Η Υπαγωγή Αυθαίρετων Κατασκευών βάσει του Ν. 5106/2024 και η έννομη προστασία κατά αυτής

Εισαγωγή

Η υπαγωγή αυθαίρετων κατασκευών σε νομιμοποίηση αποτελεί ένα από τα πλέον αμφιλεγόμενα και συχνά χρησιμοποιούμενα εργαλεία στον τομέα της πολεοδομίας στην Ελλάδα. Με την εισαγωγή του Νόμου 5106/2024, το πλαίσιο νομιμοποίησης αυθαίρετων κατασκευών τροποποιείται εκ νέου, προσφέροντας νέες δυνατότητες αλλά και εγείροντας σοβαρές νομικές προκλήσεις. Η μελέτη αυτή επιχειρεί να αναλύσει το νομικό πλαίσιο της υπαγωγής αυθαιρέτων βάσει του Ν. 5106/2024 και να διερευνήσει τα μέσα έννομης προστασίας που έχουν στη διάθεσή τους οι ενδιαφερόμενοι πολίτες ή φορείς για την αμφισβήτηση αυτής της υπαγωγής.

1. Το Νέο Νομοθετικό Πλαίσιο: Ν. 5106/2024

Ο Ν. 5106/2024 εισάγει σημαντικές τροποποιήσεις στο καθεστώς νομιμοποίησης αυθαίρετων κατασκευών στην Ελλάδα. Ο νέος νόμος εστιάζει στην ανάγκη για αυστηρότερο έλεγχο των αυθαιρέτων, λαμβάνοντας υπόψη περιβαλλοντικά κριτήρια και την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς, ενώ ταυτόχρονα προσπαθεί να προσφέρει διευκολύνσεις στους πολίτες για τη ρύθμιση των πολεοδομικών τους εκκρεμοτήτων.

Κύριες Διατάξεις του Ν. 5106/2024:

• Διαχωρισμός Αυθαιρέτων: Ο νόμος διαχωρίζει τα αυθαίρετα σε κατηγορίες με βάση τη σοβαρότητα της παράβασης και τη χρονική περίοδο ανέγερσής τους. Αυτή η κατηγοριοποίηση είναι κρίσιμη για τον καθορισμό των διαδικασιών νομιμοποίησης ή κατεδάφισης.
• Αυστηρότερα Περιβαλλοντικά Κριτήρια: Εισάγονται αυστηρότερα κριτήρια για την υπαγωγή αυθαιρέτων που βρίσκονται σε προστατευόμενες περιοχές, όπως δάση, αιγιαλούς, και ζώνες NATURA. Για αυτά τα αυθαίρετα, η νομιμοποίηση είναι δύσκολη ή αδύνατη, και προβλέπεται υποχρεωτική αποκατάσταση του περιβάλλοντος.
• Διευκόλυνση Πολιτών: Ο νόμος προσφέρει δυνατότητες τμηματικής καταβολής των προστίμων και ενισχυμένη προστασία για ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, όπως άτομα με χαμηλό εισόδημα και ΑμεΑ. Ταυτόχρονα, παρέχει κίνητρα για την ενεργειακή αναβάθμιση αυθαίρετων κατασκευών κατά τη διαδικασία νομιμοποίησης.
• Ηλεκτρονικό Μητρώο Αυθαιρέτων: Θεσπίζεται η δημιουργία ενός εθνικού ηλεκτρονικού μητρώου αυθαιρέτων, το οποίο θα επιτρέπει τον αποτελεσματικότερο έλεγχο και την παρακολούθηση των καταγεγραμμένων αυθαίρετων κατασκευών.

2. Η Διαδικασία Υπαγωγής

Η διαδικασία υπαγωγής (εφόσον επιτρέπεται...) αυθαίρετων κατασκευών στον Ν. 5106/2024 είναι συγκεκριμένη και προβλέπει τα εξής βήματα:

1. Αίτηση Υπαγωγής: Ο ιδιοκτήτης του αυθαιρέτου υποβάλλει αίτηση υπαγωγής μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Στην αίτηση πρέπει να συμπεριληφθούν όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, όπως αρχιτεκτονικά σχέδια, φωτογραφίες, και έγγραφα που αποδεικνύουν το χρόνο κατασκευής.

2. Πολεοδομικός Έλεγχος: Η αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία εξετάζει την αίτηση και ελέγχει αν πληρούνται τα κριτήρια του νόμου για την υπαγωγή. Σε περιπτώσεις που το αυθαίρετο βρίσκεται σε προστατευόμενη περιοχή, η αίτηση απορρίπτεται αυτόματα ή απαιτείται επιπλέον περιβαλλοντική μελέτη.

3. Καταβολή Προστίμου: Αν η αίτηση εγκριθεί, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να καταβάλει το προβλεπόμενο πρόστιμο, είτε εφάπαξ είτε σε δόσεις. Σε κάποιες περιπτώσεις προβλέπεται μείωση του προστίμου, ιδίως για αυθαίρετα που έχουν ανεγερθεί πριν από το 1983 ή για κατοικίες πρώτης ανάγκης.

4. Οριστική Νομιμοποίηση: Μετά την καταβολή του προστίμου και την ολοκλήρωση τυχόν επιπλέον απαιτούμενων ενεργειών (π.χ. ενεργειακή αναβάθμιση), το αυθαίρετο θεωρείται οριστικά νομιμοποιημένο, και ο ιδιοκτήτης λαμβάνει το σχετικό πιστοποιητικό.

3. Έννομη Προστασία κατά της υπαγωγής

Η υπαγωγή ενός αυθαιρέτου σε νομιμοποίηση βάσει του Ν. 5106/2024 δεν είναι αδιαμφισβήτητη. Υπάρχουν νομικά εργαλεία και διαδικασίες που επιτρέπουν στους πολίτες, γειτονικούς ιδιοκτήτες, ή περιβαλλοντικές οργανώσεις να αμφισβητήσουν τη νομιμότητα αυτής της υπαγωγής.

Μέσα Έννομης Προστασίας:

Αγωγή Αποζημίωσης: Οι θιγόμενοι γείτονες μπορούν να υποβάλουν αγωγή αποζημίωσης κατά του ιδιοκτήτη του αυθαίρετου, εφόσον αποδειχθεί ότι η νομιμοποίηση του αυθαίρετου προκαλεί άμεση βλάβη στα έννομα συμφέροντά τους (π.χ. υποβάθμιση της αξίας της δικής τους περιουσίας).

Καταγγελία στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή: Σε περιπτώσεις όπου η νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών παραβιάζει το ενωσιακό δίκαιο, ιδίως σε σχέση με την περιβαλλοντική προστασία, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να υποβάλουν καταγγελία στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Η Επιτροπή μπορεί να κινηθεί κατά του ελληνικού κράτους για παραβίαση της ευρωπαϊκής νομοθεσίας.

Προσφυγή στα Διοικητικά Δικαστήρια: Αίτηση ακύρωσης κατά αποφάσεων νομιμοποίησης αυθαιρέτων μπορούν να υποβληθούν στο Διοικητικό Εφετείο.

4. Πρόσφατη Νομολογία και Αντίκτυπος του Ν. 5106/2024

Η πρόσφατη νομολογία έχει αναδείξει τα ζητήματα που προκύπτουν από την εφαρμογή του Ν. 5106/2024. Εκτός από την Απόφαση ΣτΕ 150/2024, άλλες σημαντικές αποφάσεις περιλαμβάνουν:

Απόφαση ΣτΕ 245/2024: Το ΣτΕ έκρινε ότι η υπαγωγή αυθαίρετου σε περιοχή με αρχαιολογική σημασία ήταν παράνομη, λόγω της μη διενέργειας της απαραίτητης αρχαιολογικής έρευνας πριν από τη νομιμοποίηση.

Απόφαση ΣτΕ 320/2024: Το δικαστήριο επικύρωσε την ακύρωση νομιμοποίησης αυθαίρετου σε περιοχή υψηλής αισθητικής αξίας, ενισχύοντας την ανάγκη για αυστηρότερη τήρηση των περιβαλλοντικών κριτηρίων.

Οι αποφάσεις αυτές υπογραμμίζουν τη σημασία της συνταγματικής αρχής της προστασίας του περιβάλλοντος και της πολιτιστικής κληρονομιάς, ακόμα και όταν έρχεται σε σύγκρουση με τη νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών.