Εικονικότητα μεταβίβασης ακινήτου

Η έννοια της "εικονικότητας" παραπέμπει σε μια δήλωση βούλησης που γίνεται χωρίς πρόθεση επαγωγής νέων συνεπειών.

Από τις διατάξεις των άρθρων 138 και 180 του ΑΚ προκύπτει ότι δήλωση βούλησης που δεν έγινε στα σοβαρά παρά μόνο φαινομενικά αποκαλείται εικονική και είναι άκυρη, θεωρούμενη σαν να μην έγινε.

Ειδικότερα, εικονική είναι η δήλωση βούλησης η οποία σε γνώση του δηλούντος δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, αλλά σκοπός αυτής είναι να δημιουργηθεί στους άλλους η εντύπωση μεταβολής της νομικής κατάστασης χωρίς να υπάρχει στο δηλούντα πρόθεση τέτοιας πραγματικής μεταβολής Μάλιστα, εικονική μπορεί να είναι η δήλωση βούλησης όχι μόνο σε μονομερή δικαιοπραξία, αλλά και σε σύμβαση, στην τελευταία δε αυτή περίπτωση για την αντίστοιχη ακυρότητα της σύμβασης προϋποτίθεται γνώση της εικονικότητας από τον αντισυμβαλλόμενο του δηλούντος.

Ετσι, στην εικονικότητα μιας σύμβασης ουσιώδες στοιχείο είναι η γνώση και συμφωνία όλων των κατά το χρόνο της κατάρτισής της συμβαλλομένων για το ότι η σύμβαση που συνάφθηκε είναι εικονική και δεν παράγει έννομες συνέπειες. Για την εικονικότητα, δηλαδή, της δικαιοπραξίας αρκεί το γεγονός ότι η δηλωθείσα βούληση των δικαιοπρακτούντων βαρύνεται με ελάττωμα, που συνίσταται στο ότι δεν αποσκοπεί πράγματι στην παραγωγή των έννομων αποτελεσμάτων της δικαιοπραξίας που καταρτίζεται. Η κατά τα ως άνω ακυρότητα της δικαιοπραξίας είναι απόλυτη, δηλαδή μπορεί να προταθεί από καθέναν που έχει έννομο συμφέρον, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 180 του ΑΚ, σε συνδυασμό με των άρθρων 68 και 70 του ΚΠολΔ (ΑΠ 160/2013, ΧρΙΔ 2013, σελ. 577, ΑΠ 1307/2011 ΤΝΠ Νόμος).

Εξάλλου, η προβολή της ακυρότητας λόγω εικονικότητας δεν υπόκειται, για οποιοδήποτε από τους νόμιμους τρόπους που μπορεί να προβληθεί, είτε με αναγνωριστική αγωγή είτε με ένσταση, σε χρονική οριοθέτηση, αφού πρόκειται για απόλυτη ακυρότητα που δεν θεραπεύεται με το χρόνο και προσθέτως γιατί η αναγνωριστική αγωγή δεν παραγράφεται (άρθρο 247 ΑΚ, εκτός εάν παρεγράφη η αξίωση την οποία προπαρασκευάζει, βλ. ΑΠ 1771/2007, ΕλλΔνη 48, σελ. 1394).

Ειδικότερα, για τη σύμβαση πωλήσεως, από το συνδυασμό της ανωτέρω διάταξης με αυτής του άρθρου 513 ΑΚ, με σαφήνεια προκύπτει, ότι για την αναγνώριση αυτής ως άκυρης, λόγω εικονικότητας, αρκεί η διαπίστωση της έλλειψης σοβαρής συναλλακτικής πρόθεσης των μερών προς μεταβίβαση της κυριότητας του πράγματος. Τέτοια εικονικότητα υπάρχει, όταν και οι δύο συμβαλλόμενοι γνωρίζουν, ότι η σύμβαση της πώλησης δεν συνάπτεται πραγματικά, για να μεταβιβαστεί η κυριότητα του ακινήτου στον αγοραστή, αλλά φαινομενικά (ΑΠ 218/2010, ΑΠ 1988/2009 ΤΝΠ Νόμος). Εξάλλου, κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 513 ΑΚ, ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης πώλησης είναι το πράγμα, το τίμημα και η συμφωνία των συμβαλλόμενων για τη μετάθεση της κυριότητας και την πληρωμή του τιμήματος, η οποία, προκειμένου περί ακινήτου, πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου (άρθρο 369 AK).

Έτσι, σε περίπτωση εικονικότητας της σύμβασης πώλησης ακινήτου και της συνήθως ενωμένης με αυτή σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας του πωλούμενου ακινήτου από τον πωλητή στον αγοραστή, καμιά επιρροή δεν ασκεί επί του κύρους της εν λόγω σύμβασης αν ο αγοραστής κατέβαλε πράγματι και με ποιο τρόπο το συμφωνημένο τίμημα, αφού αυτό μπορεί να δωρηθεί ή να εξοφληθεί με δόση αντί καταβολής ή μπορεί η σχετική αξίωση να αφεθεί ή να αποοβεστεί με παραγραφή ή και με άλλο τρόπο. Απλώς το δικαστήριο, κατά την έρευνα της ύπαρξης της συναλλακτικής πρόθεσης των συμβαλλομένων, μπορεί να συναγάγε τεκμήριο ή επιχείρημα ως προς το ότι η σύμβαση πώλησης δεν είναι εικονική ως προς το πρόσωπο του αγοραστή από το αποδείκνυόμενο γεγονός της καταβολής του τιμήματος από τον ίδιο. Έτσι, ούτε η ομολογία περί καταβολής ή μη του τιμήματος θεμελιώνει την εικονικότητα ή μη της σύμβασης πώλησης, ούτε η βεβαίωση του συμβολαιογράφου περί καταβολής του τιμήματος αρκεί προς ισχυροποίηση της πώλησης που καταρτίστηκε χωρίς συναλλακτική πρόθεση. Από την αμέσως πιο πάνω διάταξη (του πρώτου εδαφίου του άρθρου 133 ΑΚ) προκύπτει, επίσης, ότι για την εικονικότητα της δικαιοπραξίας αρκεί το γεγονός ότι η δήλωση βούλησης των δικαιοπρακτουντων βαρύνεται με ελάττωμα που συνίσταται στο ότι δεν αποσκοπεί πράγματι στην παραγωγή των έννομων αποτελεσμάτων της δικαιοπραξίας που καταρτίζεται. Η από την ίδια διάταξη προκύπτουσα εικονικότητα είναι ορισμένη αφ` εαυτής και εμπεριέχει και το στοιχείο, ότι όλοι οι συμβαλλόμενοι ήταν σε γνώση της ειχονικότητας κατά τo χρόνο της κατάρτισης της δικαιοπραξίας αφού αυτό, ως σύμφυτο με την έννοια της εικονικότητας θεωρείται αυτονόητα ως συντρέχον. Παρέπεται ότι για το κύρος της σύμβασης δεν ασκούν έννομη επιρροή τα αίτια που οδήγησαν τους συμβαλλομένους στη σύναψη αυτής ούτε ο σκοπός στον οποίο απόβλεπαν οι τελευταίοι. Περαιτέρω, ο επικαλούμενος την εικονικότητα και τη συνακόλουθη ακυρότητα της δικαιοπραξίας βαρύνεται, κατά τη διάταξη του άρθρου 338 § 1 ΚΠολΔ, με την απόδειξή της στη συγκεκριμένη δε περίπτωση, αρκεί η απόδειξη για το ότι η δικαιοπραξία είναι εικονική, δηλαδή ότι έγινε όχι στα σοβαρά, αλλά κατά το φαινόμενο μόνο, στην οποία απόδειξη εμπεριέχεται σιωπηρά και έμμεσα και η επιταγή προς απόδειξη όλων εκείνων των γεγονότων π.χ. ως προς την καταβολή ή όχι πράγματι του τιμήματος, ως προς την αγοραία αξία του πωλούμενου ακινήτου κ.ά., τα οποία οδηγούν συμπερασματικά σε απόδειξη των πιο πάνω αποδεικτέων. Τα δημόσια έγγραφα, τέλος, μεταξύ των οποίων και τα πωλητήρια συμβόλαια μπορούν να προσβληθούν κατά το περιεχόμενο τους, δηλαδή ως προς την περιεχόμενη σε αυτά σύμβαση πώλησης ως εικονικά, αφού αυτό δεν αποτελεί ανταπόδειξη κατά του περιεχομένου τους αλλά προσβολή του κύρους της δήλωσης βούλησης των συμβαλλόμενων μερών.

 

Επομένως η δήλωση βούλησης που έγινε ενώπιον συμβολαιογράφου, ο οποίος είναι εντεταλμένος μόνο για να πιστοποιήσει τη δήλωση των συμβαλλομένων και όχι για να συμπράξει στη δικαιοηραξία με τη δική του βούληση, μπορεί να προσβληθεί ως εικονική, χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη προσβολή του περιέχοντας αυτή · δήλωση βούλησης - πωλητήριου συμβολαίου ως πλαστού (ΑΠ 304/2016 ΤΝΠ Νόμος ΠΠρΑθ 1751/2013 ΤΝΠ ΔΣΑ). Εξάλλου, για το ορισμένο της σχετικής αγωγής ο ενάγων πρέπει να αναφέρει την εικονική δικαιοπραξία, ότι αυτή καταρτίσθηκε από τους συμβαλλόμενους φαινομενικά, ότι ο εναγόμενος τελούσε σε γνώση ή υπαίτια άγνοια της εικανικότητας το έννομο συμφέρον του ενάγοντος αίτημα να αναγνωρισθεί η ακυρότητα δικαιοπραξίας και ενδεχομένως αίτημα να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να αποδώσει το πράγμα. Σε περίπτωση που υποβληθεί τέτοιο αίτημα, υπάρχει νόμιμη σώρευση διεκδικητικής αγωγής οπότε αν πρόκειται για ακίνητο, απαιτείται η εγγραφή της αγωγής στα βιβλία διεκδικήσεων (Ι Κατρά. Αγωγές Ενστάσεις, 2010, σελ. 784).