logo-print

Αγωγή απόδοσης πριν από τη λήξη της μίσθωσης

Δυνατότητα "προληπτικής" δικαστικής προστασίας

Μια συνηθισμένη ερώτηση είναι αν μπορεί ο εκμισθωτής να ζητήσει την αποχώρηση του μισθωτή από το μίσθιο (αστικό ή εμπορικό) πριν τη λήξη της μίσθωσης.

Η απάντηση είναι ότι εφ' όσον μια μίσθωση είναι ορισμένου χρόνου (και για όσο δεν έχει παρέλθει ο ελάχιστα χρόνος μίσθωσης - δηλαδή η τριετία από την κατάρτισή της, για αστικές συμβάσεις κύριας κατοικίας και κάθε εμπορική σύμβαση), δεν μπορεί ο εκμισθωτής να ζητήσει την άμεση αποχώρηση του μισθωτή.

Μπορεί όμως να ζητήσει "προληπτικά" να εκδοθεί απόφαση που θα εκτελεστεί μόλις περάσει ο χρόνος της μίσθωσης, αν έχει υπόνοιες ότι ο μισθωτής δεν θα εγκαταλείψει το μίσθιο την ημερομηνία λήξης της σύμβασης.

Έτσι, επιτρέπεται η άσκηση από τον εκμισθωτή της αγωγής απόδοσης του μισθίου και πριν από την παρέλευση της νόμιμης ή συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης (αφού το άρθρο 48 παρ. 2 Π.Δ 34/1995 παραπέμπει ρητά στο άρθρο 69 του ΚΠολΔ σε κάθε περίπτωση απόδοσης μισθίου), η απόδοση όμως του μισθίου θα διαταχθεί για χρόνο μετά την λήξη της μίσθωσης.

Το δικαστήριο, κρίνοντας στην περίπτωση αυτή τη νομιμότητα της αγωγής, εφαρμόζει τη διάταξη του άρθρου 69 ΚΠολΔ, εφόσον υπό τα εκτιθέμενα στην αγωγή συντρέχουν οι ως άνω προϋποθέσεις και δεν απαιτείται αναγκαίως να γίνεται επίκληση από τον ενάγοντα της διάταξης αυτής.

Επομένως, δεν είναι απαραίτητο στην πρόωρη άακηση της αγωγής για απόδοση του μισθίου, να αναφέρεται ρητά σε αυτήν ότι η απόδοση του μισθίου ζητείται με βάση τη διάταξη του άρθρου 69 ΚΠολΔ, δηλαδή ότι ασκείται αυτή με αναβλητική προθεσμία (της παρόδου του συμβατικού ή νόμιμου χρόνου), αφού από τα εκτιθέμενα στην αγωγή ή, σε κάθε περίπτωση, από την εφαρμογή του νόμου, αυτεπάγγελτα από το δικαστήριο θα ρυθμισθεί η λειτουργία της καταγγελίας και θα ορισθούν οι συνέπειες και τα αποτελέσματά της, σύμφωνα με τα όσα από το νόμο ορίζονται.

Εάν δε με την αγωγή ζητείται η απόδοση του μισθίου σε χρόνο προγενέστερο εκείνου που ορίζεται ως ληκτικός κατά τα ανωτέρω της μίσθωσης και ο χρόνος αυτός της λήξης δεν είχε επελθει κατά το χρόνο έγερσης της αγωγής, αυτή είναι νόμιμη και παραδεκτή, το δε δικαστήριο διατάσσει την απόδοση του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης.

Ο εσφαλμένος από τον ενάγοντα εκμισθωτή προσδιορισμός του χρόνου λήξης κατά νόμο της μίσθωσης ανάλογα με το χρόνο, που ο μισθωτής ή οι δικαιοπάροχοι του τελευταίου βρίσκονται στη χρήση του μισθίου, με αποτέλεσμα να επιδιώκεται η απόδοση του μισθίου σε χρόνο προγενέστερο από εκείνο που ορίζει ο νόμος, δεν καθιστά αόριστη ούτε προώρως ασκηθείσα την αγωγή, αφού στο αγωγικό αίτημα για απόδοση του μισθίου από ορισμένο χρονικό σημείο, πριν η μετά την άσκηση της αγωγής, περιέχεται το έλασσον αίτημα για απόδοση του μισθίου σε απώτερο χρονικό σημείο κατά το οποίο, κατ` εφαρμογή του άρθρου 69 ΚΠολΔ., θα διαταχθεί από το δικαστήριο και η απόδοση του μισθίου (ΑΠ 994/2014, Ο.α., ΑΠ 388/1997, ΕλλΔνη 1997.1791, ΕφΑθ 2923/2009, ΕΔικΠολυκ 2009.383, ΕφΑθ 4920/2004, ΕΔικΠολυκ 2004.360, ΕφΠατρ 52/2011, ΑχαΝομ 2012.411, ΕφΠατρ 738/2008, ΑχαΝομ 2009.554, ΕφΔωδ 119/2007, ΤΝΠ Νόμος, ΕφΔωδ 291/2004, ΤΝΠ Νόμος, I. Κατράς, ο.α., παρ. 55, αριθμ. 6, σελ. 340).

Για την ευδοκίμηση της προώρως ασκούμενης αγωγής απόδοσης του μισθίου δεν είναι αναγκαίο να επικαλεστεί και αποδείξει ο ενάγων ότι υπάρχει βάσιμος φόβος πως ο μισθωτής δεν θα αποδώσει εκουσίως το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης, καθόσον δεν εφαρμόζεται στην περίπτωση αυτή το εδαφ. στ’ της παρ. 1 του άρθρου 69 ΚΠολΔ αλλά το εδαφ. α` της ίδιας παραγράφου και το έννομο συμφέρον του εκμισθωτή, συνιστάμενο στην απόκτηση εκτελεστού τίτλου πριν από τη λήξη της μίσθωσης, ώστε να επιτύχει την απόδοση του μισθίου κατά τη λήξη της, είναι πρόδηλο (ΕφΠατρ 52/2011, ο.α., ΕφΔωδ 119/2007, ο.α.).

Άλλωστε, με την παρέλευση της νόμιμης διάρκειας μιας μίσθωσης, οπότε και η μίσθωση λήγει αυτοδικαίως μόλις περάσει ο χρόνος αυτός, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο, όπως καταγγελία ή όχληση (σχετ. Μ, Μαργαρίτης/Αντ. Μαργαρίτη, ΕρμΑΚ, άρθρα 608-611, αριθμ. 5, σελ. 524), δεν νοείται καταγγελία αυτής, η οποία αν ασκηθεί έχει την έννοια της εναντίωσης του εκμισθωτή στην αναμίσθωση.

Επομένως, ακόμη και στην περίπτωση που ο εκμισθωτής (για τις παλιές εμπορικές μισθώσεις) εσφαλμένως θεωρεί ότι μετά την παρέλευσης της δωδεκαετούς διάρκειας της μίσθωσης αυτή κατέστη αορίσιου χρόνου και την καταγγέλλει, ενώ αυτή έχει σιωπηρά παραταθεί στα δεκαέξι έτη, σύμφωνα με το άρθρο 61 περ. δ` του Π.Δ. 34/1995 λόγω μη άσκησης της αξίωσης από αυτόν για απόδοση του μισθίου εντός την προθεσμίας τον εννιά μηνών από την λήξη της, η καταγγελία αυτή, συνιστά δήλωση βούλησης ότι δεν επιθυμεί την συνέχιση της μίσθωσης μετά την παρέλευση των δεκαέξι ετών στο πλαίσιο της αναμίσθωσης και θα διαταχθεί η απόδοση του μισθίου από τον μισθωτή σε αυτόν όταν λήξει η μίσθωση.

Τούτο δε, διότι στο μείζον που είναι η αξίωση του εκμισθωτή για απόδοση του μισθίου λόγω λύσης της αόριστης διάρκειας μίσθωσης με καταγγελία περιλαμβάνεται το έλασσον, που είναι η απόδοση του μισθίου συνέπεια λήξης της μίσθωσης, εξαιχίας παρόδου του συμβατικού ή του νόμιμιου ή του τυχόν χρόνου αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης.

Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης

Ο Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης είναι Δικηγόρος παρ' Αρείω Πάγω. Υπηρετεί στη Διεύθυνση Νομικών Υπηρεσιών Εισηγμένης στο ΧΑΑ Εταιρεία Ανάπτυξης και Αξιοποίησης Ακινήτων. Διατέλεσε Μεταδιδακτορικός Ερευνητής Αστικού Δικαίου στη Νομική Σχολή Αθηνών και...

Η επαπειλούμενη αδυναμία πληρωμών ως προϋπόθεση κήρυξης της πτώχευσης

ΕΜΠΟΡΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ - ΠΤΩΧΕΥΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ

ΚΟΚΚΙΝΟΣ ΣΩΤΗΡΙΟΣ

Πολυκώδικας

ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΓΕΝΙΚΑ ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΓΕΝΙΚΑ ΕΜΠΟΡΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΓΕΝΙΚΟ ΕΜΠΟΡΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ ΕΜΠΟΡΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΔΙΚΑΙΟ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΩΝ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΚΩΔΙΚΕΣ / ΛΕΞΙΚΑ / ΣΥΛΛΟΓΕΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ / ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ & ΘΕΜΕΛΙΩΔΗ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ / ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ

ΣΥΓΧΡΟΝΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ