Απαγόρευση διάνοιξης ανοιγμάτων στους μεσότοιχους/εξωτερικούς τοίχους κτιρίων: νομικά ζητήματα

Από την ερμηνεία των διατάξεων του άρθρου 2 παρ. 8 και άρθρου 10 νέου Κτιριοδομικού Κανονισμού, συνάγονται τα ακόλουθα: Καταρχήν απαγορεύεται η διάνοιξη ανοιγμάτων στους μεσότοιχους και τους εξωτερικούς τοίχους των κτιρίων, που ανεγείρονται σε επαφή με το κοινό όριο των ιδιοκτησιών, ως ανοίγματα δε νοούνται, μεταξύ άλλων, τα κενά όλων των τοίχων, τα οποία είτε παραμένουν ελεύθερα είτε κλείνουν με ανοιγώμενα ή σταθερά κουφώματα και χρησιμοποιούνται για επικοινωνία των χώρων μεταξύ τους ή με το ύπαιθρο ή για τον φυσικό φωτισμό ή για αερισμό των χώρων κτιρίου ή για αποθήκευση ηλιακής θερμότητας.

Οι διατάξεις αυτές απορρέουν από το γεγονός ότι δεν είναι νοητή η διάνοιξη ανοιγμάτων σε ένα μεσότοιχο ή σε εφαπτόμενους τοίχους, όταν οι κύριοι των αντιστοίχων ιδιοκτησιών είναι διαφορετικοί, όπως κατά κανόνα συμβαίνει. Προς αποτροπή δε μελλοντικών διενέξεων και προστριβών μεταξύ των ιδιοκτητών εφαπτομένων ακινήτων, η απαγόρευση ισχύει εξ αρχής, δηλαδή και στις περιπτώσεις που ανεγείρεται ή έχει ανεγερθεί μία μόνο οικοδομή που εφάπτεται στο κοινό όριο ιδιοκτησιών. Με τις ως άνω διατάξεις επιδιώκεται αφενός μεν η βελτίωση της άνεσης και της υγείας των ενοίκων και η βελτίωση της ασφάλειας, της αντοχής, της αισθητικής και της λειτουργικότητας των κτιρίων, αφετέρου δε η προστασία του ομόρου ιδιοκτήτη.

Υπό το πρίσμα αυτό (προστασία ομόρου ιδιοκτήτη) περιέχουν κανόνα δημόσιου γειτονικού δικαίου, αφού εισάγουν περιορισμό της κυριότητας του γείτονα χωρίς επιβάρυνση της ιδιοκτησίας του με εμπράγματα υπέρ τρίτου δικαιώματα και παρέχουν στον κύριο του γειτονικού ακινήτου το δικαίωμα να απαιτήσει να κλείσουν τα ανοίγματα. Το δικαίωμα αυτό στηρίζεται απλώς και μόνο στο γεγονός της ύπαρξης ανοιγμάτων στον μεσότοιχο ή στον τοίχο του οικοδομήματος, που εφάπτεται στο όριο γειτονικού ακινήτου, έστω και αν καμία βλαπτική ενέργεια (διατάραξη) δεν προκαλείται από τα ανοίγματα αυτά στην ιδιοκτησία του γείτονα. Προϋπόθεση εφαρμογής του ως άνω περιορισμού είναι ότι τα κτίρια ανήκουν σε διαφορετικούς κυρίους. Σε αντίθετη περίπτωση, εκλείπει η δικαιολογητική βάση του περιορισμού (βλ. με αριθ. 387/1999 ΓνωμΝΣΚ -αφορά το Μουσείο Κυκλαδικής Τέχνης, με αριθ. 176/1986 γνωμοδότηση της Νομικής Δ/νσης του ΥΠΕΧΩΔΕ -αφορά σε θέσεις στάθμευσης σε δύο υπόγεια όμορων ιδιοκτησιών καθώς και τις αποφάσεις ΑΠ 399/2006, ΕφΠατρών 998/2006, ΕιρΆνδρου 4/2005, ΕφΑθ 3770/2004, ΕφΘεσ 1036/1999, ΕφΑθ 9300/1998).

Όταν με βάση τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά, το κρίσιμο είναι ότι τα λειτουργικά όμορα εφαπτόμενα ακίνητα (κτίριο κλινικής … και προς εκμίσθωση όμορο ακίνητο) ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες και συνεπώς, δεν είναι δυνατή κατά τον Κτηριοδομικό Κανονισμό η συνένωσή τους, εφόσον απαγορεύεται η διάνοιξη ανοίγματος στους εξωτερικούς τοίχους ή στον μεσότοιχο (άρθρο 10 παρ. 9). 

Ωστόσο, δεδομένου του επιδιωκομένου υπό των ως άνω διατάξεων σκοπού, όσον αφορά την πλευρά της προστασίας του ομόρου ιδιοκτήτη και του δικαιώματος που του παρέχεται να απαιτήσει να κλείσουν τα ανοίγματα, ανεξαρτήτως βλάβης του, εφόσον συναινέσουν προσηκόντως στη διάνοιξη αμφότεροι οι ιδιοκτήτες και κάτοχοι των ομόρων ακινήτων και πρωτίστως υπό τον όρο ότι δεν τίθεται θέμα στατικής ασφάλειας ή πυροπροστασίας ή γενικότερα, θέμα ασφάλειας του κτιρίου, η διάνοιξη θα πρέπει να επιτραπεί.

Συνεπώς, είναι επιτρεπτή εφ΄ όσον συναινέσουν στη διάνοιξη προσηκόντως αμφότεροι οι ιδιοκτήτες και κάτοχοι των ομόρων εφαπτομένων ακινήτων και υπό τον όρο ότι δεν τίθεται θέμα στατικής ασφάλειας ή πυροπροστασίας ή υγιεινής ή γενικότερα, θέμα ασφάλειας του κτιρίου από αυτή (διάνοιξη). ​

Για περισσότερα, βλ. στο βιβλίο μου, Π. Γαλάνης, Το Νομικό Πλαίσιο της Δόμησης, εκδ. Νομική Βιβλιοθήκη, 2023.