logo-print

Ανέγερση Οικοδομής με Αντιπαροχή

Ποιο είναι το "εύλογο" ποσοστό χιλιοστών που δικαιούται ένας οικοπεδούχος;

Η υπό εξέταση μορφή κατασκευής πολυκατοικίας είναι σύμφυτη με το DNA της ελληνικής μεγαλούπολης. 

Τις δεκαετίες 60' και 70', αναμορφώθηκε ο χαρακτήρας των μεγαλουπόλεων με τη μαζική ανέγερση πολυκατοικιών με "αντιπαροχή", δηλαδή ανέγερση από εργολάβο σε οικόπεδο του ιδιοκτήτη μιας πολυκατοικίας, οπότε και έδινε στον ιδιοκτήτη κάποια διαμερίσματα ως "αντιπαροχή" και καρπωνόταν το τίμημα από την πώληση των λοιπών. 

Η σύμβαση ανέγερσης οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής είναι μία ιδιόμορφη αμφοτεροβαρής σύμβαση που δεν ρυθμίζεται στον νόμο και έχει καθιερωθεί στην συναλλακτική πρακτική, αποτελώντας πλέον ελληνικό θεσμό.

Η σύμβαση καταρτίζεται ανάμεσα στον κύριο του οικοπέδου και τον εργολάβο οικοδομών. Στην πράξη συμβαίνει το εξής: ο οικοπεδούχος συμφωνεί με έναν επιχειρηματία κατασκευαστή οικοδομών, τον λεγόμενο εργολάβο, την ανέγερση στο οικόπεδό του, είτε πολυώροφης οικοδομής διαιρεμένης σε οριζόντιες ιδιοκτησίες, είτε περισσότερων αυτοτελών κτισμάτων, που θα διέπονται από τους κανόνες της κάθετης ιδιοκτησίας, σε συνδυασμό ενδεχομένως και με τους κανόνες της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η ανέγερση της οικοδομής γίνεται με υλικά και δαπάνες του εργολάβου. Ο οικοπεδούχος είναι υποχρεωμένος να καταβάλει στον εργολάβο την αμοιβή του, την λεγάμενη αντιπαροχή.

Οι συμβαλλόμενοι θέλουν κατεξοχήν την κατασκευή της οικοδομής στο σύνολό της, έστω και αν στον οικοπεδούχο παραμείνει τελικά ένα μέρος των διαιρεμένων χώρων της (Δεληγιάννη "`Σύμβαση έργου", σελ.344). Η παροχή του οικοπεδούχου συνίσταται στην υποχρέωση να μεταβιβάσει στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα που υποδεικνύονται από τον εργολάβο, ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου με τα διαμερίσματα που αντιστοιχούν σε αυτά. Αυτή είναι η αμοιβή του εργολάβου για την κατασκευή του έργου, καθώς τα διαμερίσματα κατασκευάζονται από τον εργολάβο, όμως εξαιτίας της ένωση των οικοδομικών υλικών με το οικόπεδο, αυτοδικαίως επέρχονται στην κυριότητα του κυρίου του οικοπέδου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 1057 ΑΚ (Βαλτούδη Ή σύμβαση ανέγερσης οικοδομής με αντιπαροχή", ΕπισκΕΔ 2001.2).

Η παροχή του εργολάβου συνίσταται στην εκτέλεση του έργου, ήτοι την ανέγερση του οικοδομήματος, στο οποίο ο οικοπεδούχος διατηρεί την κυριότητα των υπόλοιπων εξ αδιαιρέτου ποσοστών επί του οικοπέδου με τις αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Ο εργολάβος παρέχει επίσης τα απαραίτητα για την κατασκευή υλικά, αναλαμβάνει την έκδοση άδειας δόμησης από την πολεοδομία και την πληρωμή των φόρων, ενώ αποκτά και τα υλικά από την κατεδάφιση του οικοπέδου (Κορνηλάκη "Ειδικό Ενοχικό", τόμος II, σελ.598). Ο οικοπεδούχος εισφέρει το οικόπεδο, το οποίο έχει οικονομική αξία και με αυτή την έννοια εισφέρει και χρήμα στην κατασκευή, όμως ο εργολάβος επωμίζεται το βάρος της διαδικασίας της κατασκευής της οικοδομής. Ε

Η αμοιβή του εργολάβου δεν είναι χρηματική, αλλά συνίσταται στην μεταβίβαση κατά κυριότητα εκ μέρους του οικοπεδούχου σε αυτόν ή σε τρίτα πρόσωπα που θα υποδείξει ο εργολάβος ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, τα οποία αναλογούν σε ορισμένα από τα διαμερίσματα της ανεγειρόμενης οικοδομής. Η σύναψη της σύμβασης συντελείται από την στιγμή που τα συμβαλλόμενα μέρη θα συμφωνήσουν στα ουσιώδη στοιχεία της. Απαραίτητο στοιχείο προκειμένου να καταρτιστεί η σύμβαση είναι η συμφωνία των συμβαλλομένων μερών αναφορικά με τις προϋποθέσεις εκτέλεσης του έργου, το ύψος του εργολαβικού ανταλλάγματος, ήτοι το ποσοστό επί του οικοπέδου που θα περιέλθει στην κυριότητα του εργολάβου ή στους υποδεικνυόμενους από αυτόν τρίτους ως εργολαβικό αντάλλαγμα. Επιπροσθέτως, ιδιαιτέρως σημαντική είναι η συμφωνία των μερών ως προς τον χρόνο πλήρους αποπεράτωσης της οικοδομής και παραλαβής των οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Σύμφωνα με την κρατούσα στην νομολογία άποψη, η σύμβαση ανέγερσης οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής είναι ενιαία σύμβαση έργου, αλλά με μικτό διφυή χαρακτήρα. Κατά την νομολογία, η σύμβαση αυτή περιλαμβάνει την σύμβαση έργου και ταυτόχρονα το προσύμφωνο εμπράγματης σύμβασης για την μεταβίβαση από τον οικοπεδούχο των εξ αδιαιρέτου ποσοστών επί του οικοπέδου (ΑΠ 1728/2008, ΑΠ 1590/2007, ΤΝΠ "ΝΟΜΟΣ"). Σε περίπτωση ευθύνης του εργολάβου για καθυστέρηση του έργου, στην σύμβαση της αντιπαροχής αποτελεί πάγια συναλλακτική πρακτική η συνομολόγηση ρητρών έκπτωσης σε βάρος του υπαίτιου εργολάβου.

Έτσι λοιπόν, η αμοιβή του εργολάβου σε "χιλιοστά" είναι συνάρτηση πολλών παραγόντων, π.χ. πόσα διαμερίσματα κρατάει ο ίδιος, τι υλικά βάζει κτλ 

Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης

Ο Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης είναι Δικηγόρος παρ' Αρείω Πάγω. Υπηρετεί στη Διεύθυνση Νομικών Υπηρεσιών Εισηγμένης στο Χρηματιστήριο Αθηνών Εταιρεία Ανάπτυξης και Αξιοποίησης Ακινήτων. Διατέλεσε Μεταδιδακτορικός Ερευνητής Αστικού Δικαίου στη Νομική...

Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως Ι - Γενικό Μέρος Γ έκδοση

ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΑΝΑΓΚΑΣΤΙΚΗ ΕΚΤΕΛΕΣΗ

Κώδικας Ποινικής Δικονομίας -Ερμηνεία Κατ΄άρθρο - Τόμος Ι - Β έκδοση

ΠΟΙΝΙΚΗ ΔΙΚΟΝΟΜΙΑ