Τύχη της μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού

Στο παρόν blog θα ασχοληθούμε με το ερώτημα της τύχης της μίσθωσης όταν το μίσθιο ακίνητο είναι αντικείμενο πλειστηριασμού.

Στο ερώτημα δηλαδή του αν η μίσθωση θα ισχύει και όταν νέος αγοραστής σε πλειστηριασμό (υπερθεματιστής) αποκτήσει το ακίνητο. Δεσμεύεται από τη μίσθωση ή μπορεί να "εξώσει" τον μισθωτή;

Σύμφωνα με το άρθρο 1005 ΚΠολΔ με την κατακύρωση, και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση. Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται ρητά η αρχή ότι ο πλειστηριασμός αποτελεί αιτία παράγωγου τρόπου κτήσεως της κυριότητας και συνεπώς ο υπερθεματιστής θεωρείται ειδικός διάδοχος του καθ` ου η εκτέλεση, τον οποίο και διαδέχεται στο δικαίωμα, αποκτώντας το δυνάμει συμβάσεως, όπως είναι η εκποίηση με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό (ΑΠ 306/2014 στη ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 819/2013, ΧρΙΔ 2013/749, ΑΠ 2089/2013, ΧρΙΔ 2014/277).

Ο υπερθεματιστής από της αποκτήσεως της κυριότητος του μισθίου (αρθ. 1005 Κ.Πολ.Δ.) υπεισέρχεται στη μίσθωση αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του εκμισθωτή κυρίου του μισθίου (Α.Π. 259/1993, 1230/1994). Ειδικότερα για να χωρήσει υπεισέλευση του νέου κτήτορα στη μισθωτική σχέση, πρέπει, σε κάθε περίπτωση, η εκποίηση να γίνει από τον κύριο του μισθίου που ήταν συγχρόνως και εκμισθωτής (ΑΠ 1693/1997, 259/1993). Αντιθέτως, ο υπερθεματιστής δεν υπεισέρχεται στη μίσθωση, αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του μη εκμισθωτή κυρίου του μισθίου (Α.Π. 259/1993). Συνεπώς, μέσω της κατακύρωσης με την καταβολή και την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, αποκτά το δικαίωμα που είχε ο οφειλέτης κατά ίδιο περιεχόμενο και έκταση αυτοδικαίως (ex lege) (Ολ. ΑΠ 1688/83, Ολ. ΑΠ 2/1993, ΑΠ 1523/2006, ΑΠ 1230/2001, ΑΠ 941/2003, ΑΠ 352/1994, ΑΠ 442/1993 στη ΝΟΜΟΣ). Κατά το ίδιο άρθρο, η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης είναι τίτλος εκτελεστός και έναντι αυτών που κατέχουν το ακίνητο στο όνομα του καθ` ου η εκτέλεση, ανεξάρτητα από το αν η κατοχή στηρίζεται σε εμπράγματη ή ενοχική σχέση.

Όμως, ειδικά για ακίνητο που είναι μισθωμένο το άρθρο 1009 ΚΠολΔ τροποποιήθηκε πρόσφατα και ισχύει από 1.1.2022. Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο ως κατοικία, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου, η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν τη συμπλήρωση του προβλεπόμενου στο άρθρο 2 του ν. 1703/1987 χρονικού διαστήματος, ήτοι τριετία. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο για αυτούς.

Με το παλιό καθεστώς, το άρθρο 1009 ΚΠολΔ  προέβλεπε ότι ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο δύο (2) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από

Το ίδιο άρθρο, πριν την τροποποίησή του με τον Ν. 4335/2015, περιείχε μια σημαντική εξαίρεση καθώς παρέπεμπε στη ρύθμιση του ουσιαστικού δικαίου (614 Α.Κ.) που προστατεύει το ενοχικό δικαίωμα του τρίτου μισθωτή, αν η μίσθωση αποδεικνυόταν με έγγραφο βέβαιης (προφανώς έναντι των τρίτων) χρονολογίας. Ο υπερθεματιστής στην περίπτωση αυτή απαγορευόταν να εκτελέσει την κατακυρωτική έκθεση σε βάρος του μισθωτή εκτός εάν υπήρχε όρος στο μισθωτήριο ότι η μίσθωση δεν βαρύνει το νέο κτήτορα, σύμφωνα με το άρθρο 614 Α.Κ. αναλόγως εφαρμοζόμενο οπότε απαλασσόταν από την υποχρέωση να ανεχθεί τη μίσθωση. Στην τελευταία περίπτωση ή εάν η μίσθωση δεν αποδεικνυόταν με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ο υπερθεματιστής δικαιούτο να εκτελέσει την κατακυρωτική έκθεση κατά του μισθωτή, αφού περνούσε ένας μήνας ή και ή δύο από την κοινοποίηση αντιγράφου του απογράφου της περιλήψεως της κατακυρωτικής εκθέσεως και επιταγής προς εκτέλεση στο μισθωτή, αναλόγως του γεγονότος ότι η μίσθωση έχει διάρκεια ως ένα χρόνο ή παραπάνω αντίστοιχα.

Η διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, όπως ίσχυε πριν την τροποποίηση του, είχε σκοπό την προστασία του μισθωτή με σκοπό την διατήρηση του διαρκούς χαρακτήρα της μίσθωσης, αποβλέποντας στην ανάγκη να διατηρηθεί η έννομη σχέση μέχρι να φτάσει στη συμφωνημένη λήξη της, παρά την βίαιη λόγω του πλειστηριασμού εκποίηση του μισθίου και μεταβολή του προσώπου του εκμισθωτή.