Αγορά διαμερίσματος από τα "σχέδια"
Ποια είναι η νομική φύση της αγοραπωλησίας μιας ημιτελούς ιδιοκτησίας;
22/12/2024
31/12/2024
Τα τελευταία χρόνια η οικοδομή γνωρίζει άνθηση. Οι αγοραπωλησίες ακινήτων σύμφωνα με στατιστικά έχουν επανέλθει στα "προ της κρίσης" επίπεδα και πολλά νεόδμητα ακίνητα βγαίνουν στην αγορά. Περισσότερα όμως πωλούνται από τα "σχέδια", χωρίς δηλαδή καν να έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες.
Τούτο φυσικά είναι πιθανό. Από τις διατάξεις των άρθρων 200, 288, 361, 513 και 681 ΑΚ προκύπτει, ότι η αγοραπωλησία αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) υπό κατασκευή πολυκατοικίας, όταν ο πωλητής είναι και κατασκευαστής αυτής, φέρει, κατ` αρχήν, το χαρακτήρα μικτής σύμβασης, ήτοι της συμβάσεως πωλήσεως και της συμβάσεως μισθώσεως έργου, επί της οποίας εφαρμόζονται, ανάλογα με τη βούληση των μερών και το αποτέλεσμα προς το οποίο αυτά απέβλεψαν, τόσο οι διατάξεις για την πώληση, όσο και εκείνες για τη μίσθωση έργου, εκτός εάν, κατά την αληθή δικαιοπρακτική βούληση των συμβαλλομένων πωλητή και αγοραστή και ενόψει όλων των επιμέρους περιστάσεων, η σύμβαση αυτή φέρει αμιγώς το χαρακτήρα της πώλησης, οπότε διέπεται από τις διατάξεις για την πώληση.
Έτσι, καθόσον μεν αφορά τη μεταβίβαση των ποσοστών του οικοπέδου και την οριζόντια ιδιοκτησία, εφαρμογή έχουν οι διατάξεις για την πώληση, καθόσον δε αφορά την αποπεράτωση της πολυκατοικίας και του ημιτελούς διαμερίσματος αυτής, σύμφωνα με τους όρους της συμβάσεως, καθώς και την ύπαρξη ελλείψεων και ελαττωμάτων, εφαρμογή έχουν οι διατάξεις για τη μίσθωση έργου, γιατί θεωρείται, ότι στο αποτέλεσμα αυτό κυρίως, δηλαδή την εκτέλεση του έργου κατά τους όρους της σύμβασης και την παράδοση αυτού κατά το συμφωνημένο χρόνο, απέβλεψαν τα μέρη (ΑΠ 1114/2019, ΑΠ 1220/2017, ΑΠ 1590/2017, ΑΠ 1327/2014, ΕφΠειρ 159/2020, ΕφΠειρ 341/2020, ΕφΑθ 577/2018, ΝΟΜΟΣ). Και ναι μεν για την σύμβαση μισθώσεως έργου, δεν απαιτείται να τηρηθεί ο τύπος του συμβολαιογραφικού εγγράφου, αλλά αυτή μπορεί να καταρτισθεί και ατύπως, η συμφωνία όμως μεταξύ του οικοπεδούχου και του εργολάβου να κατασκευάσει επί του οικοπέδου του οριζόντιες ιδιοκτησίες (καταστήματα, διαμερίσματα), με το σύστημα της αντιπαροχής, κατά το οποίο θέση τιμήματος ή ανταλλάγματος για τα ποσοστά πάνω στο οικόπεδο τα οποία παραχωρούνται στον εργολάβο ή στα πρόσωπα που αυτός θα υποδείξει, πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, τόσον για την οριστική σύμβαση, όσον και για το προσύμφωνο, αφού πρόκειται για μετάθεση εμπραγμάτου δικαιώματος πάνω σε ακίνητο, όπως επιβάλλεται, κατά τις διατάξεις των άρθρων 166, 369, 513, 681 επ., και 1033 ΑΚ (ΑΠ 710/2018, 2041/2013, ΝΟΜΟΣ).
Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 158, 159, 166, 180, 181, 361, 369, 513 και 1033 ΑΚ προκύπτει ότι όπου ο νόμος απαιτεί την τήρηση τύπου για την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, ο τύπος απαιτείται για ολόκληρο το περιεχόμενό της και προκειμένου για ακίνητο πρέπει να καλύπτει τόσο την μεταβιβαστική της κυριότητάς του εμπράγματη σύμβαση όσο και την ενοχική της πώλησής του ως προς όλα τα ουσιώδη στοιχεία της, δηλαδή ως προς το πράγμα και το τίμημα. Όμως η μη τήρηση του τύπου ως προς μέρος του τιμήματος ακινήτου, όπως στην περίπτωση που αυτό συμφωνήθηκε μεγαλύτερο από αυτό που εικονικά (άρθρ. 138 ΑΚ) αναγράφεται στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, δεν καθιστά άκυρη την όλη σύμβαση, αλλά άκυρη είναι μόνον η συμφωνία για το εκτός συμβολαίου επιπλέον τίμημα, όπως αυτό συνάγεται από τη διάταξη του άρθρου 13§3 του ν. 1587/1950, κατά την οποία: "Το αντέγγραφον εξ ου προκύπτει ότι συνεφωνήθη ή κατεβλήθη τίμημα μεγαλύτερον του αναγραφέντος εν τω συμβολαίω και εν τη δηλώσει του φόρου του παρόντος νόμου, είναι άκυρον και δεν δύναται να προσαχθεί και να ληφθή υπ` όψει υπό του Δικαστηρίου και υφ` οιασδήποτε ετέρας Αρχής". Με τη διάταξη, δηλαδή, αυτή ρητά περιορίσθηκε η ακυρότητα της πώλησης ακινήτου μόνο στην άτυπη συμφωνία για καταβολή τιμήματος μεγαλύτερου από το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο, χωρίς κατά τα λοιπά να επηρεάζεται το κύρος της πώλησης υπό το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο εικονικό τίμημα. Και τούτο, διότι με την αναγραφή στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, τιμήματος μικρότερου του πραγματικού, σκοπείται η μείωση του καταβλητέου φόρου μεταβίβασης ή και η δικαιολόγηση της αγοράς του ακινήτου από τον αγοραστή, βάσει των δηλωθέντων εισοδημάτων του (Βαλτούδης σε Γεωργιάδη ΣΕΑΚ, σ. 1776, Γιαννακόπουλος σε Λεοντή ΔΕΑΚ, άρθρο 904, αρ. 10). Επομένως το εκτός συμβολαίου μεγαλύτερο τίμημα, αν δεν έχει καταβληθεί, δεν μπορεί να απαιτηθεί από τον πωλητή ούτε με τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, αφού ο αγοραστής απέκτησε το πωληθέν ακίνητο για νόμιμη αιτία με βάση το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο και συνεπώς έγκυρα συμφωνημένο μικρότερο τίμημα, οπότε αντίστοιχα ως προς το εκτός συμβολαίου επιπλέον τίμημα, που δεν κατέβαλε, δεν μπορεί να θεωρηθεί ως ωφελούμενος χωρίς νόμιμη αιτία. Εξάλλου αν το επιπλέον αυτό τίμημα έχει ήδη καταβληθεί, μπορεί μεν ο αγοραστής να το αναζητήσει κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, όμως μόνο κατά το μέρος που υπερβαίνει την αγοραία (αληθινή) αξία του πωληθέντος ακινήτου κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης, διότι εφόσον ανταποκρίνεται σ` αυτή, δεν υπάρχει αδικαιολόγητος πλουτισμός του πωλητή, παρά το ότι αποτελεί περιουσιακή επίδοση χωρίς νόμιμη αιτία (ΟλΑΠ 560/1974, ΑΠ 57/2019, ΕφΑιγ 19/2020 ΝΟΜΟΣ).