Ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις και δεσμευμένα ακίνητα

Η ένταξη ενός ακινήτου σε σχέδιο πόλης δεν σημαίνει πάντοτε ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να το αξιοποιήσει άμεσα. Πολλά ακίνητα δεσμεύονται για κοινόχρηστους ή κοινωφελείς χώρους, δρόμους, πλατείες, σχολεία, χώρους πρασίνου ή άλλες πολεοδομικές λειτουργίες. Η δέσμευση αυτή μπορεί να είναι θεμιτή, όταν εντάσσεται σε νόμιμο πολεοδομικό σχεδιασμό και συνοδεύεται από διαδικασία αποζημίωσης. Όταν όμως παραμένει για μεγάλο χρονικό διάστημα χωρίς συντέλεση της απαλλοτρίωσης, δημιουργείται σοβαρό ζήτημα προστασίας της ιδιοκτησίας.

Το πρακτικό πρόβλημα είναι ότι ο ιδιοκτήτης βρίσκεται σε κατάσταση αναμονής. Δεν μπορεί να οικοδομήσει, να αξιοποιήσει πλήρως ή να διαθέσει το ακίνητο με την αξία που θα είχε χωρίς τη δέσμευση. Ταυτόχρονα, δεν έχει λάβει αποζημίωση. Η πολεοδομική δέσμευση παύει τότε να λειτουργεί ως εργαλείο σχεδιασμού και μετατρέπεται σε δυσανάλογο βάρος για τον ιδιοκτήτη.

Η άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή δέσμευσης δεν σημαίνει αυτομάτως ότι το ακίνητο οικοδομείται αμέσως με οποιουσδήποτε όρους. Σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης ζητά από τη διοίκηση να επανεξετάσει τη διατήρηση της δέσμευσης. Η διοίκηση πρέπει να αξιολογήσει αν εξακολουθεί να υπάρχει πολεοδομική ανάγκη, αν υπάρχει δυνατότητα αποζημίωσης και αν πρέπει να τροποποιηθεί το σχέδιο ώστε το ακίνητο να αποκτήσει οικοδομήσιμη χρήση ή να επιβληθεί εκ νέου η δέσμευση με νόμιμες προϋποθέσεις.

Κρίσιμο στοιχείο είναι ο χρόνος. Όσο περισσότερο διαρκεί η δέσμευση χωρίς αποζημίωση, τόσο ενισχύεται η θέση του ιδιοκτήτη. Η διοίκηση δεν μπορεί να διατηρεί επ’ αόριστον ένα ακίνητο σε πολεοδομική ακινησία χωρίς να προχωρά στη συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Η ανάγκη κοινόχρηστου χώρου πρέπει να σταθμίζεται με την πραγματική δυνατότητα υλοποίησης του σχεδιασμού.

Στην πράξη, η αίτηση του ιδιοκτήτη πρέπει να είναι τεκμηριωμένη. Πρέπει να προσδιορίζει το ακίνητο, το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς, τη διάρκεια της δέσμευσης, την έλλειψη συντέλεσης, την αδυναμία αξιοποίησης και το αίτημα τροποποίησης ή άρσης. Χρήσιμα είναι τοπογραφικά, τίτλοι, πράξεις εφαρμογής, αποσπάσματα σχεδίου, στοιχεία του φακέλου και προηγούμενη αλληλογραφία με τη διοίκηση.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η στάση του δήμου και των αρμόδιων πολεοδομικών οργάνων. Εάν η διοίκηση επιθυμεί να διατηρήσει τη δέσμευση, πρέπει να μπορεί να δείξει πραγματική ανάγκη και δυνατότητα αποζημίωσης. Η απλή επίκληση ότι ο χώρος είναι χρήσιμος για την πόλη δεν αρκεί πάντοτε, όταν επί χρόνια δεν έχει γίνει καμία ουσιαστική ενέργεια.

Η ασφαλής πρακτική για τον ιδιοκτήτη είναι να μη μένει αδρανής. Πρέπει να αναζητά τον πολεοδομικό φάκελο, να ελέγχει τη διάρκεια της δέσμευσης, να υποβάλλει τεκμηριωμένη αίτηση και να παρακολουθεί τις προθεσμίες απάντησης της διοίκησης. Τα δεσμευμένα ακίνητα δεν είναι απλώς τεχνικό ζήτημα σχεδίου πόλης. Είναι πεδίο σύγκρουσης ανάμεσα στον πολεοδομικό σχεδιασμό και την προστασία της ιδιοκτησίας.