Ευθύνη Μισθωτή απέναντι στους Συνιδιοκτήτες

Μπορούν να στραφούν δικαστικά οι συνιδιοκτήτες απέναντι στον μισθωτή, όταν ο τελευταίος παραβιάζει τον Κανονισμός της Πολυκατοικίας, π.χ. προκαλεί οχλήσεις, θορύβους, δεν πληρώνει κοινόχρηστα;

Η απάντηση είναι ότι κατά κανόνα όχι, εκτός αν η συμπεριφορά του παραβιάζει τους κανόνες του γειτονικού δικαίου.

Ιδίως, ως προς τις έννομες σχέσεις που απορρέουν από τον Κανονισμό της Οροφοκτησίας, από τις διατάξεις του Ν. 3741/1929, προκύπτει ότι επιτρέπεται στους ιδιοκτήτες των ορόφων ή διαμερισμάτων αυτών και συνιδιοκτήτες των κοινών μερών της οικοδομής, που έχει υπαχθεί στις διατάξεις των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ και του ανωτέρω Ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», με ιδιαίτερη συμφωνία, καταρτιζόμενη με κοινή όλων συναίνεση, που περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και καταχωρίζεται στα βιβλία μεταγραφών, να κανονίσουν τα προαναφερόμενα θέματα, η δε συμφωνία αυτή (κανονισμός) δεσμεύει και υποχρεώνει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων, αλλά και όσους προσχώρησαν στον κανονισμό μεταγενέστερα (βλ. ΕφΑΘ 2289/2004, ΕΔΠολ 2005/229).

Σε περίπτωση εκμίσθωσης από ιδιοκτήτη πράγματος οικοδομής, που διέπεται από τις ανωτέρω διατάξεις, ο μισθωτής, ακόμη και αν αποδέχθηκε με τη μισθωτική σύμβαση τον κανονισμό τον οποίο και παραβιάζει, δε μπορεί να εναχθεί από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες άλλων οριζοντίων ιδιοκτησιών της ίδιας πολυκατοικίας ή από το διαχειριστή της πολυκατοικίας, με αίτημα, ανάλογα με την πράξη ή την παράλειψη (από μέρους του μισθωτή), που συνιστά την απ’ αυτούς επικαλούμενη παραβίαση του κανονισμού /της πολυκατοικίας, διότι η διαδικασία των άρθρων 647 επ. του ΚΠολΔ εφαρμόζεται μόνον αν η διαφορά από τη σχέση της οροφοκτησίας, ανέκυψε μεταξύ συνιδιοκτητών ή μεταξύ διαχειριστών και οροφοκτητών.

Οι συνιδιοκτήτες δικαιούνται να στραφούν κατά του συνιδιοκτήτη- εκμισθωτή της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο μισθωτής της οποίας παραβιάζει τον κανονισμό της πολυκατοικίας και να ζητήσουν να υποχρεωθεί αυτός (ιδιοκτήτης) να προβεί στην παράλειψη της παραβίασης του κανονισμού και ειδικότερα νομιμοποιούνται να ασκήσουν αγωγή κατά του ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας, εφόσον προσβάλλεται με την αγωγή αυτή ενέργεια του μισθωτή του συνιδιοκτήτη-εκμισθωτή αντίθετη στο νόμο ή στον διέποντα τις σχέσεις των συνιδιοκτητών κανονισμό της πολυκατοικίας και επιδιώκεται με την αγωγή αυτή η πρόσφορη συμμόρφωση του εναγόμενου ως προς τον Ν. 3741/1929 και τον κανονισμό (βλ. ΑΕΙ 263/2004, ΕλλΔ/νη 45/792-ΑΠ 819/2000, ΕλλΔ/νη 41/1653-ΕφΛαρ 306/2015, Δικογραφία 2016/579-ΕφΠατρ 401/2011, ΑχαΝομ 2012/494-ΕφΑΘ 13/2007, ΕλλΔ/νη 2009/1114-ΕφΠατρ 119/2005, ΑχαΝομ 2006/754-ΕφΑΘ 3182/2003, ΕΔΠολΔ 2004/111-ΕφΑΘ 8964/2000, ΕλλΔ/νη 42/482-ΕφΑΘ 2167/2000, ΕλλΔ/νη 43/1081-ΕφΑΘ 3067/1989, ΕΔΠ 1990/262).

Αντίθετα, αν η συμπεριφορά του μισθωτή είναι αυτοτελώς παράνομη, π.χ. προσβάλλει την προσωπικότητα των συνοίκων μέσω θορύβων, τότε μπορεί να εναχθεί αυτοτελώς.