Κατάτμηση κληροτεμαχίου

Εισαγωγή

Η κατάτμηση κληροτεμαχίων αποτέλεσε διαχρονικά σταθερό σημείο τριβής μεταξύ της ανάγκης ευέλικτης αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας και νομοθετικής πρόθεσης για προστασία της αγροτικής γης και των κληρούχων. 

Το ερώτημα πότε και υπό ποιες προϋποθέσεις είναι επιτρεπτή η κατάτμηση (αγροτικού) κληροτεμαχίου απαντάται μέσα από ένα σύνθετο πλέγμα νομοθετικών διατάξεων ορωμένων υπό το πρίσμα της νομολογιακής ερμηνείας και αποκρυστάλλωσής τους.

Τι είναι κληροτεμάχιο και ποια η ιδιαιτερότητά του;

Τα κληροτεμάχια είναι γεωτεμάχια που παραχωρήθηκαν από το Ελληνικό Δημόσιο σε ακτήμονες καλλιεργητές με σκοπό την αγροτική τους αποκατάσταση με τίτλους κυριότητας από το Υπουργείο Γεωργίας ή τις κατά τόπους Διευθύνσεις Γεωργίας ή την Αγροτική Τράπεζα της Ελλάδος. 

Η ιδιαιτερότητά τους έγκειται στο εξαιρετικά αυστηρό νομοθετικό πλαίσιο από το οποίο διέπονται, προς προστασία τόσο του κληρούχου όσο και του ίδιου του κλήρου και -ιδίως- της ακεραιότητας αυτού.

Η εποικιστική νομοθεσία και οι περιορισμοί της1:

Σύμφωνα με τον Αγροτικό Κώδικα, ο κλήρος τελούσε (κατά πλάσμα δικαίου) υπό την  καλόπιστη νομή του κληρούχου, ακόμη κι αν ο τελευταίος δεν τον κατείχε πραγματικά. Με τον τρόπο αυτό αποκλείστηκε η θεμελίωση κυριότητας επί κληροτεμαχίου με αιτία κτήσης την χρησικτησία.

Με τον α.ν. 431/1968, που εισήχθη σχεδόν δύο δεκαετίες αργότερα, επετράπη η διάθεση κληροτεμαχίου, υπό τον σαφή όμως περιορισμό της απαγόρευσης κατάτμησής του. Τυχόν παράβαση της απαγόρευσης αυτής θα επέφερε την ακυρότητα της σχετικής δικαιοπραξίας2. Παράλληλα, κατέστη δυνατή η κτήση κυριότητας κληροτεμαχίου και με χρησικτησία3, υπό την προϋπόθεση ότι η κυριότητα αφορούσε ακέραιο κλήρο και όχι τμήμα αυτού.

Η κατάργηση των απαγορεύσεων

Η κατάργηση του α.ν. 431/1968 με τον ν. 4061/2012 σηματοδότησε την απομάκρυνση από το περιοριστικό καθεστώς που επί μακρόν υποδείκνυε τη νομική τύχη των κληροτεμαχίων, καθιστώντας πλέον δυνατή την κατάτμησή τους.

Η δυνατότητα αυτή τελεί, ωστόσο, υπό την αυτονόητη προϋπόθεση ότι πληρούνται οι λοιποί όροι και περιορισμοί που απορρέουν από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.

Τα ζητήματα που ανέδειξε η πράξη

Παρά την σχετική απαγόρευση πριν τη θέση σε ισχύ του ν. 4061/2012, στην πράξη η «τμηματική» εκμετάλλευση του κλήρου υπήρξε ο κανόνας. Αυτή υλοποιούνταν είτε άτυπα, είτε με προσύμφωνα, είτε με μεταβιβαστικές πράξεις. Ανταποκρινόμενος στην πίεση αυτής της πραγματικότητας, ο νομοθέτης καθιέρωσε την δυνατότητα επικύρωσης τέτοιων δικαιοπραξιών που έγιναν κατά παράβαση της εποικιστικής νομοθεσίας, επιτρέποντας έτσι την αναδρομική ισχυροποίηση της κατάτμησης. 

Μάλιστα, η αξιοποίηση της διαδικασίας επικύρωσης ανωμάλων δικαιοπραξιών υπό το ν.δ. 3958/1959 παραμένει δυνατή μέχρι  31.12.2027, κατόπιν διαδοχικών παρατάσεων με την τελευταία να εισάγεται δυνάμει του ν. 5142/2024.

Χρησικτησία και κατάτμηση

Έκτακτη χρησικτησία επί τμήματος μείζονος κληροτεμαχίου είναι επιτρεπτή μόνο υπό αυστηρές προϋποθέσεις και ιδίως εφόσον έχουν αρθεί οι περιορισμοί περί κατάτμησης, όπως με ένταξη σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή κατόπιν απόφασης που αίρει τον χαρακτήρα του κληροτεμαχίου.

Ξεχωριστή μνεία προσήκει στη δυνατότητα διόρθωσης ανακριβούς πρώτης κτηματολογικής εγγραφής που αφορά σε τμήμα κληροτεμαχίου, με δυνατή τη θεμελίωση κυριότητας δυνάμει έκτακτης χρησικτησίας, κατ’ επιτρεπτή κάμψη του κανόνα της απαγόρευσης κατάτμησης κλήρου κατά «κτηματολογική αναγκαιότητα»4.

Συμπεράσματα και πρακτικές επισημάνσεις

Παρά τη νομοθετική άρση των περιορισμών με την κατάργηση του α.ν. 431/1968 οι παγίδες παραμένουν. Ο υποψήφιος αγοραστής καλείται πάντοτε να ελέγξει μεταξύ άλλων:

(α) τον νομικό χαρακτηρισμό του γεωτεμαχίου, και ιδίως αν πρόκειται για αγροτικό κλήρο ή τμήμα αυτού, όπως και

(β) σε περίπτωση που πρόκειται για ακίνητο προερχόμενο από κατάτμηση αγροτικού κλήρου:

(β1) αν έχει προηγηθεί τελεσίδικη απόφαση επικύρωσης ανωμάλου δικαιοπραξίας,

(β2) αν πληρούνται τα ελάχιστα όρια αρτιότητας τόσο για το αποκοπτώμενο τμήμα όσο και για το εναπομένον, και

(β3) αν και σε ποιο χρόνο έχει ενταχθεί το εν λόγω γεωτεμάχιο σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή άλλως επετράπη η κατάτμησή του.  

Η συνεργασία με νομικό που έχει εμπειρία σε ζητήματα κτηματολογίου και εποικιστικού δικαίου είναι καθοριστική ώστε να αποφευχθούν νομικές «κακοτοπιές».

• 1. Για αναλυτική αναφορά των διατάξεων που σχετίζονται με την κατάτμηση κλήρων δείτε ενδεικτικά ΜΕφΒορΑιγαίου 71/2024, ΤΝΠ Qualex.
• 2. Σ. Κουμάνης, Η έκτακτη χρησικτησία επί τμήματος κλήρου ως νόμιμη βάση για τη διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής, Αρμενόπουλος 2009/1287.
• 3. Δείτε αναλυτικότερα Β. Βαθρακοκοίλη, ΕΡΝΟΜΑΚ, 2007, άρθρ. 1045, § 38, σ. 512-513.
• 4. Με πρώτη την ΜονΠρΒολ 163/2009, ΤΝΠ Νόμος, με αναλυτικό σχολιασμό της από Σ. Κουμάνη, ό.π. Δείτε επίσης ΜΕφΑνΚρητ 83/2024 και ΜΕφΑνΚρητ 288/2023, αμφότερες σε ΤΝΠ Qualex.