Μίσθωση κατοικίας: Τι πρέπει να προσέχουμε σε ένα μισθωτήριο

Η μίσθωση κατοικίας ρυθμίζεται τόσο από τις  διατάξεις του ΑΚ (άρθρα 574 επ.) όσο και από τον Ν. 1703/1987, όπως αυτός τροποποιήθηκε με τον Ν. 2235/1994 . Στην πράξη, θεμέλιος λίθος μιας σύμβασης μισθώσεως είναι το έγγραφο του μισθωτηρίου, στο οποίο αποτυπώνονται όλες οι λεπτομέρειες που έχουν συμφωνηθεί από τα συμβαλλόμενα μέρη σχετικά με την μίσθωση του ακινήτου.

Ως έγγραφο το οποίο αναπτύσσει έννομες συνέπειες είναι ιδιαίτερης σημασίας ο τρόπος με τον οποίο αποτυπώνεται η όποια προφορική συμφωνία μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή, καθόσον σε περίπτωση ανώμαλης εξέλιξης της σύμβασης μισθώσεως αυτό είναι που θα αποτελέσει το κυρίως αποδεικτικό στοιχείο σε έναν δικαστικό αγώνα. Εξ΄ αυτού του λόγου επισημαίνουμε ορισμένα σημεία στα οποία πρέπει να δοθεί ιδαίτερη έμφαση σε ένα μισθωτήριο κατοικίας.

1. Τι μισθώνεται

Αν και για πολλούς θεωρείται ότι κάτι τέτοιο είναι αυτονόητο, ωστόσο μπορεί να αποδειχτεί πιο πολύπλοκο στην πράξη. Στο μισθωτήριο πρέπει να περιγράφεται με τη μεγαλύτερη δυνατή λεπτομέρεια το ακίνητο ή η οριζόντια ιδιοκτησία, καθώς και αν αυτό διαθέτει εισκομισθέντα (π.χ. έπιπλα) και σε τι κατάσταση είναι.

2. H ρήτρα της 288 ΑΚ

Η αναπροσαρμογή μισθώματος προβλέπεται από τον Αστικό κωδικά και συγκεκριμένα από το άρθρο 288 ΑΚ που αναφέρει ότι “Ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη". Για την αναπροσαρμογή του μισθώματος απαιτείται μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της σύμβασης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό της παροχής ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στην από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενη αφενός και στην αρχικά συνομολογημένη ή τη μετ’ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενη παροχή αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση αυτής να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό της παροχής κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση της παροχής, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών.

Κοινώς για να αποφευχθεί η αναπροσαρμογή μισθώματος και ενδεχόμενοι μελλοντικοί δικαστικοί αγωγές, βασιζόμενοι στην συγκεκριμένη διάταξη, προτιμότερο είναι να αποκλείεται ρητώς η αναπροσαρμογή μισθώματος στο μισθωτήριο και να συμφωνείται από τα συμβαλλόμενα μέρη η παραίτηση αμφοτέρων από το δικαίωμα της διάταξης 288 ΑΚ.

3. Ο μισθωτής είναι έγγαμος ή άγαμος

Κλασσική παγίδα κατά την υπογραφή της μισθώσεως η οποία μπορεί να αποδειχτεί κομβικής σημασίας σε περίπτωση ανώμαλης εξέλιξης της σύμβασης μισθώσεως. Συχνά στα μισθωτήρια αναγράφεται αν ο μισθωτής είναι έγγαμος ή όχι και τα μέλη της οικογενείας που συνοικούν μαζί του. Η σημασία της αναγραφής ή όχι της οικογενειακής κατάστασης του μισθωτή έχει σημασία σε περίπτωση που ασκηθεί αγωγή ή εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου σε βάρος του. Αν είναι έγγαμος απαιτείται διπλή επίδοση (σε αυτόν και την σύνοικο σύζυγο του συνήθως), γεγονός που συνεπάγεται με περισσότερα έξοδα. Ακόμα λοιπόν και αν είναι έγγαμος, προτιμότερο στο συμφωνητικό να μην αναγράφονται “περιττές” λεπτομέρειες σχετικά με την οικογενειακή του κατάσταση και να περιοριζόμαστε στα απολύτως στοιχειώδη.

4. Η αναπροσαρμογή μισθώματος:

Με το Π.Δ 34/1995 περί εμπορικών μισθώσεων όπως ισχύει με τις τελευταίες τροποποιήσεις του Ν. 4242/2014, προβλέφθηκε αναπροσαρμογή του μισθώματος επί ποσοστών που ήταν σχετικά με την αντικειμενική αξία του ακινήτου ή με το Δείκτη των Τιμών του Καταναλωτή. Η εφαρμογή του συγκεκριμένου Προεδρικού διατάγματος λειτουργούσε ως ασφαλιστική δικλείδα σε περίπτωση που δεν είχε οριστεί ρητά το ποσοστό αναπροσαρμογής επί του μισθώματος, χωρίς να αποκλείεται και η εφαρμογή της 288 ΑΚ. Ωστόσο, λόγω της οικονομικής ύφεσης της χώρας, η αναφερομένη νομοθετική πρόβλεψη έχει υποπέσει σε αχρησία, καθόσον στην πλειονότητα των περιπτώσεων οι μισθωτές προτιμούν να ορίζουν ρητά ένα “σταθερό” μίσθωμα δίχως μελλοντικές αναπροσαρμογές. Ο κίνδυνος στην παρούσα περίπτωση εγκυμονεί όταν χρησιμοποιούνται μισθωτήρια τα οποία μπορεί να προβλέπουν την αναφερόμενη μίσθωση πολλές φορές εν αγνοία του μισθωτή και ο ίδιος εν τέλει να βρίσκεται πολλές φορές προ εκπλήξεως.

Το μισθωτήριο ως νομικό έγγραφο πρέπει να καταρτίζεται από έμπειρους επαγγελματίες και όχι να χρησιμοποιούνται φασόν έγγραφα που πιθανότατα να προέρχονται από μη νομικούς. Η ορθή καταγραφή των συμφωνηθέντων σε ένα μισθωτήριο, από ένα γνώστη του νομικού αντικειμένου, θα εξασφαλίσει την ομαλή εξέλιξη της σύμβασης μισθώσεως και πιθανότατα θα αποτρέψει τα συμβαλλόμενα μέρη να προσφύγουν σε δαπανηρούς δικαστικούς αγώνες για την επίλυση της όποιας διαφοράς τους.