Πρέπει να επιτρέπεται ή όχι η φωτογράφηση των κτηματικών βιβλίων από τους δικηγόρους;

Με αφορμή την υπ’ αρ. 5/7.12.2016 γνωμοδότηση του Αντιεισαγγελέα του Αρείου Πάγου προς τον Δικαστή του Κτηματολογικού Γραφείου Ρόδου

Με την υπ' αριθμ. 5/7.12.2016 γνωμοδότηση του Αντιεισαγγελέα του Αρείου Πάγου προς τον Δικαστή του Κτηματολογικού Γραφείου Ρόδου ορίζονται τα εξής:

«Ι. Με το άρθρο 8 παρ. 2 του Ν. 510/1947 διατηρήθηκε σε ισχύ το 132/1929 Διάταγμα του Ιταλού Κυβερνήτη της Δωδεκανήσου με το οποίο κυρώθηκε ο Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου, του οποίου οι διατάξεις είναι δημοσίας τάξεως. Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου είναι ο εκάστοτε Πρόεδρος Πρωτοδικών ή ο δικαστής που αυτός ορίζει, του οποίου οι διατάξεις έχουν δικαιοδοτικό χαρακτήρα (Π. Θεοδωρόπουλος Το ισχύον εν Δωδεκανήσω Δίκκαιον Έκδοση 1981 του Υπουργείου Δικαιοσύνης σελ. 119 και επ. ).

ΙΙ. Σύμφωνα με το άρθρο 79 του Κτηματολογικού αυτού Κανονισμού:

««Το Κτηματικόν Βιβλίον είναι δημόσιον και πας τις δύναται να λάβη γνώσιν τούτου.

Δύνανται να χορηγώνται εις τον αποδεικνύοντα έννομον συμφέρον πιστοποιητικά περί εγγραφών και περί γενομένης καταχωρίσεως εν τω Κτηματικά Βιβλίο). Ο αιτών δέον να καθορίζη το αίτιον και την σκοπούμένην χρήσιν αυτών.

Τα πιστοποιητικά εν ονδεμία περιπτώσει θα δύνανται να υποκαταστήσωσι τους Κτηματικούς Τίτλους ως προς τας διά τούτους καθορισθείσας συνέπειας.

Επιτρέπεται εις πάντα να λάβη γνώσιν του περιεχομένου τον κτηματολογικού τεύχους. Αντίγραφα των εν αυτώ φυλασσόμενων εγγράφων και των προσαχθέντων είτε διά την βεβαίωσιν είτε διά τας διαδοχικάς καταχωρίσεις ως και των διαταγών αποφάσεων και διατάξεων δύνανται να χορηγώνται κατόπιν αιτήσεως εις του έχοντας έννομον συμφέρον και μόνον εις αυτούς. Τα αντίγραφα των εγγράφων δεν δύνανται να εκδίδωνται υπό τύπον αποσπασμάτων.

Το Κτηματολογικόν Γραφείον οφείλει τη αιτήσει του νομίμου κατόχου ενός Κτηματικού Τίτλου να εκδώσει βεβαίωσιν περί ενημερότητας και συμφωνίας του Τίτλου προς το Κτηματικόν Βιβλίον ένθα η εγγραφή του ακινήτου. Η έρευνα του Κτηματικού Βιβλίου οφείλει τη αιτήσει του νομίμου κατόχου ενός Κτηματικού Τίτλου να εκδώση βεβαίωσιν περί ενημερότητας και συμφωνίας του Τίτλου προς το Κτηματικόν Βιβλίον ένθα η εγγραφή του ακινήτου.

Η έρευνα του Κτηματικού Βιβλίου ή των κτηματολογικών τευχών και αι αιτήσεις περί οιασδήποτε εργασίας σχετικής προς κτηματικό, δικαιώματα επιτρέπονται εις ώρας καθορισθείσας υπό του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου. Κατά την μελέτην παρίστανται πάντοτε εις υπάλληλος. Άπασαι αι προειρημένοι εργασίαι εκτελούνται κατόπιν αιτήσεως επί φύλλου χαρτοσήμου και μετά καταβολήν των νενομισμένων δικαιωμάτων. Κατά της διατάξεως του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου ήτις απορρίπτει αίτησιν σχετικήν προς τας προαναφερομένας πράξεις επιτρέπεται ιεραρχική προσφυγή».

Έτσι πρόσβαση στα τηρούμενα βιβλία και στοιχεία έχουν όσοι έχουν συγκεκριμένο έννομο συμφέρον που κρίνεται σε περίπτωση αμφισβήτησης τελειωτικά από τον Προϊστάμενο Κτηματολογικό Δικαστή. Επίσης πρόσβαση σε αυτά έχουν οι δικηγόροι, οι συμβολαιογράφοι και τα όργανα εκτέλεσης των δικαστικών αποφάσεων. Οι παραπάνω μπορούν να λαμβάνουν πιστοποιητικά ή αντίγραφα από τα τηρούμενα στοιχεία. Μάλιστα για την χορήγηση αυτή προβλέπεται και η επικόλληση από τον αιτούντα συγκεκριμένων τελών για κάθε σχετική αίτηση, αντίγραφο ή πιστοποιητικό, με βάση την ειδική για το κεφάλαιο αυτό 1505525/26-9-2002 απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης που αφορά τα Κτηματολογικά Γραφεία Ρόδου, Κώ και Λέρου .

Η μορφή αυτή λήψεως αντιγράφων είναι δεσμευτική για όλους τους ενδιαφερομένους και πάντοτε σε αυτή εμπλέκεται η Διοίκηση του Κτηματολογίου αφού σκοπός του νομοθέτη είναι η διαφύλαξη της ακεραιότητας των τηρούμενων στοιχείων και η αυστηρή πρόσβαση σε αυτά γι' αυτό και έχει ορισθεί η παρουσία υπαλλήλου ακόμα και κατά την μελέτη αυτών.

ΙΙΙ. Από τις διατάξεις αυτές συνάγεται ότι η φωτογράφιση των στοιχείων αυτών με συνήθεις φωτογραφικές μηχανές, κινητά τηλέφωνα ή άλλη συσκευή που έχει τέτοια δυνατότητα είναι ανεπίτρεπτη διότι στην ουσία ισοδυναμεί με αυθαίρετη λήψη αντιγράφων των βιβλίων και λοιπών στοιχείων και μάλιστα χωρίς καταβολή των ανάλογων τελών. Τα έγγραφα που λαμβάνονται με τον τρόπο αυτό (φωτογράφηση) μπορεί εύκολα να εκτυπωθούν και να χρησιμοποιηθούν, ενώ επίσης είναι εύκολη και η αλλοίωσή τους μέσω της σύγχρονης τεχνολογίας. Πρέπει να σημειωθεί εδώ ότι τα τηρούμενα βιβλία και στοιχεία του Κτηματολογίου αποτελούν αρχείο , με την έννοια του α. 2 περ. ε του Ν. 2472/1997, όπως αντ. από το άρθρο 18 παρ. 2 του 3471/2006, και κολάζεται από το άρθρου 22 παρ. 4 του ίδιου Νόμου ( Α. Κουτσουράδης Η ροή πληροφοριών στις αστικές έννομες σχέσεις 1997 σελ. 397 ). Η συμπεριφορά αυτή σαφώς είναι ανεπίτρεπτη και πρέπει να ελέγχεται αυστηρά τόσο αυτός που παραβιάζει κατάφωρα με τον τρόπο αυτό τις παραπάνω σαφείς διατάξεις όσο ο συμμέτοχος στην παραβίαση αυτή, ο οποίος ενδεχομένως ενθαρρύνει την παραβίαση αυτή ή παρεμβαίνει κατά την υλοποίησή τους. Επίσης είναι αυτονόητο ότι πρέπει να ελέγχεται αντίστοιχα και ο υπάλληλος που επιτρέπει ή ανέχεται τέτοιες πρακτικές.

Ο νομοθέτης έχει βέβαια την ευχέρεια να ρυθμίσει το κεφάλαιο αυτό διαφορετικά και να ορίσει ως τρόπο λήψης αντιγράφων και την φωτογράφηση των σχετικών εγγραφών ή και την λήψη αυτών μέσω του διαδικτύου . Αυτός όμως μέχρι τώρα για το κεφάλαιο αυτό δεν έχει προβεί σε κάποια σχετική ειδική ρύθμιση, εκτός από αυτή του άρθρου 22 παρ. 1 του Ν. 2624/1998 , όπως αντ. από το άρθρο 2 παρ. 17 του Ν. 4164/2013, για το Εθνικό Κτηματολόγιο που επιτρέπει την λήψη αντιγράφων ηλεκτρονικά, δηλαδή και με την μορφή αυτή . Αλλά και η ρύθμιση αυτή είναι ατελής αφού δεν έχει εκδοθεί μέχρι σήμερα η σχετική υπουργική απόφαση, που προβλέπεται από την διάταξη αυτή, για τον τρόπο εφαρμογής αυτής της σύγχρονης ρύθμισης».

Πρέπει να επιτρέπεται ή όχι η φωτογράφηση των κτηματικών βιβλίων από τους δικηγόρους;

Ο Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου αποτελεί προηγμένο σύστημα αναγνώρισης και προστασίας των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων και γι’ αυτό διατηρήθηκε σε ισχύ στη Ρόδο, στην Κω και στο Λακκί της Λέρου το σύστημα των κτηματικών βιβλίων, ως θεσμός δημοσιότητας των εμπράγματων σχέσεων επί ακινήτων. Κάθε εγγραφόμενη στους κτηματικούς τόμους κτηματολογική μερίδα τυγχάνει σαφούς απεικόνισης στον κτηματολογικό χάρτη και λεπτομερούς περιγραφής σε ιδιαίτερο φυλλάδιο.

Στο κτηματικό βιβλίο αναγράφονται τα ακίνητα με την κτηματολογική τους μερίδα, τους δικαιούχους και τις διαδοχικές μεταβολές τους, δηλαδή γράφονται, αφού διαταχθούν από τον Κτηματολογική Δικαστή, όλες οι μεταγραπτέες πράξεις με χρονολογική σειρά που αφορούν την οικεία κτηματολογική μερίδα, εξασφαλιζομένης της δημοσιότητας και της πίστης των κτηματολογικών εγγραφών.

Με το άρθρο 79 ΚτημΚανΔωδ, όπως ορίζεται ανωτέρω, αναγνωρίζονται τα κτηματικά βιβλία ως δημόσια βιβλία και ρυθμίζονται τα σχετικά με τη λήψη πιστοποιητικών και αντιγράφων εγγράφων του Κτηματολογίου και την έρευνα στους κτηματικούς τόμους του Κτηματολογίου. Σύμφωνα με άρθρο 36 παρ. 2 περ. α’ του Κώδικα περί Δικηγόρων (ν. 4194/2013) στο έργο του δικηγόρου περιλαμβάνεται η έρευνα των βιβλίων των υποθηκοφυλακείων και κτηματολογικών γραφείων, καθώς και η σύνταξη των σχετικών εγγράφων ελέγχου τίτλων. Για τη λήψη πιστοποιητικών και αντιγράφων των εγγράφων του Κτηματολογίου απαιτείται η καταβολή τελών σύμφωνα με την υπ’ αρ. 1505525/26.9.2002 απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης.

Οι φωτογραφίες των κτηματικών τόμων που λαμβάνονται από δικηγόρους με συνήθεις φωτογραφικές μηχανές, κινητά τηλέφωνα ή άλλη συσκευή σε καμία περίπτωση δεν αποτελούν πιστοποιητικά ή βεβαιώσεις ή επίσημα αντίγραφα εγγράφων του Κτηματολογίου και δεν έχουν καμία νομική ισχύ ως τέτοια, ούτε και αποκτούν ακόμα και αν επικυρωθούν από δικηγόρο ως ακριβή αντίγραφα, διότι δεν προκύπτει η προέλευσή τους από το Κτηματολόγιο ως δημόσια αρχή. Οι φωτογραφίες αυτές επιτρέπεται να λαμβάνονται από δικηγόρους προς αποκλειστική δική τους χρήση για τη διευκόλυνση της έρευνας τους και μόνο, καθώς η αποτύπωση με χρονολογική σειρά όλων των μεταγραπτέων πράξεων μια κτηματολογικής μερίδας στον οικείο τόμο προκαλεί πλέον και σε πολλές περιπτώσεις καθυστερήσεις στη διενέργεια της έρευνας χειρόγραφα (π.χ. περίπτωση ακινήτου με δεκαπέντε οριζόντιες ιδιοκτησίες στην οποία η εξάλειψη μιας προσημείωσης υποθήκης επί ενός διαμερίσματος θα εμφαίνεται πολλά φύλλα μετά την εγγραφή της προσημείωσης, αφού μπορεί να μεσολαβούν άλλες δικαστικές αποφάσεις ή συμβόλαια για την ίδια ή τις υπόλοιπες δεκατέσσερις οριζόντιες ιδιοκτησίες). Σκοπός δε της διάταξης που προβλέπει την παρουσία υπαλλήλου κατά τη μελέτη των κτηματικών βιβλίων είναι η προστασία των βιβλίων από ενδεχόμενη αλλοίωσή τους, προστασία που επιβάλλεται και κατά την φωτογράφιση των τόμων από δικηγόρους και προφανώς όχι κατά τη διενέργεια έρευνας μέσω των φωτογραφιών τους. Σε κάθε περίπτωση απαγορεύεται η φωτογράφιση των σωμάτων των μεταγραπτέων πράξεων, δηλαδή των ίδιων των συμβολαίων, εκθέσεων, δικαστικών αποφάσεων κ.λπ. αφού πράγματι η φωτογράφιση τους θα μπορούσε να οδηγήσει ενδεχομένως σε επικύρωση τους από δικηγόρο ως γνήσια αντίγραφα, δίχως την καταβολή των αντίστοιχων τελών στο Κτηματολόγιο.

Ως προς την παραβίαση του ν. 2472/1997 περί προστασίας προσωπικών δεδομένων και τις ποινικές κυρώσεις του άρθρου 22 παρ. 4 του ίδιου νόμου, αυτές προβλέπονται για όποιον δεν έχει δικαίωμα να επεμβαίνει σε αρχείο, αντιθέτως ο δικηγόρος έχει δικαίωμα γνώσης και πρόσβασης στα κτηματικά βιβλία για τη διενέργεια της έρευνάς του σύμφωνα με το άρθρο 36 παρ. 2 περ. α’ του Κώδικα Δικηγόρων (ν. 4194/2013), ακόμα και αν τα κτηματικά βιβλία θεωρηθούν αρχεία σύμφωνα με την έννοια του άρθρου 2 περ. ε’ του ν. 2472/1997 και όχι ως δημόσια βιβλία σύμφωνα με το άρθρο 79 εδ. α’ ΚτημΚανΔωδ.

Κατόπιν τούτων, θεωρώ ότι είναι επιτρεπτή η φωτογράφηση των κτηματικών τόμων από τους δικηγόρους με συνήθεις φωτογραφικές μηχανές, κινητά τηλέφωνα ή άλλη συσκευή προς αποκλειστική δική τους χρήση για τις ανάγκες της κτηματολογικής έρευνάς τους, δίχως να χρήζουν αναφοράς άλλα ζητήματα που ανακύπτουν από την εν λόγω γνωμοδότηση όπως της φύσης των διατάξεων του Κτηματολογικού Δικαστή ως δικαιοδοτικού ή διοικητικού οργάνου και πρόσκρουσης στην τελευταία περίπτωση με συνταγματικές διατάξεις.

συντακτης

Δέσποινα Θανασιά

Δικηγόρος, Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου| Μεταπτυχιακό Δίπλωμα Αστικού Δικαίου Νομικής Σχολής Πανεπιστημίου Αθηνών με βαθμό "Άριστα"| Απόφοιτη της Νομικής Σχολής Πανεπιστημίου Αθηνών με...

Top
ansp