Η προστασία της κύριας κατοικίας από το νόμο Κατσέλη διαχρονικά

Η εξαίρεση από την εκποίηση της κύριας κατοικίας του υπερχρεωμένου φυσικού προσώπου προβλέπεται νομοθετικώς στην παράγραφο 2 του άρθρου 9 του νόμου υπ' αριθ. 3869/2010 «Ρύθμιση των οφειλών υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων και άλλες διατάξεις», όπως έχει τροποποιηθεί, ιδίως με τους νόμους 3996/2011, 4161/2013, 4336/2015 και 4346/2015, ή κατά κόσμον, «νόμου Κατσέλη».

Η ως άνω διάταξη του άρθρου 9 παρ. 2 του νόμου έχει περάσει διάφορες διακυμάνσεις.

Στην αρχική της μορφή προέβλεπε την εξαίρεση της κύριας κατοικίας από την εκποίηση έναντι καταβολής ποσού μέχρι του 85% της εμπορικής της αξίας στον εμπραγμάτως ασφαλισμένο πιστωτή του οφειλέτη. Δηλαδή, πιστωτή με προσημείωση ή υποθήκη. Μετά το ν. 4161/2013, που καταλάμβανε και εκκρεμείς δίκες κατά την έναρξη ισχύος του στις 14.6.2013, ορίστηκε η υποχρέωση καταβολής ποσού μέχρι το 80% της αντικειμενικής αξίας της κύριας κατοικίας του οφειλέτη στον εμπραγμάτως ασφαλισμένο πιστωτή. Σε κάθε περίπτωση, η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας δεν έπρεπε να υπερβαίνει το προβλεπόμενο από τις ισχύουσες διατάξεις όριο αφορολόγητης απόκτησης πρώτης κατοικίας, προσαυξημένο κατά πενήντα τοις εκατό.

Με το ν. 4336/2015, γνωστό και ως «τρίτο μνημόνιο», τροποποιήθηκε εκ νέου η ως άνω παράγραφος στις 19.8.2015. Με αυτόν προβλέφθηκε η έκδοση μιας υπουργικής απόφασης που δήθεν θα καθόριζε τα κριτήρια που θα έπρεπε να πληρούνται προκειμένου να εξαιρεθεί η κυρία κατοικία του οφειλέτη από την εκποίηση, ιδίως ως προς την αντικειμενική αξία της, το ύψος του συνόλου των οφειλών κατά το χρόνο ολοκλήρωσης της κατάθεσης της αίτησης και το μικτό ετήσιο οικογενειακό εισόδημα του οφειλέτη, ενώ για όσες αιτήσεις κατατίθεντο πριν την έκδοση της υπουργικής απόφασης και μετά τις 19.8.2015, θα ίσχυε το προηγούμενο καθεστώς του 80% της αντικειμενικής αξίας. Τελικά, η υπουργική αυτή απόφαση δεν εκδόθηκε ποτέ…

Με το νόμο που ακολούθησε μετά από λίγο, το ν. 4346/2015 αντικαταστάθηκε εκ νέου η παράγραφος 2 του άρθρου 9 του νόμου. Έτσι, με το ν. 4336/2015 θεσπίστηκε ένα βραχύβιο και ισχύον για αιτήσεις που κατατέθηκαν στα Ειρηνοδικεία από την 19.8.2015 μέχρι και την 31.12.2015 καθεστώς, το οποίο ουσιαστικά δεν διαφέρει σε τίποτα από το προηγούμενο - με την επιφύλαξη ότι το ποσό του 80% θα καταβαλλόταν σύμμετρα στους πιστωτές και όχι προνομιακά στον εμπραγμάτως ασφαλισμένο.

Ο πρόσφατος νόμος 4346/2015 ήρθε να περιπλέξει τα πράγματα. Αντικαθιστώντας εκ νέου το άρθρο 9 παρ. 2 του νόμου, Θεσπίζει ένα μάλλον αυστηρό καθεστώς προστασίας πρώτης κατοικίας για αιτήσεις που θα κατατίθεντο μετά την 1.1.2016, κάτι που πολλοί δανειολήπτες είχαν αντιληφθεί και έσπευσαν να καταθέσουν αιτήσεις πριν την ημερομηνία αυτή, με συνέπεια να προκληθεί συνωστισμός στα κατά τόπους Ειρηνοδικεία στα τέλη του 2015. Το χαρακτηριστικό του νέου αυτού νόμου είναι ότι η προστασία της κύριας κατοικίας δεν εξαρτάται μόνο από το ύψος της αντικειμενικής της αξίας, αλλά από 4 προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται σωρευτικά:

α) το συγκεκριμένο ακίνητο χρησιμεύει ως κύρια κατοικία του

β) το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, όπως προσδιορίζονται από την ΕΛΣΤΑΤ, προσαυξημένες κατά εβδομήντα τοις εκατό (70%)

γ) η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας κατά το χρόνο συζήτησης της αίτησης δεν υπερβαίνει τις εκατόν ογδόντα χιλιάδες (180.000) ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά σαράντα χιλιάδες ευρώ (40.000) ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ ανά τέκνο και μέχρι τρία (3) τέκνα και

δ) ο οφειλέτης είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης, βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών, όπου αυτός εφαρμόζεται.

Έστω και μια από τις ανωτέρω προϋποθέσεις να μην πληρούται, η κύρια κατοικία του οφειλέτη δεν προστατεύεται.

Εκτός των ανωτέρω, η αίτηση - δικόγραφο του οφειλέτη πρέπει να προβλέπει ότι αυτός θα καταβάλλει το μέγιστο της δυνατότητας αποπληρωμής του και μάλιστα ποσό τέτοιο ώστε οι πιστωτές του δεν θα βρεθούν, χωρίς τη συναίνεσή τους, σε χειρότερη οικονομική θέση από αυτήν στην οποία θα βρίσκονταν σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι το σύστημα προστασίας της κύριας κατοικίας επανέρχεται στο κριτήριο της εμπορικής αξίας της κύριας κατοικίας, αφού με το νέο Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, από 1-1-2016 η τιμή πρώτης προσφοράς ακινήτου στον πλειστηριασμό είναι τα 2/3 της εμπορικής, ενώ το ποσό που υπολογίζεται από το δικαστήριο ως πληρωτέο για τη διάσωση της κύριας κατοικίας μειώνεται υπέρ του οφειλέτη και κατά ένα ποσό βάσει και των πιθανών εξόδων αναγκαστικής εκτέλεσης.

Έτσι, αν και οι προϋποθέσεις πλέον είναι αυστηρότερες, η επαναφορά του κριτηρίου της εμπορικής αξίας της κύριας κατοικίας του οφειλέτη οδηγεί τελικά - με την εμπειρική παραδοχή ότι τα ακίνητα δεν έχουν λόγω της οικονομικής συγκυρίας μεγάλη οικονομική ζήτηση- στην πληρωμή μικρότερου ποσού από ό,τι ίσχυε μέχρι 31.12.2015. Ως προς δε τους ζώντες κοντά στα όρια της φτώχειας, προβλέπεται δυνατότητα κάλυψης μέρους της οφειλής για τη διάσωση της κύριας κατοικίας από το Δημόσιο, κάτι που αποτελεί πραγματική πρωτοπορία.