Γενική Συνέλευση Πολυκατοικίας: Πότε μπορεί να ακυρωθεί με δικαστική απόφαση

Κατά το άρθρο 62 εδάφιο β` ΚΠολΔ έχουν την ικανότητα να είναι διάδικοι και ενώσεις προσώπων που επιδιώκουν κάποιο σκοπό, χωρίς να είναι σωματεία.

Οι ενώσεις αυτές, σύμφωνα με το άρθρο 64 § 3 ίδιου Κώδικα, αν και δεν έχουν νομική προσωπικότητα, παρίστανται στο δικαστήριο με τα πρόσωπα στα οποία έχει ανατεθεί η διαχείριση των υποθέσεών τους. Τέτοια ένωση προσώπων χωρίς νομική προσωπικότητα είναι και η ενότητα (ομάδα) των συνιδιοκτητών πολυκατοικίας (ΑΠ 932/2019 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 595/2010 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 304/2015 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 2413/2001 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 2711/1993 ΝΟΜΟΣ).

Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2, 3, 4, 5 και 13 του Ν. 3741/29 και 1002 ΑΚ προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής που υπάγεται στο καθεστώς του νόμου αυτού μπορούν με συμφωνία τους να ρυθμίσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους τόσο στα κοινά μέρη που μπορούν να καθορίζουν οι ίδιοι όσο και στις διηρημένες ιδιοκτησίες τους, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του νόμου αυτού, που είναι ενδοτικό δίκαιο, καθορίζοντας συνελεύσεις και διορίζοντας διαχειριστή, στον οποίο αναθέτουν και τα πλέον εκτεταμένα δικαιώματα, όπως η εκτέλεση εργασιών συντήρησης και επισκευής βλαβών της οικοδομής και κατανομής των βαρών (ΑΠ 1557/1981 ΝΟΜΟΣ και ΝοΒ 1982.66).

Διαχειριστής μπορεί με απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών να διοριστεί συνιδιοκτήτης ή τρίτος (ΑΠ 238/2011 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 595/2010 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 5471/2005 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 304/2015 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 402/1997ΕφΑΘ 333/1987 ΕΔΠ 1987.41). Ο διαχειριστής μπορεί να είναι άμισθος ή αμειβόμενος, ο άμισθος δε, θεωρείται εντολοδόχος της ολότητας των συνιδιοκτητών (ΑΠ 238/2011 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 175/1982 δημοσιευμένη στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΔΣΑ, ΑΠ 1557/1981 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 7426/2005 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 3236/2004 ΝΟΜΟΣ), δηλαδή του συνόλου των συνιδιοκτητών ως ομάδας, αφού αυτή είναι η εντολέας και όχι τα πρόσωπα που την απαρτίζουν, η σχέση δε του διαχειριστή με τους συνιδιοκτήτες είναι αυτή της εντολής (ΕφΑθ 3236/2004 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 483/2021 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 156/2013 ΝΟΜΟΣ).

Η έκταση των εξουσιών του διαχειριστή, ως εντολοδόχου των συνιδιοκτητών, καθορίζεται από την πράξη διορισμού του ή από τον κανονισμό και αυτός οφείλει να ενεργεί πάντοτε εντός των ορίων της εντολής (ΑΠ 532/2019 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 778/2011 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 483/2021 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 1/2019 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 149/2017 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 156/2013 ΝΟΜΟΣ, ΕφΘες/κης 70/2013 ΝΟΜΟΣ), γι` αυτό ο διαχειριστής όταν ασκεί αγωγή υπό την ιδιότητά του αυτήν οφείλει να αποδεικνύει τη νομιμότητα του διορισμού του και την έκταση των εξουσιών που του έχουν παρασχεθεί, νομιμοποιούμενος ενεργητικά ενώπιον του δικαστηρίου, κατά τον προσήκοντα τρόπο. Ενόψει δε των ανωτέρω, η κατά τα άνω διαχειριστική εξουσία του νομίμως διορισμένου διαχειριστή αποτελεί προαπαιτούμενο στοιχείο της νομιμοποιητικής εξουσίας αυτού ενώπιον του Δικαστηρίου ως ενάγοντα ή εναγομένου (ΕφΠειρ 25/2019 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 2083/1994 ΝΟΜΟΣ).

Αν η έκταση των δικαιωμάτων του δεν καθορίζεται στον Κανονισμό ή στην πράξη του διορισμού του, τότε τα δικαιώματά του είναι αυτά που του παρέχονται ενδεικτικά από το άρθρο 4 § 2 του Ν. 3741/1929, στα οποία περιλαμβάνονται πράξεις διαχείρισης (ΑΠ 1557 ΝοΒ 1982.66). Επομένως, είναι πραγματικό ζήτημα η κατά περίπτωση κρίση περί του αν κάποια πράξη του διαχειριστή συγκαταλέγεται ή μη στον κύκλο των δικαιωμάτων του (ΑΠ 1124/1990 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 4211/1984 ΕπιθΔικΠολ 1984.264, βλ. και I. Κατρά, Δίκαιο Οροφοκτησίας, έκδοση 2020, § 24Η, σελ. 441 επ, Β. Τσούμα, Αστικές & Εμπορικές Μισθώσεις - Οροφοκτησία, έκδοση 2012, [48]ιβ, σελ. 622, Ε. Μπέζου - Α. Σπυρίδωνος, Η διαιρεμένη Ιδιοκτησία, Κατ’ άρθρον ερμηνεία -Νομολογία - Υποδείγματα, έκδοση 2021, σελ. 109επ).

Περαιτέρω, από τις ίδιες ως άνω διατάξεις προκύπτει ότι η τυχόν ακυρότητα, εξαιτίας ελαττώματος, της απόφασης της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών για την εκλογή διαχειριστή πρέπει να προσβάλλεται, κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 101 ΑΚ, με αγωγή μέσα στην αποσβεστική προθεσμία των έξι (6) μηνών από την απόφαση της συνέλευσης (ΑΠ 532/2019 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 241/2016 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 791/2009 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 668/1999 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1489/1999 ΝΟΜΟΣ), ενόψει του κενού του Ν. 3741/1929, που δεν προβλέπει κάτι, αφού στην περίπτωση αυτή συντρέχει ο ίδιος σκοπός στον οποίο αποβλέπει η πιο πάνω προθεσμία και που έγκειται στο ότι πρέπει μέσα σε βραχύ χρονικό διάστημα να επιλύεται η αμφισβήτηση που αφορά στο κύρος των αποφάσεων της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών και να αίρεται εντεύθεν κάθε αβεβαιότητα, γι’ αυτό και δεν μπορεί να προταθεί αυτή η ακυρότητα με ένσταση, αποκλεισμένης έτσι της εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 273 ΑΚ, με την οποία καθιερώνεται το απαράγραπτο των ενστάσεων (ΑΠ 668/1999 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 304/2015 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑΘ 5471/2005 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑΘ 2250/1998 ΝΟΜΟΣ).

Την ακύρωση απόφασης Γενικής Συνέλευσης, κατ’ άρθρο 101 ΑΚ, νομιμοποιούνται να ζητήσουν: 1) οι συνιδιοκτήτες που δεν συναίνεσαν, ανεξαρτήτως εννόμου συμφέροντος, δεδομένου ότι για τον συνιδιοκτήτη το έννομο συμφέρον του είναι δεδομένο και συνάπτεται με την παραπάνω ιδιότητά του. Συνιδιοκτήτης που δεν συναίνεσε θεωρείται εκείνος που δεν παραστάθηκε στη Γενική Συνέλευση και δεν ψήφισε, εκείνος που παραστάθηκε και ψήφισε εναντίον καθώς και εκείνος που δεν παραιτήθηκε να ζητήσει την ακύρωση της απόφασης (ΑΠ 241/2016 ΝΟΜΟΣ, ΕφΘεσ/κης 28/2020 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρ 236/2021 ΝΟΜΟΣ) και 2) κάθε τρίτος που έχει έννομο συμφέρον.

Έννομο συμφέρον, κατ’ άρθρο 68 του ΚΠολΔ, συντρέχει όταν η αιτούμενη διάγνωση είναι το κατάλληλο μέσο άρσης της υφιστάμενης αβεβαιότητας στις σχέσεις των διαδίκων και αποτροπής της βλάβης, που απειλείται κατά του ενάγοντος, από αυτήν. Το έννομο συμφέρον πρέπει να είναι «έννομο», «ατομικό», «άμεσο και ενεστώς». Το συμφέρον είναι «έννομο» όταν τείνει σε επιδίωξη νόμιμων συμφερόντων του διαδίκου (ΑΠ 1259/2018 ΝΟΜΟΣ), όχι συνεπώς και όταν αφορά σκοπούς που αποδοκιμάζονται εν γένει από την έννομη τάξη λχ αντικείμενους στα χρηστά ήθη. «Ατομικό» είναι το έννομο συμφέρον, όταν αφορά ουσιαστικά δικαιώματα του αιτούντος τη δικαστική προστασία, δηλαδή πρέπει αυτός να επιδιώκει κάποιο αναγνωριζόμενο από το νόμο προσωπικό όφελος, οικονομικό ή υλικό άλλου περιεχομένου ή και απλώς ηθικό, αλλά προσωπικό (ΑΠ 1259/2018 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 950/2018 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 288/2014 ΝΟΜΟΣ). Επίσης, το έννομο συμφέρον πρέπει να είναι «άμεσο και παρόν», δηλαδή να υφίσταται κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής, αλλά και σε κάθε στάση της δίκης, ήτοι κατά τη συζήτηση της αγωγής, αλλά και κατά την άσκηση και συζήτηση της έφεσης (ΑΠ 404/2018 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1731/2017 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1070/2006 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1016/2005 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 640/2003 ΝΟΜΟΣ), η συνδρομή του δε κρίνεται από τα πραγματικά περιστατικά, τα οποία επικαλείται και αποδεικνύει ο διάδικος, δηλαδή πρέπει να υπάρχει γενικά κατά την έναρξη της δίκης και καθ’ όλη τη διάρκειά της (ΑΠ 1731/2017 ΝΟΜΟΣ, βλ. περί όλων αυτών I. Κατρά, Δίκαιο Οροφοκτησίας, έκδοση 2020, § 31Η, αριθ. 5, σελ. 580, Μ. Μαργαρίτη - Α. Μαργαρίτη, Ερμηνεία ΚΠολΔ, έκδοση 2018, άρθρο 68, παρ. 14, σελ. 139 με παραπομπές στη θεωρία και στη νομολογία). Η νομιμοποίηση του διαδίκου όπως και το έννομο συμφέρον αποτελούν ουσιαστικές προϋποθέσεις για την παροχή δικαστικής προστασίας και ερευνώνται και αυτεπαγγέλτως - σε κάθε στάση της δίκης - σύμφωνα με το άρθρο 73 του ΚΠολΔ.