Tο νομικό πλαίσιο της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές
1. Εισαγωγή – Η έννοια της κάθετης ιδιοκτησίας
Η κάθετη ιδιοκτησία αποτελεί ειδική μορφή διηρημένης ιδιοκτησίας, κατά την οποία σε ενιαίο ακίνητο υφίστανται ή πρόκειται να ανεγερθούν περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα και καθένα από αυτά αποτελεί αντικείμενο χωριστής κυριότητας, ενώ το έδαφος εξακολουθεί να ανήκει εξ αδιαιρέτου στους δικαιούχους των επιμέρους καθέτων ιδιοκτησιών.
Η νομική βάση του θεσμού βρίσκεται στα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ, στον ν. 3741/1929 και, ιδίως, στο ν.δ. 1024/1971 περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου.
Η νομολογία του Αρείου Πάγου χαρακτηρίζει την κάθετη ιδιοκτησία ως σύνθετο εμπράγματο δικαίωμα. Περιλαμβάνει αφενός χωριστή αποκλειστική κυριότητα στο αυτοτελές οικοδόμημα και αφετέρου αναγκαστική εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα επί του ενιαίου ακινήτου και των κοινών μερών του. Η θέση αυτή επαναλαμβάνεται με ιδιαίτερη σαφήνεια στις ΑΠ 1618/2013, ΑΠ 1832/2014, ΑΠ 2070/2014 και, πλέον πρόσφατα, ΑΠ 312/2024.
Η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας δεν συνεπάγεται κατάτμηση του ακινήτου. Από πολεοδομική άποψη το γήπεδο ή οικόπεδο παραμένει ενιαίο και η δυνατότητα δόμησής του κρίνεται συνολικά. Η νομολογία δέχεται συναφώς ότι ο συντελεστής δόμησης υπολογίζεται επί του ενιαίου ακινήτου και ότι η κατανομή της χρήσης μεταξύ των δικαιούχων δεν μετατρέπει τα επιμέρους τμήματα αποκλειστικής χρήσης σε αυτοτελή οικόπεδα ή γήπεδα.
2. Το αρχικό καθεστώς του ν.δ. 1024/1971
Το άρθρο 1 παρ. 1 του ν.δ. 1024/1971 επέτρεψε τη σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας επί περισσότερων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρομένων σε ενιαίο οικόπεδο. Η ρύθμιση συνδέθηκε αρχικά με ακίνητα που βρίσκονταν εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως.
Με τον ν. 2052/1992 το πεδίο εφαρμογής επεκτάθηκε σε ακίνητα εντός ορίων οικισμών προ του 1923 και σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων που έχουν οριοθετηθεί σύμφωνα με το από 24.4.1985 π.δ.
Αντίθετα, για τα γήπεδα που βρίσκονταν εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών εξακολούθησε να ισχύει απαγόρευση σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας. Η ΑΠ 312/2024 επιβεβαιώνει ρητά την ιστορική αυτή εξέλιξη και επισημαίνει ότι μετά την τροποποίηση του ν.δ. 1024/1971 με τον ν. 2052/1992 δεν επιτρεπόταν γενικώς σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας στα εκτός σχεδίου γήπεδα που υπάγονταν στους γενικούς όρους εκτός σχεδίου δόμησης.
3. Η αποφασιστική μεταβολή με τον ν. 4178/2013 και τον ν. 4495/2017
Η κρίσιμη μεταβολή επήλθε αρχικά με το άρθρο 5 του ν. 4178/2013 και στη συνέχεια με το άρθρο 98 του ν. 4495/2017.
Σήμερα, το άρθρο 98 παρ. 1 του ν. 4495/2017 προβλέπει ότι οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του ν.δ. 1024/1971 εφαρμόζονται και σε γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, εφόσον επί αυτών έχουν ανεγερθεί μέχρι την 28.7.2011 οικοδομήματα, νόμιμα ή αυθαίρετα που μπορούν να υπαχθούν στις διατάξεις του ν. 4495/2017, με την επιφύλαξη των απαγορεύσεων του άρθρου 89.
Υπό τις προϋποθέσεις αυτές επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και η μεταγραφή ή κτηματολογική καταχώρισή της.
Η ίδια διάταξη αναγνωρίζει ως εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές και παλαιότερες συστάσεις διηρημένων ιδιοκτησιών που είχαν πραγματοποιηθεί πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 4495/2017, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις και δεν έχει ήδη κηρυχθεί η ακυρότητά τους με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.
Η ΑΠ 312/2024 αποτελεί ιδιαίτερα σημαντική απόφαση για το ζήτημα, διότι εφαρμόζει ευθέως το άρθρο 98 παρ. 1 του ν. 4495/2017 και αναγνωρίζει ότι η νεότερη αυτή ρύθμιση επανέλαβε το καθεστώς που είχε προηγουμένως εισαγάγει το άρθρο 5 του ν. 4178/2013.
4. Η κρίσιμη ημερομηνία της 28.7.2011
Βασική προϋπόθεση της ειδικής ρύθμισης είναι η ύπαρξη οικοδομημάτων στο γήπεδο μέχρι την 28.7.2011.
Η διάταξη δεν επιτρέπει, επομένως, τη δημιουργία κάθετης ιδιοκτησίας σε οποιοδήποτε αδόμητο εκτός σχεδίου γήπεδο. Αφορά ειδικά γήπεδα στα οποία είχαν ήδη ανεγερθεί οικοδομήματα έως την κρίσιμη ημερομηνία.
Η ανέγερση μέχρι την 28.7.2011 αποδεικνύεται με αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από μηχανικό, σύμφωνα με το άρθρο 98 παρ. 1 ν. 4495/2017.
Η χρονική αυτή προϋπόθεση έχει ουσιαστικό χαρακτήρα. Η ειδική δυνατότητα του άρθρου 98 δεν αποτελεί γενική πολεοδομική άδεια για δημιουργία νέων καθέτων ιδιοκτησιών σε αδόμητα εκτός σχεδίου γήπεδα, αλλά μηχανισμό εμπράγματης οργάνωσης ήδη διαμορφωμένων πραγματικών καταστάσεων.
5. Νόμιμα και αυθαίρετα οικοδομήματα
Το άρθρο 98 παρ. 1 δεν περιορίζεται σε νομίμως ανεγερθέντα κτίσματα.
Καταλαμβάνει και αυθαίρετα οικοδομήματα, υπό την προϋπόθεση ότι αυτά μπορούν να υπαχθούν στις διατάξεις του ν. 4495/2017 και ότι δεν εμπίπτουν στις εξαιρέσεις του άρθρου 89 του ίδιου νόμου.
Επομένως, στην πράξη προηγείται ο έλεγχος της πολεοδομικής κατάστασης κάθε κτίσματος. Δεν αρκεί η απλή ύπαρξή του πριν από την 28.7.2011. Πρέπει να εξεταστεί εάν είναι νόμιμο ή, όταν είναι αυθαίρετο, εάν μπορεί νομίμως να υπαχθεί στο καθεστώς τακτοποίησης.
6. Η δικαστική σύσταση με πλειοψηφία 65%
Ιδιαίτερη πρακτική σημασία παρουσιάζει το άρθρο 98 παρ. 2 ν. 4495/2017.
Κατά τη διάταξη αυτή, συνιδιοκτήτες που εκπροσωπούν τουλάχιστον το 65% του γηπέδου, επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, μπορούν, υπό τις προϋποθέσεις της παρ. 1, να ζητήσουν δικαστικώς τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών.
Πρόκειται για σημαντική απόκλιση από τον γενικό κανόνα της ομοφωνίας των συγκυρίων ως προς τη συμβατική αναδιάρθρωση των εμπράγματων σχέσεων. Ο νομοθέτης παρέχει ειδική αγωγή στους συγκυρίους που συγκεντρώνουν το απαιτούμενο ποσοστό, προκειμένου να καταστεί δυνατή η εμπράγματη οργάνωση των αυτοτελών οικοδομημάτων.
Η διάταξη δεν επιτρέπει μονομερή συμβολαιογραφική σύσταση από το 65% των συγκυρίων. Παρέχει δυνατότητα προσφυγής στο δικαστήριο και δικαστικής σύστασης υπό τις προϋποθέσεις του νόμου.
7. Η νομική φύση των τμημάτων αποκλειστικής χρήσης
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται ως προς τη νομική φύση των τμημάτων στα οποία αντιστοιχούν οι επιμέρους κάθετες ιδιοκτησίες.
Το τμήμα αποκλειστικής χρήσης που αντιστοιχεί σε συγκεκριμένη κάθετη ιδιοκτησία δεν καθίσταται αυτοτελές γεωτεμάχιο. Το έδαφος εξακολουθεί να αποτελεί αντικείμενο αναγκαστικής συγκυριότητας των συνιδιοκτητών.
Η ΑΠ 1832/2014 δέχεται ότι κατά τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας δημιουργείται χωριστή κυριότητα στο αυτοτελές οικοδόμημα και αναγκαστική συγκυριότητα, κατά το οικείο ποσοστό, στο ενιαίο οικόπεδο. Η σύσταση γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη και μεταγραφή ή κτηματολογική καταχώριση. Η βούληση για τη σύσταση μπορεί να προκύπτει από το σύνολο του περιεχομένου της σχετικής σύμβασης, χωρίς να απαιτείται συγκεκριμένη πανηγυρική διατύπωση.
Η ίδια βασική κατασκευή επιβεβαιώνεται από τις ΑΠ 1618/2013 και ΑΠ 2070/2014.
8. Κάθετη ιδιοκτησία και πολεοδομική ενότητα του γηπέδου
Η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας δεν διασπά πολεοδομικά το γήπεδο.
Για τον υπολογισμό της αρτιότητας, της δόμησης, της κάλυψης και των λοιπών πολεοδομικών μεγεθών εξετάζεται το ενιαίο ακίνητο, εκτός αν ειδική πολεοδομική διάταξη προβλέπει διαφορετικά.
Η ΑΠ 312/2024 επισημαίνει ότι κάθε δικαιούχος κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί, εφόσον δεν προβλέπεται διαφορετικά στη συστατική πράξη, να οικοδομήσει στο τμήμα αποκλειστικής χρήσης επιφάνεια ανάλογη προς το ποσοστό συγκυριότητάς του, πάντοτε όμως με τήρηση των πολεοδομικών διατάξεων. Η απόφαση παραπέμπει συναφώς στις ΑΠ 443/2020 και ΑΠ 118/2003.
Η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας δεν μπορεί επομένως να χρησιμοποιηθεί ως μέσο παράκαμψης των κανόνων κατάτμησης ή ως τρόπος πολλαπλασιασμού της επιτρεπόμενης δόμησης.
9. Η σχέση μεταξύ ποσοστού συγκυριότητας και δικαιώματος δόμησης
Το δικαίωμα κάθε ιδιοκτήτη να αξιοποιεί πολεοδομικά την κάθετη ιδιοκτησία του συνδέεται με το ποσοστό συγκυριότητάς του στο ενιαίο ακίνητο και με όσα ειδικότερα προβλέπει η συστατική πράξη.
Η ΑΠ 312/2024 δέχεται ότι, εφόσον δεν υπάρχει διαφορετική ρύθμιση στη σύσταση, ο ιδιοκτήτης δικαιούται να οικοδομήσει επιφάνεια ανάλογη προς το ποσοστό συγκυριότητάς του. Παράλληλα, πρέπει να τηρούνται οι όροι δόμησης, τα ποσοστά κάλυψης και οι απαιτούμενες αποστάσεις μεταξύ των αυτοτελών οικοδομημάτων.
Η ιδιωτική συμφωνία μεταξύ των συγκυρίων δεν μπορεί να καταργήσει ή να παρακάμψει πολεοδομικές απαγορεύσεις αναγκαστικού δικαίου.
10. Ο ρόλος της συστατικής πράξης
Η συστατική πράξη πρέπει να προσδιορίζει με σαφήνεια:
- το αυτοτελές οικοδόμημα ή τα οικοδομήματα που αποτελούν αντικείμενο κάθε κάθετης ιδιοκτησίας,
- τα ποσοστά συγκυριότητας επί του ενιαίου γηπέδου,
- τα τμήματα αποκλειστικής χρήσης,
- τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους,
- την κατανομή των δικαιωμάτων δόμησης, όταν προβλέπεται σχετική συμφωνία,
- τους περιορισμούς χρήσης και οικοδόμησης που έχουν συμφωνηθεί μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Η έλλειψη ειδικού καθορισμού του ποσοστού αναγκαστικής συγκυριότητας δεν συνεπάγεται κατ’ ανάγκη ακυρότητα της σύστασης. Η ΑΠ 312/2024 δέχεται ότι, όταν δεν έχει συμφωνηθεί ειδικό ποσοστό, εφαρμόζονται οι κανόνες των άρθρων 1117 ΑΚ και 10 παρ. 1 ν. 3741/1929 για τον προσδιορισμό της αναλογίας.
11. Συμβολαιογραφικός τύπος και καταχώριση
Η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας αποτελεί εμπράγματη δικαιοπραξία και απαιτεί συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγραφή ή κτηματολογική καταχώριση.
Η ΑΠ 1832/2014 επιβεβαιώνει ότι η σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας κατά τα άρθρα 1 και 2 ν.δ. 1024/1971 πραγματοποιείται με σύμβαση μεταξύ του κυρίου του ακινήτου και του αποκτώντος ή μεταξύ των συγκυρίων, η οποία υποβάλλεται στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και στη δημοσιότητα που απαιτεί το εμπράγματο δίκαιο.
Η απλή κατανομή της χρήσης του ακινήτου μεταξύ των συγκυρίων δεν ισοδυναμεί αυτομάτως με σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας.
12. Χρησικτησία και κάθετη ιδιοκτησία
Ιδιαίτερη διάκριση πρέπει να γίνεται μεταξύ της κτήσης κυριότητας με χρησικτησία και της ίδιας της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας.
Η ΑΠ 1832/2014 δέχεται ότι κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία δεν συνιστάται το πρώτον με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία. Χρησικτησία μπορεί να λειτουργήσει ως τρόπος κτήσης κυριότητας επί αυτοτελούς ιδιοκτησίας που έχει ήδη νομίμως συσταθεί.
Επομένως, η πολυετής αποκλειστική χρήση συγκεκριμένου τμήματος ενός ενιαίου γηπέδου δεν αρκεί αφ’ εαυτής για τη δημιουργία κάθετης ιδιοκτησίας.
13. Προγενέστερες άκυρες συστάσεις
Πριν από την ειδική νομοθετική παρέμβαση του 2013, η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου γήπεδα εκτός ορίων οικισμών ήταν, κατά κανόνα, απαγορευμένη.
Η ΑΠ 312/2024 επιβεβαιώνει ότι το άρθρο 6 παρ. 2 του ν. 2052/1992 προέβλεπε ακυρότητα των δικαιοπραξιών με τις οποίες συνιστάτο κάθετη ιδιοκτησία κατά παράβαση του περιορισμού αυτού.
Το άρθρο 98 παρ. 1 ν. 4495/2017 παρεμβαίνει ακριβώς στο πεδίο αυτό, ορίζοντας ότι υπό τις σημερινές νόμιμες προϋποθέσεις παλαιές συστάσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές, εφόσον δεν έχει εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση που να έχει κηρύξει την ακυρότητά τους.
Η διάταξη έχει συνεπώς και θεραπευτική λειτουργία απέναντι σε προγενέστερες εμπράγματες καταστάσεις.
14. Η σημασία της ΑΠ 312/2024
Η ΑΠ 312/2024 αποτελεί σήμερα μία από τις πλέον χρήσιμες αποφάσεις για τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου ακίνητα.
Η απόφαση:
- παρουσιάζει την ιστορική εξέλιξη του ν.δ. 1024/1971,
- επιβεβαιώνει την αρχική απαγόρευση κάθετης ιδιοκτησίας στα εκτός σχεδίου γήπεδα,
- αναφέρεται στην τροποποίηση του θεσμικού πλαισίου με τον ν. 2052/1992,
- εφαρμόζει το άρθρο 98 παρ. 1 ν. 4495/2017,
- αναγνωρίζει ότι η ρύθμιση του ν. 4495/2017 επαναλαμβάνει τη σχετική πρόβλεψη του άρθρου 5 ν. 4178/2013,
- και επαναλαμβάνει τη βασική εμπράγματη κατασκευή της κάθετης ιδιοκτησίας ως συνδυασμού αποκλειστικής κυριότητας και αναγκαστικής συγκυριότητας.
15. Η σημασία των ΑΠ 1618/2013, 1832/2014 και 2070/2014
Οι ΑΠ 1618/2013, 1832/2014 και 2070/2014 αποτελούν ασφαλείς νομολογιακές παραπομπές ως προς τη γενική δογματική κατασκευή της κάθετης ιδιοκτησίας.
Η ΑΠ 1618/2013 δέχεται ότι προϋπόθεση για τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας είναι η ύπαρξη ή η μελλοντική ανέγερση περισσότερων αυτοτελών οικοδομημάτων σε ενιαίο ακίνητο και διακρίνει την απλή από τη σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία.
Η ΑΠ 1832/2014 αναλύει τον συμβολαιογραφικό χαρακτήρα της σύστασης, τη σχέση αποκλειστικής κυριότητας και αναγκαστικής συγκυριότητας και τη διάκριση μεταξύ νόμιμης σύστασης και χρησικτησίας.
Η ΑΠ 2070/2014 επαναλαμβάνει ότι επί κάθετης ιδιοκτησίας ιδρύεται χωριστή κυριότητα στο αυτοτελές οικοδόμημα και αναγκαστική συγκυριότητα στο ενιαίο ακίνητο.
16. Πρακτικός έλεγχος πριν από τη σύσταση
Για τη σύνταξη πράξης κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου γήπεδο απαιτείται στην πράξη διαδοχικός έλεγχος:
Πρώτον, εάν το ακίνητο βρίσκεται πράγματι εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού.
Δεύτερον, εάν υπάρχουν αυτοτελή οικοδομήματα που είχαν ανεγερθεί μέχρι την 28.7.2011.
Τρίτον, εάν τα κτίσματα είναι νόμιμα ή, σε περίπτωση αυθαιρεσιών, εάν μπορούν να υπαχθούν στον ν. 4495/2017.
Τέταρτον, εάν συντρέχει κάποια από τις απαγορεύσεις του άρθρου 89 ν. 4495/2017.
Πέμπτον, εάν η προ της 28.7.2011 ύπαρξη των οικοδομημάτων μπορεί να αποδειχθεί με τα προβλεπόμενα στοιχεία και ιδίως με αεροφωτογραφίες και βεβαίωση μηχανικού.
Έκτον, εάν υπάρχει ομοφωνία για συμβατική σύσταση ή, ελλείψει αυτής, εάν συνιδιοκτήτες που συγκεντρώνουν τουλάχιστον 65% μπορούν να κινηθούν σύμφωνα με το άρθρο 98 παρ. 2.
Έβδομον, πρέπει να προσδιορισθούν με ακρίβεια τα ποσοστά συγκυριότητας, οι χώροι αποκλειστικής χρήσης και τα υφιστάμενα οικοδομήματα.
Όγδοον, απαιτείται έλεγχος ώστε η σύσταση να μην υποκρύπτει παράνομη κατάτμηση ή καταστρατήγηση των ισχυόντων όρων δόμησης.
17. Η διάκριση από την κατάτμηση
Η κάθετη ιδιοκτησία δεν δημιουργεί νέα αυτοτελή γήπεδα.
Η διάκριση αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική στις εκτός σχεδίου περιοχές, όπου οι κανόνες αρτιότητας, οι περιορισμοί κατάτμησης και οι προϋποθέσεις οικοδομησιμότητας έχουν αυτοτελή εφαρμογή.
Η κατανομή αποκλειστικών χρήσεων δεν επιτρέπει να αντιμετωπίζεται κάθε τμήμα σαν αυτοτελές γήπεδο έναντι της πολεοδομικής νομοθεσίας. Το ενιαίο ακίνητο εξακολουθεί να αποτελεί τη βάση για την εφαρμογή των πολεοδομικών περιορισμών.
18. Κάθετη ιδιοκτησία και μεταγενέστερη δόμηση
Το άρθρο 98 ν. 4495/2017 δεν μπορεί να ερμηνευθεί ως γενική εξουσιοδότηση για δημιουργία νέων δικαιωμάτων δόμησης.
Η σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών οργανώνει εμπράγματα την υπάρχουσα ιδιοκτησιακή κατάσταση. Δεν αυξάνει τον συντελεστή δόμησης ούτε θεραπεύει αυτοτελώς τυχόν έλλειψη αρτιότητας ή οικοδομησιμότητας.
Οποιαδήποτε μεταγενέστερη οικοδομική δραστηριότητα πρέπει να πληροί αυτοτελώς τις πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικείας διοικητικής πράξης.
19. Νομολογιακές παραπομπές
Για το συγκεκριμένο θέμα μπορούν να χρησιμοποιηθούν ιδίως οι ακόλουθες αποφάσεις:
ΑΠ 312/2024: ειδικά για την ιστορική απαγόρευση της κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου γήπεδα και για την εφαρμογή του άρθρου 98 παρ. 1 ν. 4495/2017.
ΑΠ 443/2020: ως προς τη σχέση ποσοστού συγκυριότητας, δικαιώματος δόμησης και τήρησης των πολεοδομικών περιορισμών, όπως μνημονεύεται και εφαρμόζεται από την ΑΠ 312/2024.
ΑΠ 1832/2014: ως προς τη νομική φύση της κάθετης ιδιοκτησίας, τη συμβολαιογραφική σύσταση, τη μεταγραφή και τη μη δυνατότητα αρχικής σύστασης με χρησικτησία.
ΑΠ 2070/2014: ως προς τον χαρακτήρα της χωριστής κυριότητας και της αναγκαστικής συγκυριότητας.
ΑΠ 1618/2013: ως προς τις προϋποθέσεις δημιουργίας απλής ή σύνθετης κάθετης ιδιοκτησίας.
ΑΠ 56/2011, ΑΠ 994/2008, ΑΠ 630/2006 και ΑΠ 2037/1990: μνημονεύονται από την ΑΠ 1832/2014 στη σχετική νομολογιακή ακολουθία για τη σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας και τη χρησικτησία επί ήδη νομίμως συνεστημένης ιδιοκτησίας.
ΑΠ 118/2003: μνημονεύεται από την ΑΠ 312/2024 σε σχέση με το δικαίωμα δόμησης επί κάθετης ιδιοκτησίας και την υποχρέωση τήρησης των πολεοδομικών περιορισμών.
20. Το ισχύον πλαίσιο
Η ισχύουσα ρύθμιση δεν καθιερώνει απεριόριστη δυνατότητα σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου γήπεδα.
Η δυνατότητα θεμελιώνεται σήμερα κυρίως στο άρθρο 98 παρ. 1 ν. 4495/2017 και προϋποθέτει ότι:
- το γήπεδο βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμού,
- επ’ αυτού έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011,
- τα οικοδομήματα είναι νόμιμα ή μπορούν να υπαχθούν στις διατάξεις του ν. 4495/2017,
- δεν συντρέχουν οι απαγορεύσεις του άρθρου 89,
- η προ της 28.7.2011 ύπαρξη των οικοδομημάτων αποδεικνύεται σύμφωνα με τον νόμο,
- και η σύσταση πραγματοποιείται με τον απαιτούμενο συμβολαιογραφικό τύπο και την αναγκαία δημοσιότητα.
Σε περίπτωση έλλειψης συμφωνίας όλων των συνιδιοκτητών, το άρθρο 98 παρ. 2 παρέχει σε όσους εκπροσωπούν τουλάχιστον το 65% του γηπέδου τη δυνατότητα να επιδιώξουν δικαστικά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών.
Η ΑΠ 312/2024 είναι η πλέον άμεσα σχετική απόφαση από όσες επαληθεύθηκαν, διότι συνδέει ρητά το παλαιό απαγορευτικό καθεστώς με τη νεότερη ειδική ρύθμιση του άρθρου 98 ν. 4495/2017.
