Νέες ρυθμίσεις για τα parking στην πιλοτή της πολυκατοικίας

Ένα χρόνιο πρόβλημα που σχετίζεται με τα parking στην πιλοτή των πολυκατοικιών έρχεται να αντιμετωπίσει το άρθρο 46 του Ν. 5005/2022.

Με δεδομένο ότι πολλές θέσεις parking σε πιλοτές είχαν "χιλιοστά" δηλαδή αντιμετωπίζονταν ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, κάτι που όμως κρίνεται παγίως ως "άκυρο" από τη νομολογία των δικαστηρίων, οι (φερόμενοι ως) ιδιοκτήτες αυτών αντιμετώπιζαν προβλήματα στη χρήση και τη μεταβίβασή τους.

Με το νέο νόμο, επέρχονται τρεις αλλαγές:

1. Αναγνωρίζονται τα εμπράγματα δικαιώματα επ' αυτών ( ο νόμος δεν ορίζει τι είδους...) και οι δικαιούχοι μπορούν να τα μετατρέψουν μονομερώς σε αποκλειστική χρήση.

2. Αναγνωρίζεται ότι αν τρίτος, μη ιδιοκτήτης διαμερίσματος, είχε δικαίωμα σε μια θέση στάθμευση, τότε μπορεί να τα μεταβιβάσει μόνο σε ένοικο πολυκατοικίας.

3. Αναγνωρίζεται ότι αν κάποιος είχε αποκλεισιτκή χρήση επ' αυτών, χωρίς να έχει και διαμέρισμα σε πολυκατοικία, μπορεί να τη μεταβιβάσει μόνο σε δικαιούχο διαμερίσματος στην πολυκατοικία.

Η νέα ρύθμιση φαίνεται να έχει αγαθές προβλέψεις. Θα δημιουργήσει όμως πολλά προβλήματα για μια πλειάδα λόγων, η ανάλυση των οποίων δεν είναι της παρούσης και χρήζει αυτοτελούς επιστημονικής ανάλυσης.

Η υπό αξιολόγηση διάταξη του ως άνω άρθρου 46 πάσχει εξ επόψεως δογματικής και αξιολογική υπόστασης και νομοτεχνικής διατύπωσης και μάλλον πρόκειται να δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα από όσα (ενδεχομένως, αγαθώς) διώκει να αντιμετωπίσει.

Αφού μια θέση αναγνωρίζεται ως αυτοτελές εμπράγματο δικαίωμα, γιατί να καταφύγει ένας ιδιοκτήτης στη λύση της «μετατροπής» (sic) κατά το γράμμα του νόμου του εμπράγματου δικαιώματος σε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και να μη διατηρήσει το εμπράγματο δικαίωμά του επ’ αυτής;

Αναλυτικότερα, με το άρθρο 46 του Ν. 5005/2022 (ΦΕΚ Α' 236/21.12.2022), με τίτλο «Ενίσχυση δημοσιότητας και διαφάνειας στον έντυπο και ηλεκτρονικό Τύπο – Σύσταση ηλεκτρονικών μητρώων εντύπου και ηλεκτρονικού Τύπου - Διατάξεις αρμοδιότητας της Γενικής Γραμματείας Επικοινωνίας και Ενημέρωσης και λοιπές επείγουσες ρυθμίσεις», εισάγεται ως – κατά τον τίτλο του νόμου – επείγουσα μια ρύθμιση με διαφορετικό πλήρως αντικείμενο σε σχέση με το βασικό περιεχόμενο του νόμου, που αφορά την ιδιοκτησιακή κατάσταση των θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή των πολυκατοικιών. Πράγματι, το τιτλοφορούμενο «Κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή - Προσθήκη παρ. 5Α στο άρθρο 1 του ν. 960/1979» άρθρο 46 του εν λόγω νομοθετήματος, προβλέπει ότι στο άρθρο 1 του ν. 960/1979 (Α’ 194), μετά την παρ. 5 προστίθεται νέα παρ. 5Α η οποία έχει εξής:

«5Α. α) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας, που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

β) Ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και επί της οποίας δεν έχει εμπράγματο δικαίωμα ιδιοκτήτης επί οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας δύναται να μεταβιβαστεί κατ’ εξαίρεση και μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης της οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

γ) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας, στον οποίο μεταβιβάστηκε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί ανοικτής θέσης στάθμευσης στην πιλοτή ή θέσης στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας πολυκατοικίας, στην οποία θέση, σύμφωνα με την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας, έχει συσταθεί αυτοτελές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χωρίς να συνδέεται με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία-χώρο κύριας χρήσης της πολυκατοικίας, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να αντιστοιχήσει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης της πιλοτής ή του ακάλυπτου χώρου ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».