Μίσθωση πράγματος προς μισθωτή που είναι συγκύριος

Έστω ότι ένα πρόσωπο έχει ένα ποσοστό ακινήτου, π.χ. 65%. Μπορεί, ως κάτοχος της πλειοψηφίας του κοινού πράγματος, να το εκμισθώσει στον εαυτό του; Αν ναι, συμμετέχει στην απόφαση με τους λοιπούς συγκυρίους;

Από το συνδυασμό των άρθρων 785, 786, 787, 792 παρ.2 του Αστικού Κώδικα οι οποίες εφαρμόζονται και επί συγκυριότητας σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1113 του ΑΚ, προκύπτει ότι, σε περίπτωση που ένας από τους κοινωνούς κάνει αποκλειστική χρήση του κοινού αντικειμένου, δικαιούνται οι υπόλοιποι, και αν δεν πρόβαλαν αξίωση για σύγχρηση, να απαιτήσουν από τον πιο πάνω κοινωνό ανάλογη μερίδα από το όφελος που αυτός αποκόμισε και το οποίο συνίσταται στην αξία της χρήσης του κοινού.

Η σχετική αξίωση γεννιέται από μόνο το γεγονός της αποκλειστικής χρήσης του κοινού πράγματος από έναν εκ των κοινωνών.

Ειδικότερα, προκειμένου περί αστικού ακινήτου, το όφελος αυτό συνίσταται στην κατά το χρόνο της αποκλειστικής χρήσης μισθωτική αξία της μερίδας των εκτός χρήσης κοινωνών, η οποία δεν αποτελεί μίσθωμα, αφού δεν υπάρχει μισθωτική σχέση, αλλά αποδοτέα, ως αποζημίωση, κατά τις ανωτέρω διατάξεις, ωφέλεια.

Η ωφέλεια αυτή προσδιορίζεται από τη μισθωτική αξία του κοινού πράγματος, δηλαδή του ποσού του μισθώματος που θα κατέβαλε ο κοινωνός που το χρησιμοποιεί για τη χρήση άλλου όμοιου ακινήτου με βάση τις εν γένει μισθωτικές συνθήκες της περιοχής που επικρατούν κατά τον κρίσιμο χρόνο και της κατάστασης που βρίσκεται το κοινό πράγμα (ΑΠ 316/2021, ΑΠ 1199/2021, ΑΠ 671/2019, ΑΠ 1208/2018).

Έτι περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 789 του ΑΚ, με απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών μπορεί να καθορισθεί για το κοινό αντικείμενο ο προσήκων τρόπος τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης. Η πλειοψηφία λαμβάνεται κατά το μέγεθος των μερίδων. Στις εν λόγω πράξεις τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης περιλαμβάνεται και η σύμβαση μίσθωσης του κοινού αντικειμένου, καθώς και κάθε άλλη πράξη, η οποία τείνει στη διατήρηση ή άρση των συνεπειών της μισθώσεως. Η απόφαση της πλειοψηφίας που λήφθηκε μέσα στα πλαίσια του άρθρου 789 ΑΚ δεν αφορά μόνο τις εσωτερικές σχέσεις των κοινωνών, αλλά ενέχει και εξουσία αντιπροσωπεύσεως και συνακόλουθα είναι έγκυρη και δεσμεύει όλους τους κοινωνούς, δηλαδή και εκείνους που διαφώνησαν και μειοψήφησαν (ΑΠ 95/2020, ΑΠ 635/2018, ΑΠ 302/2014, ΑΠ 665/2008). Κατά δε την αληθή έννοια της παραπάνω διάταξης, η απόφαση κάθε κοινωνού αφορά μόνο τη μερίδα του, η δε πλειοψηφία σχηματίζεται από το άθροισμα των επί μέρους μερίδων.

Συνεπώς, αν η απόφαση των κοινωνών για την εκμετάλλευση του κοινού δεν επιδρά, ούτε επηρεάζει την τύχη της μερίδας κάποιου από αυτούς, η τελευταία δεν συνυπολογίζεται για το σχηματισμό της πλειοψηφίας. Τούτο συμβαίνει όταν η χρήση του κοινού παραχωρείται σε έναν από τους κοινωνούς, κατόπιν συμβάσεως μισθώσεως, εντολής, χρησιδανείου κλπ, οπότε η μερίδα του, εφόσον δεν επηρεάζεται από το περιεχόμενο της αποφάσεως, δεν προσμετράται στο σχηματισμό της (ΑΠ 662/2018, ΑΠ 212/2003).