Διαταγή απόδοσης μισθίου

Συντάκτρια: Μερόπη Δράκου

Οι μισθωτικές διαφορές αποτελούν σήμερα αρκετά συχνά αντικείμενο δικαστικών διενέξεων. Η διαταγή απόδοσης μισθίου συνιστά μία διαδικασία που διακρίνεται από ταχύτητα καθώς δεν απαιτείται συζήτηση σε ακροατήριο, εν αντιθέσει με την άσκηση αγωγής που είναι πολύ πιο χρονοβόρα και αρκετά πιο κοστοβόρος διαδικασία. Η ειδική αυτή διαδικασία εφαρμόζεται μόνο στις περιπτώσεις καθυστέρησης υποβολής του μισθώματος (άρθρο 597 ΑΚ) λόγω δυστροπίας (ΕισΝΚΠολΔ 66). Εάν οι λόγοι της έξωσης είναι διαφορετικοί από αυτόν της καθυστέρησης από δυστροπία της καταβολής των μισθωμάτων, τότε θα πρέπει να ακολουθηθεί διαφορετική διαδικασία. Στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται εγγράφως είτε από δημόσια είτε από ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, 624, 626 παρ. 2 και 3, 630 στοιχ. γ, δ και ε και 634 (άρθρο 645 ΚΠολΔ).

Για την άσκησή της ενεργητικά νομιμοποιείται ο εκμισθωτής του ακινήτου.

Αρμόδιος καθ’ ύλην δικαστής για την έκδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου είναι ο ειρηνοδίκης στις περιπτώσεις που το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα εξακόσια (600) ευρώ (άρθρο 14 παράγραφος 1 περίπτωση β`). Σε κάθε άλλη περίπτωση, δηλαδή όταν το μηνιαίο μίσθωμα υπερβαίνει το ως άνω ποσό, αρμόδιος είναι ο δικαστής του μονομελούς πρωτοδικείου. Κατά τόπον αρμόδιο δικαστήριο για την υποβολή της αίτησης είναι το δικαστήριο στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο. Αν το ακίνητο βρίσκεται στις περιφέρειες περισσότερων δικαστηρίων, ο αιτών έχει το δικαίωμα επιλογής (άρθρο 29 ΚΠολΔ). Παρέκταση της αρμοδιότητας δεν αποκλείεται, ωστόσο η σχετική συμφωνία πρέπει να είναι ρητή και να αποδεικνύεται εγγράφως (άρθρο 42 ΚΠολΔ).

Παρόλα τα πλεονεκτήματα της, η διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου είναι αρκετά πιο απαιτητική από την αγωγή καθώς απαιτεί προσοχή στη λεπτομέρεια και αυστηρή τήρηση της δικονομίας.

Οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων είναι οι ακόλουθες:

• έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης με ιδιωτικό ή δημόσιο έγγραφο (συμφωνητικό μίσθωσης). Μετά τον Ν. 4335/2015, αρκεί να αποδεικνύεται εγγράφως η έναρξη της μίσθωσης, χωρίς να είναι πλέον αναγκαία η έγγραφη ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης.
• η καθυστέρηση του μισθώματος, έστω και ενός, από δυστροπία. Η λέξη «δυστροπία» είναι τεχνικός όρος που αναφέρεται στο άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ. Δεν είναι αναγκαίο να συντρέχει επανειλημμένη δυστροπία, συνεπώς αρκεί και η καθυστέρηση μέρους του μισθώματος. Καθυστέρηση (υπερημερία) νοείται ότι υπάρχει όταν δεν καταβάλλεται το μίσθωμα στην δήλη ημέρα που τα μέρη συμφωνούν συνήθως με το μισθωτήριο να καταβάλλεται (άρθρο 341 ΑΚ).
• η επίδοση με δικαστικό επιμελητή έγγραφης όχλησης (εξώδικης όχλησης – πρόσκλησης για καταβολή μισθωμάτων – δήλωση) στον μισθωτή, με την οποία ο εκμισθωτής ζητεί την καταβολή του ή των οφειλόμενων μισθωμάτων (άρθρο 637 ΚΠολΔ). Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 637 ΚΠολΔ, η όχληση πρέπει να γίνει με δικαστικό επιμελητή. Συνεπώς δεν είναι δυνατό να γίνει με άλλο τρόπο, όπως με επιστολή και αν γίνει θεωρείται σαν να μην έγινε (άρθρα 174, 180 ΑΚ). Η όχληση πρέπει να έχει επιδοθεί «δεκαπέντε τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης». Το 15ήμερο αυτό συνιστά δικονομική προθεσμία και υπολογίζεται κατά το άρθρο 144 ΚΠολΔ, δηλαδή ο υπολογισμός του εκκινεί από την επομένη της επίδοσης της όχλησης και λήγει όταν περάσει όλη η τελευταία ημέρα. Σε περίπτωση που ο μισθωτής αποβιώσει μετά την επίδοση της παραπάνω όχλησης πριν συντελεστεί κατάθεση της αίτησης απόδοσης του μισθίου και μισθωμάτων, δεν είναι δυνατή η έκδοση της διαταγής. Σε αυτήν την περίπτωση, ο εκμισθωτής θα πρέπει να στρέψει την αίτηση σε βάροςτ ων κληρονόμων του μισθωτή, εφόσον τηρηθεί η διάταξη του άρθρου 146 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Στοιχεία του περιεχομένου της αίτησης:

Η αίτηση πρέπει να περιλαμβάνει, εκτός από τα στοιχεία του άρθρου 117 ή 118, και εκείνα της παραγράφου 1 του άρθρου 119, καθώς και: α) αίτημα να εκδοθεί διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου και μνεία του τόπου όπου βρίσκεται με περιγραφή του, β) επίκληση του εγγράφου από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, γ) επίκληση της κατά το άρθρο 637 ΚΠολΔ περίπτωσης σύμφωνα με την οποία ζητείται η απόδοση της χρήσης του μισθίου με μνεία των αναγκαίων περιστατικών, καθώς και της έκθεσης επίδοσης (άρθρο 639 παρ. 2 ΚΠολΔ).

• μνεία του γεγονότος της καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων από δυστροπία του μισθωτή
• μνεία του ότι έχει λάβει χώρα εμπρόθεσμα έγγραφη όχληση του μισθωτή

Χαρακτηριστικό της διαδικασίας είναι η έκδοση βάσει πλειάδας εγγράφων καθότι δεν πρόκειται για διαγνωστική διαδικασία αλλά για διαδικασία εγγράφων. Συνεπώς, στην αίτηση πρέπει να επισυνάπτονται όλα τα έγγραφα που την θεμελιώνουν και να γίνεται επίκληση αυτών στο περιεχόμενο της καθώς σε άλλη περίπτωση ο δικαστής δεν μπορεί να τα λάβει υπόψη του, με συνέπεια της απόρριψη της αίτησης.

Ειδικότερα, τα απαραίτητα επισυναπτόμενα έγγραφα είναι:

• το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση (μισθωτήριο),
• όσα έγγραφα σχετίζονται με την νομιμοποίηση του εκμισθωτή, αν τυχόν έχει λάβει χώρα καθολική ή ειδική διαδοχή,
• η έκθεση επίδοσης της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή προς τον μισθωτή-οφειλέτη, από την οποία να προκύπτει ότι έχει λάβει χώρα εμπρόθεσμα, και
• η τυχόν έγγραφη συμφωνία των μερών για παρέκταση της αρμοδιότητας.

Πρέπει να σημειωθεί ωστόσο ότι, δεν υφίσταται πλέον η υποχρέωση υποβολής προς το Δικαστήριο πιστοποιητικού της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. ότι δηλώθηκαν τα μισθώματα της τελευταίας διετίας από το μίσθιο ακίνητο του οποίου ζητείται η απόδοση. Δεν απαιτείται ούτε η προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου.

Η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου καθίσταται εκτελεστή είκοσι ημέρες μετά την επίδοσή της με δικαστικό επιμελητή από τον εκμισθωτή στον μισθωτή. Δηλαδή, είκοσι ημέρες μετά την επίδοσή της, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει στην αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο με τη συνδρομή του δικαστικού επιμελητή. Στην περίπτωση που βρεθούν πράγματα του μισθωτή στο μίσθιο, μετά από την καταγραφή του τους από τον δικαστικό επιμελητή, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να τα φυλάξει για χρονικό διάστημα έξι μηνών.

Αν η αίτηση είναι νόμιμη και τα απαιτούμενα σε κάθε περίπτωση περιστατικά αποδεικνύονται εγγράφως, ο δικαστής εκδίδει διαταγή με την οποία υποχρεώνει τον καθ’ ου να αποδώσει στον αιτούντα τη χρήση του μισθίου και τον καταδικάζει στα δικαστικά έξοδα (άρθρο 640 ΚΠολΔ). Η διαταγή καταρτίζεται εγγράφως και σύμφωνα με το άρθρο 640 παρ. 2 ΚΠολΔ περιέχει:

α) το ονοματεπώνυμο του δικαστή που την εκδίδει αν και παρά το γράμμα του νόμου, περισσότερο απαραίτητη είναι η μνεία του δικαστηρίου στο οποίο υπηρετεί ο Δικαστής, καθώς από το στοιχείο αυτό κρίνεται η αρμοδιότητα για την έκδοση της διαταγής. Το ονοματεπώνυμο του Δικαστή δεν είναι αναγκαίο να έχει τεθεί στην αρχή , αρκεί να υπάρχει σε οποιοδήποτε σημείο της διαταγής. Εάν δεν υπάρχει στη διαταγή το ονοματεπώνυμο, ή έλλειψη αυτά αναπληρώνεται από την υπογραφή του Δικαστή στο τέλος.

β) το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο, την κατοικία, τη διεύθυνση, καθώς και τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκείνου που ζήτησε την έκδοση της διαταγής και αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας του και τον αριθμό φορολογικού μητρώου.

γ) το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο, την κατοικία, τη διεύθυνση, καθώς και αν αυτό είναι εφικτό τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκείνου κατά του οποίου στρέφεται η αίτηση και αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας του, καθώς και αν αυτό είναι εφικτό τον αριθμό φορολογικού μητρώου.

δ) περιγραφή του μισθίου.

ε) την αιτία της απόδοσης με έκθεση των αναγκαίων περιστατικών και μνεία της έκθεσης επίδοσης της όχλησης.

στ) διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου.

ζ) υπόμνηση στον καθ’ ου ότι η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό που μπορεί να εκτελεστεί μετά την πάροδο είκοσι (20) ημερών από την προς αυτόν επίδοση και ότι δικαιούται να ασκήσει κατ’ αυτής ανακοπή μέσα σε προθεσμία δεκαπέντε (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση.

η) υπογραφή του δικαστή που την εξέδωσε. Η υπογραφή της διαταγής από τον δικαστή είναι απαραίτητη για το υποστατό της, και χωρίς αυτήν η διαταγή είναι ανυπόστατη. Υπογραφή του γραμματέα δεν απαιτείται.

Επιπλέον για το κύρος της διαταγής πρέπει να γίνεται σε αυτήν αναφορά των εγγράφων από τα οποία προκύπτει η απαίτηση του αιτούντος.

Η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού παρέλθουν είκοσι (20) ημέρες από την επίδοσή αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη επίδοση αντιγράφου της. Η διαταγή εκτελείται και κατά των προσώπων που αναφέρονται στο άρθρο 616 ΚΠολΔ, δηλαδή κατά των υπομισθωτών και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από το μισθωτή ή κατέχει το μίσθιο για αυτόν.

Συνεπώς, για την ολοκλήρωση της όλης διαδικασίας απαιτούνται τρεις (3) επιδόσεις από δικαστικό επιμελητή: της εξώδικης όχλησης, του απλού αντιγράφου της διαταγής και του αντιγράφου εξ απογράφου μετ' επιταγής προς εκτέλεση.

Η διαταγή απόδοσης του μισθίου δεν παράγει δεδικασμένο, καθώς αυτή δεν αποτελεί δικαστική απόφαση. Αποκτά δύναμη δεδικασμένου όταν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία άσκησης ανακοπής ή όταν ασκηθεί ανακοπή και η επ’ αυτής απόφαση καταστεί τελεσίδικη.