logo-print

Εικονική Πώληση ως Δωρεά

Πότε μπορεί να περισωθεί το κύρος της μεταβίβασης

Δεν είναι λίγες, νομολογιακά, οι περιπτώσεις, όπου κρίνεται ότι ένα συμβόλαιο ααγοραπωλησίας ακινήτου καταρτίστηκε με σκοπό να "καλύψει" μια δωρεά.

Δηλαδή, οι συμβαλλόμενοι, προκειμένου να επωφεληθούν από το χαμηλότερο συντελεστή του φόρου μεταβίβασης έναντι του φόρου δωρεάς, επιλέγουν να καταρτίσουν ένα "εικονικό" συμβόλαιο πώλησης, που στην πραγματικότητα συνιστά μια άνευ τιμήματος μεταβίβαση ενός ακινήτου, δηλαδή μια δωρεά.

Είναι κάτι τέτοιο έγκυρο;

Κατά το άρθρο 138 ΑΚ, η δήλωση βούλησης που δεν έγινε στα σοβαρά, παρά μόνο φαινομενικά, συνιστά εικονική δικαιοπραξία και είναι άκυρη, άλλη όμως δικαιοπραξία που καλύπτεται κάτω από την εικονική είναι έγκυρη, αν τα μέρη την ήθελαν και συντρέχουν οι όροι που απαιτούνται για τη σύστασή της. Η ακυρότητα της εικονικής δικαιοπραξίας, που έχει ως αποτέλεσμα αυτή να θεωρείται κατά το άρθρο 180 ΑΚ σαν να μην έγινε, είναι απόλυτη, καταλαμβάνοντας στο σύνολό της τη δικαιοπραξία, αφού οι μερικότεροι όροι της δεν έχουν αυτοτέλεια, δηλαδή δεν αποτελούν αντικείμενο αυτόνομης ρύθμισης. Έτσι, εικονική είναι η δήλωση δικαιοπρακτικής βουλήσεως, η οποία εν γνώσει του δηλούντος δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και αποσκοπεί στην δημιουργία εντυπώσεως στους τρίτους περί της μεταβολής στην υφιστάμενη νομική κατάσταση, χωρίς να υπάρχει στον δηλούντα πρόθεση τέτοιας μεταβολής. Εικονικότητα δε μπορεί να υπάρχει τόσο επί μονομερούς δικαιοπραξίας, όσο και επί συμβάσεως (όπως είναι και η σύμβαση δανείου), στην τελευταία, όμως, περίπτωση για την επέλευση της ακυρότητας της συμβάσεως απαιτείται γνώση της εικονικότητας από τον αντισυμβαλλόμενο, αρκεί δηλαδή το γεγονός ότι η δήλωση των δικαιοπρακτούντων είναι προσχηματική και δεν αποσκοπεί πράγματι στην παραγωγή των έννομων αποτελεσμάτων της δικαιοπραξίας που καταρτίζεται. (ΑΠ 500/2019, ΑΠ 480/2019, ΑΠ 291/2018, ΑΠ 446/2018, ΑΠ 1427/2017, ΑΠ 342/2014, ΑΠ 160/2013, ΕφΘεσ 2731/2018, Τ.Ν.Π. Νόμος).

Σε περίπτωση, ειδικότερα, καταχωρημένης σε συμβολαιογραφικό έγγραφο σύμβασης πώλησης ενοχικού χαρακτήρα και εξαιτίας της πώλησης, μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου από τον κύριο του ακινήτου σε άλλον, αν οι αντίστοιχες για την πώληση δηλώσεις βούλησης του πωλητή και αφετέρου του αγοραστή ήσαν εικονικές, υπό την έννοια όχι δεν έγιναν στα σοβαρά παρά έγιναν μόνο φαινομενικά, διότι οι βουλήσεις εκείνων ήσαν είτε να μην υπάρχουν η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει την κυριότητα και παραδώσει το πωλούμενο και η υποχρέωση του αγοραστή να πληρώσει το τίμημα, είτε να μην υπάρχει η μία μόνο από αυτές τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις, η σύμβαση της πώλησης είναι λόγω της εικονικότητας, δηλαδή λόγω της έλλειψης συναλλακτικής πρόθεσης στα πρόσωπα των μερών, άκυρη, θεωρούμενη γι` αυτό ως μη γενόμενη, αυτή δε η ακυρότητα επισύρει την ακυρότητα και της σύμβασης της κυριότητας λόγω του αιτιώδους χαρακτήρα της τελευταίας. Επομένως, κρίσιμα ζητήματα για την κατάφαση της εικονικότητας της σύμβασης πώλησης ακινήτου είναι, η εν γνώσει του πωλητή δήλωση βούλησης περί μεταβίβασης της κυριότητας αυτού, να μην ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και να έχει ως σκοπό να δημιουργήσει σε άλλους την εντύπωση μεταβολής της νομικής του κατάστασης, χωρίς όμως να υπάρχει στον δηλούντα η πρόθεση τέτοιας μεταβολής, αλλά και η γνώση της εικονικότητας από τον αγοραστή και η συμφωνία τους ότι η σύμβαση δεν παράγει έννομες συνέπειες. (ΑΠ 1831/2014, ΑΠ 2088/2013, Τ.Ν.Π. Νόμος).

Αντίθετα, δεν αποτελεί κρίσιμο ζήτημα η καταβολή ή μη του τιμήματος, ο τρόπος της τυχόν καταβολής ή το ύφος αυτού, εφόσον το τίμημα μπορεί να χαρισθεί, να αφεθεί ή να εξοφληθεί με δόση αντί καταβολής ή μπορεί η σχετική αξίωση καταβολής να αποσβεσθεί με παραγραφή ή κατ` άλλο τρόπο. Το γεγονός όμως της μη καταβολής, είναι δυνατόν να αποτελέσει δικαστικό τεκμήριο για την εικονικότητα της πώλησης ή, αντίστροφα, το γεγονός της καταβολής να αποτελέσει τεκμήριο για το ότι η πώληση δεν είναι εικονική (ΑΠ 1360/2018, 110/2018, ΑΠ 625/2018, ΑΠ 857/2018, ΑΠ 304/2016, ΑΠ 899/2015, Τ.Ν.Π. Νόμος).

Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 393 παρ. 2 ΚΠολΔ και 138 ΑΚ προκύπτει ότι, η εικονικότητα της δικαιοπραξίας και η ύπαρξη άλλης ισχυρής που καλύπτεται υπ’ αυτήν μπορεί να αποδειχθεί με όλα τα επιτρεπόμενα από τις διατάξεις του ΚΠολΔ αποδεικτικά μέσα, επομένως και με μάρτυρες, μη εφαρμοζομένης της από τη διάταξη του άρθρου 393 παρ.2 ΚΠολΔ προβλεπομένης απαγόρευσης της εμμάρτυρης απόδειξης της εικονικότητας, ενόψει του ότι δεν πρόκειται για τροποποίηση της δικαιοπραξίας κατά το περιεχόμενό της που καθορίστηκε από τα συμβαλλόμενα μέρη, αφού η απόδειξη της εικονικότητας δεν στρέφεται κατά του περιεχομένου της δικαιοπραξίας αλλά κατά του κύρους της περιεχομένης σε αυτήν πράξης, η οποία έγινε χωρίς πρόθεση παραγωγής εννόμων αποτελεσμάτων ή παραγωγής διαφορετικών (αποτελεσμάτων) από τη φαινομένη δικαιοπραξία (ΑΠ 321/2018, ΑΠ 1822/2012, ΑΠ 10/2007, ΑΠ 26/2003, Τ.Ν.Π Νόμος, Μ. Μαργαρίτη - Ά. Μαργαρίτη, Ερμηνεία ΚΠολΔ [2η έκδοση -2018], άρθρο 393, αρ. 14).

Από τη διάταξη του άρθρου 182 ΑΚ, με την οποία ορίζεται ότι, όταν ή άκυρη δικαιοπραξία περιέχει τα στοιχεία άλλης δικαιοπραξίας, αυτή ισχύει, εφόσον συνάγεται ότι τα μέρη θα την ήθελαν, αν ήξεραν την ακυρότητα, προκύπτει ότι οι προϋποθέσεις για τη μετατροπή μιας άκυρης δικαιοπραξίας σε άλλη έγκυρη είναι οι ακόλουθες: 1) Η ακυρότητα της πρώτης και η για την ακυρότητα αυτή άγνοια των μερών, 2) η άκυρη δικαιοπραξία να περιέχει και τα στοιχεία της κατά μετατροπή έγκυρης και 3) υποθετική βούληση των μερών να ισχύσει η μετά μετατροπή άλλη δικαιοπραξία, εάν αυτά γνώριζαν την ακυρότητα. Για να χωρήσει όμως η μετατροπή πρέπει να γίνει επίκλησή της από ένα από τα μέρη που έλαβαν μέρος στη δικαιοπραξία και απόδειξη από το ίδιο της υποθετικής θέλησης αυτών που μετείχαν στη δικαιοπραξία (ΑΠ 792/2006).

Έτσι, μια τέτοια "εικονική πώληση" να κριθεί ως δωρεά.

Μπορεί όμως να ανακληθεί;

Κατά τις διατάξεις των άρθρων 505 και 507 του ΑΚ ο δωρητής έχει το δικαίωμα να ανακαλέσει τη δωρεά, αν ο δωρεοδόχος φάνηκε με βαρύ του παράπτωμα αχάριστος απέναντι στο δωρητή ή στο σύζυγο ή σε στενό συγγενή του και ιδίως, αν αθέτησε την υποχρέωσή του να διατρέψει το δωρητή (το πρώτο) και ο δωρητής ή ο κληρονόμος του έχει δικαίωμα να ανακαλέσει τη δωρεά, αν ο δωρεοδόχος παραλείπει υπαίτια να εκτελέσει τον τρόπο υπό τον οποίο έγινε η δωρεά (το δεύτερο). Τρόπος, κατά την έννοια του άρθρου 503 του ΑΚ. είναι ο όρος υπό τον οποίο παρέχεται η δωρεά, με τον οποίο ο δωρητής επιβάλλει στο δωρεοδόχο υποχρέωση προς παροχή (πράξη ή παράλειψη). Ο τρόπος δεν είναι απαραίτητο να έχει περιουσιακή αξία, πρέπει όμως να μην αντιτίθεται προς το νόμο ή τα χρηστά ήθη. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής (άρθρο 505 του ΑΚ), ως αχαριστία, που δικαιολογεί την ανάκληση της δωρεάς, θεωρείται η βαριά αντικοινωνική συμπεριφορά ή διαγωγή του δωρεοδόχου, η οποία αποτελεί παράβαση των κανόνων του δικαίου ή των αντιλήψεων περί ηθικής και ευπρέπειας, οφείλεται δε σε υπαιτιότητά του και μπορεί να καταλογιστεί σ` αυτόν. Έτσι, αχαριστία μπορεί κατά τις περιστάσεις να αποτελεί και η χωρίς σοβαρό λόγο αδιαφορία του δωρεοδόχου γενικώς για την τύχη του δωρητή, όταν ο τελευταίος έχει ανάγκη από περίθαλψη και διατροφή ή από εκδηλώσεις αγάπης και ενδιαφέροντος για ψυχολογική του στήριξη λόγω της δύσκολης ψυχοσωματικής κατάστασης, στην οποία έχει περιέλθει εξαιτίας ασθένειας ή γήρατος, καθώς και η προσβλητική συμπεριφορά και περιφρονητική διαγωγή του δωρεοδόχου. Η αδιαφορία αυτή είναι, λόγω των συνθηκών υπό τις οποίες βρίσκεται ο δωρητής, κοινωνικά αποδοκιμαστέα, κατά τρόπο ώστε, όταν αυτή συντρέχει, να δικαιούται ο δωρητής να ανακαλέσει τη δωρεά, έστω και αν ο δωρεοδόχος που αδιαφορεί για την τύχη του δεν ανέλαβε, με τη σύμβαση της δωρεάς, τέτοια υποχρέωση. Το ζήτημα δε, αν η καταδεικνύουσα την αχαριστία συμπεριφορά ή διαγωγή του δωρεοδόχου συνιστά η όχι βαρύ παράπτωμα αυτού, κρίνεται από το Δικαστή, ο οποίος για τη μόρφωση της κρίσης του εκτιμά την εν λόγω συμπεριφορά βάσει αντικειμενικών κριτηρίων και, ιδίως, του δεσμού μεταξύ δωρητή και δωρεοδόχου, των ελατηρίων της δωρεάς και της αξίας του αντικειμένου της, λαμβάνοντας επιπλέον υπόψη το βαθμό της υπαιτιότητας του δωρεοδόχου και τυχόν συντρέχον πταίσμα του δωρητή ή του συζύγου ή στενού συγγενούς του (ΑΠ 291/2018, ΑΠ 948/2017, ΑΠ 656/2011, 654/2011, ΑΠ 1523/2010, Τ.Ν.Π. Νόμος). Εξάλλου τα ίδια πραγματικά περιστατικά που δέχεται ως αληθινά το Δικαστήριο και δικαιολογούν την ανάκληση της δωρεάς, καθόσον συνιστούν βαριά παραπτώματα του δωρεοδόχου, με τα οποία φάνηκε αχάριστος απέναντι στον δωρητή, δύνανται ταυτόχρονα να αποτελούν υπαίτια παραβίαση από αυτόν του τρόπου υπό τον οποίο έγινε η δωρεά (ΑΠ 500/2019, ΑΠ 759/1988, Τ.Ν.Π. Νόμος).

Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης

Ο Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης είναι Δικηγόρος παρ' Αρείω Πάγω. Υπηρετεί στη Διεύθυνση Νομικών Υπηρεσιών Εισηγμένης στο Χρηματιστήριο Αθηνών Εταιρεία Ανάπτυξης και Αξιοποίησης Ακινήτων. Διατέλεσε Μεταδιδακτορικός Ερευνητής Αστικού Δικαίου στη Νομική...

Δίκαιο της πληροφορικής Δ

ΔΙΚΑΙΟ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗΣ & ΠΝΕΥΜΑΤΙΚΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ - ΝΕΕΣ ΤΕΧΝΟΛΟΓΙΕΣ & ΔΙΚΑΙΟ - ΠΡΟΣΩΠΙΚΑ ΔΕΔΟΜΕΝΑ

ΙΓΓΛΕΖΑΚΗΣ ΙΩΑΝΝΗΣ

Οι χρήσεις γης

ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΜΕΛΙΣΣΑΣ

ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΕΙΔΙΚΟ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ - ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ - ΧΩΡΟΤΑΞΙΑ

send