώσεως του εισπραχθέντος ποσού.

ε) Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες, δικαιούχοι εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση είναι αλλοδαποί (φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή οντότητες), που δεν διαθέτουν ταχυδρομική διεύθυνση στην Ελλάδα για την εγγραφή τους στο φορολογικό μητρώο, αυτοί υποχρεούνται να ορίσουν φορολογική εκπρόσωπό τους με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, κατά την διαδικασία που ορίζεται στην ΠΟΛ 1253/2013 (φεκ 3367 Β΄).

στ) Ρυθμίζονται τα ζητήματα της τροποποιήσεως της διάρκειας της Β.Μ.Α., της ακυρώσεως και του συμφωνηθέντος μισθώματος, (άρθρο 5) σύμφωνα με τις οικίες φορολογικές διατάξεις κτήσεως εισοδήματος από μισθώσεις ακινήτων.

2) Την υπ΄αριθμ. 1059/23-3-2018 ΠΟΛ. Με τις διατάξεις αυτής και με αφορμή πληθώρα ερωτημάτων, σχετικών με την απαλλαγή από τον ΦΠΑ των Β.Μ.Α., δίδονται οι ακόλουθες, ενδιαφέρουσες διευκρινίσεις :

α) Η Β.Μ.Α. ως, σχετικώς, παθητική δραστηριότητα, απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ κατ΄ εφαρμογή της σχετικής, περί μισθώσεως ακινήτων, διατάξεως της περίπτ. κστ΄της παρ. 1 του άρθρου 22 του Κώδικα ΦΠΑ, όπως ισχύει. Δεν απαλλάσσονται υπηρεσίες διαμονής των ξενοδοχείων και των επιχειρήσεων ενοικιαζομένων επιπλωμένων δωματίων, διαμερισμάτων ή οικιών, οι οποίες υπάγονται στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ (13%), όπως και κάθε άλλη παροχή προσωρινού καταλύματος, που είναι ανάλογη και ανταγωνιστική προς τις παρεχόμενες υπηρεσίες διαμονής στον ξενοδοχειακό τομέα.

β) Η απλή παροχή κλινοσκεπασμάτων δεν θεωρείται πρόσθετη παροχή, και δεν ασκεί, ως εκ τούτου, επιρροή στην απαλλαγή από τον ΦΠΑ των Β.Μ.Α., όπως και το γεγονός της ενσωματώσεως, στην αξία του μισθώματος, των δαπανών που ανάγονται σε παροχές κοινής ωφέλειας, όπως το ηλ.ρεύμα, η ύδρευση, η τηλεφωνία, το ίντερνετ και οι κοινόχρηστες, εν γένει, δαπάνες, που, ως χρεώσεις, επιβαρύνουν τον εκμισθωτή και μετακυλιόνται, εν συνεχεία, στον μισθωτή.

γ) Η απαλλαγή από το ΦΠΑ των Β.Μ.Α., για λόγους ίση μεταχειρίσεως, ισχύει και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, οι οποίες δεν διενεργούνται μέσω ψηφιακών πλατφορμών.