Καταγγελία χονδρικής ξενοδοχειακής μίσθωσης για σπουδαίο λόγο (ΜΠρΚερκ 34/2021)

Χονδρική μίσθωση ξενοδοχειακών κλινών· μορφές· εγγυημένη κράτηση (guarantee)· κράτηση allotment (κατά μερίδιο)· η ξενοδοχειακή σύμβαση είναι μικτή σύμβαση, προεχόντως μισθωτικού χαρακτήρα, πέρα από τα στοιχεία μίσθωσης υπηρεσιών, πώλησης και προμήθειας· καταγγελία χονδρικής ξενοδοχειακής μίσθωσης εκ μέρους του εκμισθωτή· περιστατικά  που αφορούν μόνον τον καταγγέλλοντα ή εμπίπτουν στη σφαίρα του επιχειρηματικού του κινδύνου, δεν παρέχουν σ’ αυτόν δικαίωμα καταγγελίας για σπουδαίο λόγο, ακόμη και αν θεμελιώνουν, ενδεχομένως, δικαίωμά του για αναπροσαρμογή - μείωση του μισθώματος, χωρίς, ωστόσο, να δικαιολογούν και την εκ μέρους του καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης και την αζήμια γι’ αυτόν λύση της.

Διεθνής δικαιοδοσία σε αστικές και εμπορικές υποθέσεις σύμφωνα με τον Κανονισμό 1215/2012· στη σύμβαση εγγυημένης κράτησης προέχει ο χαρακτήρας της μίσθωσης, επομένως υπάγεται στο άρθρο 24 του Κανονισμού, με αποτέλεσμα αποκλειστικά αρμόδια να είναι τα δικαστήρια της τοποθεσίας του μισθίου· η αποκλειστική δικαιοδοσία, όπως αυτή της τοποθεσίας του ακινήτου, δεν παραμερίζεται ούτε με συμφωνία παρέκτασης, ρητή ή σιωπηρή· σε κάθε περίπτωση, καίτοι η συμφωνία παρέκτασης εγκαθιδρύει αποκλειστική αρμοδιότητα και υποχρεωτικότητα της εκδίκασης από το υποδεικνυόμενο δικαστήριο, δεν δικαιολογείται να κωλύονται τα μέρη να υπαγάγουν εκουσίως τη διαφορά σε άλλο δικαστήριο. Εφαρμοστέο δίκαιο·  μετασυμβατικός καθορισμός του εφαρμοστέου δικαίου σε μια ενοχική δικαιοπραξία, ακόμη και εν επιδικία ρητώς ή σιωπηρώς κατ’ άρθρο 3 του Κανονισμού 593/2008.

Απόσπασμα απόφασης

Η ξενοδοχειακή, κατά τα άνω, σύμβαση είναι μικτή σύμβαση, προεχόντως μισθωτικού χαρακτήρα, πέρα από τα στοιχεία μίσθωσης υπηρεσιών, πώλησης, προμήθειας. Είναι δε σύμβαση διαφορετική της μίσθωσης ξενοδοχείου, που είναι μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου και υπάγεται στην προστατευτική νομοθεσία των επαγγελματικών-εμπορικών μισθώσεων (ΑΠ 699/1992, ΕλλΔ/νη 34.1082, ΕφΑθ 4174/2010 ό.π.). Περαιτέρω, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης ορισμένου χρόνου, εάν ο μισθωτής παραβιάζει τις εκ της συμβάσεως υποχρεώσεις του.

Ειδικότερα: α) αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα υπαιτίως, η δε καθυστέρηση δεν οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (597 ΑΚ). Τέτοιο γεγονός αποτελεί κάθε εύλογη αιτία, συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η καθυστέρηση του μισθώματος, β) αν ο μισθωτής μεταχειρίζεται το μίσθιο κατά τρόπο αντίθετο προς τη συμφωνημένη χρήση και προς τους κανόνες επιμέλειας ή όταν δεν τηρεί την προσήκουσα συμπεριφορά προς τους λοιπούς ενοίκους (594 ΑΚ). Εντούτοις, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 672, 766 και 588 ΑΚ συνάγεται ως γενική αρχή του δικαίου ότι όταν συντρέχει σπουδαίος λόγος, επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μια διαρκής ενοχική σχέση έστω και αν στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν παρέχεται αμέσως από το νόμο δικαίωμα καταγγελίας. Η αρχή αυτή προκύπτει και από τα άρθρα 281 και 288 ΑΚ, που επιβάλλουν να ασκούνται τα δικαιώματα όπως απαιτεί η καλή πίστη, αν ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, παρέχουν δε το δικαίωμα στους συμβαλλόμενους να καταγγείλουν τη διαρκή ενοχική σχέση, όταν σύμφωνα με τις αρχές αυτές καθίσταται υπέρμετρα δυσβάσταχτη η συνέχιση της μισθώσεως μέχρι τη λήξη της, είτε και για τα δυο μέρη, είτε και για ένα απ` αυτά. Τούτο συμβαίνει ιδίως σε περίπτωση μεταβολής των περιουσιακών ή προσωπικών σχέσεων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής ή μη υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Εξάλλου, η συνδρομή ή μη σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή κατ’ αρχήν πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία.

Αν, όμως, εκείνος που καταγγέλλει είναι υπαίτιος, δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταγγελία, διότι είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, συναγόμενη από τα άρθρα 200, 281 και 288 ΑΚ, ότι κανείς δεν μπορεί ν’ αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά του. Αλλά και γενικότερα, η επίκληση λόγου αναγομένου αποκλειστικά στη σφαίρα των σχέσεων του ίδιου του καταγγέλλοντος για άμεση καταγγελία διαρκούς συμβάσεως, χωρίς να τηρηθεί προθεσμία όταν μάλιστα αυτή (διαρκής σχέση) έχει ήδη διαρκέσει αρκετό χρόνο, μπορεί να είναι αντίθετη προς την καλή πίστη. Γι` αυτό και κάπως σπανιότερα, ο σπουδαίος λόγος μπορεί να βρίσκεται στη σφαίρα των σχέσεων του καταγγέλλοντος. Σημειώνεται ότι η γνώση από τον καταγγέλοντα των κρισίμων περιστατικών για τη θεμελίωση του σπουδαίου λόγου δεν αποτελεί προϋπόθεση του κύρους της καταγγελίας και ο καταγγέλλων μπορεί να επικαλεσθεί στη δίκη για το κύρος της καταγγελίας για πρώτη φορά νέους λόγους οι οποίοι προϋπήρχαν αυτής και είτε ήσαν ήδη γνωστοί σ’ αυτόν είτε περιήλθαν σε γνώση του μετά την καταγγελία (ΑΠ 112/2004, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Προκειμένου ειδικώς για μίσθωση πράγματος, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά, διότι ήδη ο νόμος έχει θεσπίσει μεγάλο αριθμό ειδικών λόγων καταγγελίας που ικανοποιούν σε ευρύ φάσμα τα συμφέροντα των μερών για λύση της μίσθωσης.

Ο ευρύτερος τυχόν προσδιορισμός του περιεχομένου του σπουδαίου λόγου θα δημιουργούσε ανασφάλεια στα μέρη για τη διάρκεια της σύμβασης. Επιβάλλεται, συνεπώς, να γίνεται δεκτό, ότι σπουδαίος λόγος υφίσταται, εφόσον συντρέχουν αθροιστικά οι ακόλουθες δύο προϋποθέσεις: α) τα περιστατικά που συνθέτουν τον σπουδαίο λόγο πρέπει να αφορούν εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Με άλλα λόγια, πρέπει να αναφέρονται στο πρόσωπό του ή να εμπίπτουν στη σφαίρα των κινδύνων του, χωρίς, όμως, να απαιτείται να συντρέχει και πταίσμα του. Περιστατικά που αφορούν μόνον τον καταγγέλλοντα ή εμπίπτουν στη σφαίρα του επιχειρηματικού του κινδύνου, δεν παρέχουν σ’ αυτόν δικαίωμα καταγγελίας για σπουδαίο λόγο, ακόμη και αν θεμελιώνουν, ενδεχομένως, δικαίωμά του για αναπροσαρμογή-μείωση του συμφωνημένου και αναπροσαρμοσμένου μισθώματος, χωρίς, ωστόσο, να δικαιολογούν και την εκ μέρους του καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης και την αζήμια γι’ αυτόν λύση της (ΑΠ 1548/2018, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), β) τα παραπάνω περιστατικά πρέπει να καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης πράγματος για τον καταγγέλλοντα μη αξιώσιμη, κατά την καλή πίστη. Είναι αυτονόητο ότι κατά την κρίση για τη δυνατότητα συνεχίσεως ή όχι της συμβάσεως ιδιαίτερα θα αξιολογηθούν τα οικονομικά συμφέροντα των συμβαλλομένων και μάλιστα οι οικονομικές επιπτώσεις που θα προκύψουν από την εξακολούθηση ή τη λύση της μίσθωσης (ΑΠ 1255/2019, ΑΠ 1836/2007, ΑΠ 639/2007, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Η απόφαση είναι διαθέσιμη στο sakkoulas-online.gr