Άρθρο 8
Έννοια και προϋποθέσεις δημιουργίας σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων
1. Στο τέλος της παρ. 1 του άρθρου 2 του ν. 2160/1993, όπως ισχύει, προστίθεται περίπτωση Γ' ως εξής:
«Γ. Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα:
Ως Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα χαρακτηρίζονται τα ξενοδοχειακά καταλύματα των περιπτώσεων α' , γ' και δ' της παραγράφου 1 Α, που ανεγείρονται σε συνδυασμό: α) με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες της περίπτωσης α' της παραγράφου 1Β και β) με εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής της παραγράφου 3.»
2. α. Επί των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών που περιλαμβάνονται στα σύνθετα τουριστικά καταλύματα της προηγούμενης παραγράφου επιτρέπεται η σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, οριζοντίων και καθέτων, κατά τις κείμενες διατάξεις, και η σύσταση ή μεταβίβαση σε τρίτους ενοχικών και εμπραγμάτων δικαιωμάτων επ' αυτών. Το ποσοστό των δυνάμενων να πωληθούν ή εκμισθωθούν μακροχρονίως τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών δεν μπορεί να υπερβαίνει το 30% της συνολικώς δομούμενης επιφάνειας του σύνθετου τουριστικού καταλύματος. Η μακροχρόνια μίσθωση συνομολογείται για χρονικό διάστημα δέκα (10) τουλάχιστον ετών.
β. Η περίπτωση α' εφαρμόζεται μόνον εφόσον συντρέχουν σωρευτικώς οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
αα. τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα αναπτύσσονται σε γήπεδα ίσα ή μεγαλύτερα των 150.000 τ.μ.,
ββ. τα ξενοδοχεία που συμπεριλαμβάνονται σε αυτά κατατάσσονται στην κατηγορία των πέντε αστέρων,
γγ. έχουν εκδοθεί όλες οι οικοδομικές άδειες και λοιπές αναγκαίες εγκρίσεις για την έναρξη των οικοδομικών εργασιών του σύνθετου τουριστικού καταλύματος.
3. Τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα διέπονται από Κανονισμό Συνιδιοκτησίας και Λειτουργίας που καταρτίζεται, με συμβολαιογραφική πράξη, από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου και εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού και Τουρισμού. Με τον κανονισμό αυτόν, ο οποίος μεταγράφεται μαζί με την πράξη σύστασης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, καθορίζονται ιδίως: (i) τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών και οι περιορισμοί της ιδιοκτησίας τους, καθώς και των λοιπών χρηστών που έλκουν από αυτούς δικαιώματα, (ii) τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις επί των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων, κτισμάτων, εγκαταστάσεων έργων και υπηρεσιών και οι περιορισμοί αυτών, (iii) ο φορέας διαχείρισης και λειτουργίας και τα ζητήματα που αφορούν τη διοίκηση του σύνθετου τουριστικού καταλύματος, καθώς και την εποπτεία και την άσκηση ελέγχου επί των επί μέρους αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών, (iv) οι ελάχιστες παρεχόμενες ξενοδοχειακές και τουριστικές υπηρεσίες προς τους ιδιοκτήτες των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών σε ετήσια βάση και (v) οι κοινές δαπάνες και ο τρόπος υπολογισμού και κατανομής τους στους ιδιοκτήτες των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών, ο τρόπος και το είδος εκμετάλλευσης των κοινόκτητων χώρων, έργων και υπηρεσιών και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια. Με απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού και Τουρισμού εγκρίνεται πρότυπος κανονισμός συνιδιοκτησίας και λειτουργίας και καθορίζεται το ελάχιστο περιεχόμενο αυτού. Ο εγκρινόμενος κατά τα ανωτέρω Κανονισμός Συνιδιοκτησίας και Λειτουργίας προσαρτάται σε κάθε δικαιοπραξία με αντικείμενο τη σύσταση, αλλοίωση, μετάθεση ή μεταβίβαση ενοχικών ή εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών που προβλέπονται στην παράγραφο 2 και δεσμεύει όλους.
4. Οι ιδιοκτήτες ή οι μισθωτές των αυτοτελών διηρημέ-νων ιδιοκτησιών δεν μπορούν να εκμισθώνουν ή να υπομισθώνουν τα ακίνητα σε τρίτους ή να συνιστούν εμπράγματα δικαιώματα επικαρπίας ή οίκησης παρά μόνο σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς που καθορίζονται στον οικείο κανονισμό.
5. Η μεταβίβαση της κυριότητας ή η εκμίσθωση των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών που προβλέπονται στην παράγραφο 2 επιτρέπεται μόνο μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής του ξενοδοχειακού καταλύματος και της ειδικής τουριστικής υποδομής και εφόσον έχει χορηγηθεί το σήμα λειτουργίας αυτών από τον ΕΟΤ. Η χορήγηση του σήματος μνημονεύεται στη σχετική πράξη μεταβίβασης ή εκμίσθωσης και σε κάθε άλλη συναφή
πράξη.
6. Οι ρυθμίσεις των προηγούμενων παραγράφων μπορεί να εφαρμόζονται και επί υφισταμένων ξενοδοχειακών καταλυμάτων της παρ. 1 Α του άρθρου 2 του ν. 2160/1993 που έχουν κατασκευασθεί σε γήπεδα τουλάχιστον 50.000 τ. μ. και τα οποία πληρούν ή μπορεί να αποκτήσουν τις λοιπές προϋποθέσεις που ορίζονται στο παρόν άρθρο, εφόσον:
α) διαθέτουν σε ισχύ ειδικό σήμα λειτουργίας, β) τα προς μεταβίβαση ή προς μακροχρόνια μίσθωση τμήματα δεν έχουν υπαχθεί στις επιδοτήσεις της αναπτυξιακής νομοθεσίας κατά τα τελευταία πέντε έτη. Σε αντίθετη περίπτωση, το ποσό της ενίσχυσης ή επιδότησης που έχει χορηγηθεί για τα τμήματα αυτά, επιστρέφεται και
γ) ο νομίμως υλοποιημένος συντελεστής δόμησης είναι ίσος ή μικρότερος του 0,15. Εφόσον ο συντελεστής αυτός είναι μεγαλύτερος του 0,15, η υπαγωγή στις ρυθμίσεις των προηγούμενων παραγράφων επιτρέπεται εφόσον συντρέχουν και οι εξής προϋποθέσεις:
αα. Για νομίμως υλοποιημένο συντελεστή δόμησης έως 0,20, καταβάλλεται ειδική εισφορά ίση με ποσοστό 5% επί της αντικειμενικής αξίας των τουριστικών εγκαταστάσεων οι οποίες αντιστοιχούν στο συντελεστή δόμησης που υπερβαίνει το 0,15. Η αντικειμενική αξία ορίζεται σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών.
Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και
Πολιτισμού και Τουρισμού, καθορίζεται η διαδικασία επιβολής της εισφοράς, ο τρόπος και οι υπόχρεοι καταβολής, η διαδικασία πληρωμής και κάθε σχετική λεπτομέρεια. Η καταβολή της εισφοράς αποτελεί προϋπόθεση για τη μεταβίβαση της κυριότητας των αυτοτελών ιδιοκτησιών.
ββ. Για νομίμως υλοποιημένο συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο του 0,20, είτε κατεδαφίζονται τμήμα ή τμήματα των τουριστικών εγκαταστάσεων, τα οποία αντιστοιχούν στο συντελεστή δόμησης που υπερβαίνει το 0,20, είτε απαιτείται όμορο γήπεδο που να καλύπτει το ποσοστό του υπερβάλλοντος του 0,20 συντελεστή δόμησης.
Στις περιπτώσεις της παραγράφου αυτής επί υφιστάμενων ξενοδοχειακών καταλυμάτων που έχουν κατασκευαστεί σε γήπεδα μικρότερα των 150.000 τ.μ. το ποσοστό των δυνάμενων να πωληθούν ή εκμισθωθούν μακροχρονίως, κατά την έννοια της παραγράφου 2α, τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% της συνολικώς δομημένης επιφάνειας του σύνθετου τουριστικού καταλύματος.
7.α.Το πρώτο εδάφιο της παρ. 7 του άρθρου 2 του ν. 2160/1993 δεν εφαρμόζεται στα σύνθετα τουριστικά καταλύματα του παρόντος άρθρου.
β. Από την έναρξη ισχύος του παρόντος άρθρου, καταργούνται η παρ. 13 του άρθρου 39 του ν. 3105/2003 (Α' 29) και το π.δ. 250/2003 (Α' 226).
