Εκμίσθωση Ακινήτου από Μη Ιδιοκτήτη

Η μίσθωση ακινήτου είναι ενοχική σύμβαση. Ο εκμισθωτής δεν απαιτείται να είναι ιδιοκτήτης, για να είναι έγκυρη η μίσθωση.

Δεν ασκεί επιρροή στην ισχύ και τη λειτουργία της σύμβασης αυτής η κυριότητα ή οποιοδήποτε άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί του μισθίου. Η σχετικότητα της μισθωτικής σχέσης έχει ως αποτέλεσμα ν` ανήκουν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από αυτή μόνο στα συμβαλλόμενα μέρη, δηλαδή στον εκμισθωτή και στο μισθωτή, οι οποίοι και νομιμοποιούνται αντιστοίχως στις σχετικές (μισθωτικές) δίκες.

Από αυτά παρέπεται ότι ο εκμισθωτής, καίτοι δεν είναι κύριος του μισθίου, έχει το δικαίωμα (μόνο αυτός) να αξιώσει το μίσθωμα ή να ασκήσει τις συναφείς αγωγές απόδοσης του μισθίου και ότι ο κύριος (πλήρης ή ψιλός), ή ο επικαρπωτής του μισθίου δεν δικαιούνται (αν δεν είναι και εκμισθωτές) να ασκήσουν οιαδήποτε αγωγή από τη μίσθωση για καταβολή μισθωμάτων ή απόδοση του μισθίου, ακόμη κι αν έληξε η μίσθωση, αλλά μόνο τις αγωγές από την κυριότητα ή νομή.

Τα παραπάνω ισχύουν και στην επαγγελματική μίσθωση με μόνες τις αναφερόμενες στο άρθρο 14 του π.δ. 34/1995 παρεκκλίσεις, κατά τις οποίες, επί εκμίσθωσης αλλοτρίου ακινήτου η μίσθωση δεσμεύει τον κύριο ή νομέα του μισθίου, εφ` όσον ο μεν μισθωτής είναι καλής πίστης (δηλαδή αγνοεί τα δικαιώματα τρίτων στο μίσθιο), ο δε κύριος δεν διαμαρτυρήθηκε εγγράφως στο μισθωτή μέσα σε τρεις μήνες αφότου έλαβε γνώση της εκμίσθωσης. Η κατά τη διάταξη αυτή "δέσμευση" του κυρίου δεν σημαίνει την υπεισέλευσή του στη μίσθωση, αλλά ότι δεν μπορεί αυτός να λάβει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μέτρα, που οδηγούν στην παρεμπόδιση ή αφαίρεση της χρήσης του μισθίου από το μισθωτή (ΑΠ 1086/2014, ΑΠ 1764/2012, ΑΠ 1052/2011, ΑΠ 866/2011ΑΠ 108/2003). Πάντως η εν λόγω δέσμευση του κυρίου ή νομέα προϋποθέτει, πρωτίστως και αυτονοήτως, ότι η σχετική μισθωτική σύμβαση είναι έγκυρη και παράγει τις οικείες έννομες συνέπειες για τα συμβαλλόμενα μέρη της, ώστε να μπορεί να λειτουργήσει δεσμευτικά και για τον κύριο ή νομέα (ΑΠ 1086/2014).

από την άκυρη μίσθωση δεν θίγονται τα δικαιώματα του "εκμισθωτή" του ακινήτου που απορρέουν από την κυριότητα ή τη νομή του και μπορεί ο κύριος (ή ο επικαρπωτής) να επιδιώξει την απόδοσή του, ασκώντας είτε τη διεκδικητική αγωγή, είτε την αγωγή περί νομής, είτε να ζητήσει την απόδοση της χρήσεώς του από εκείνον που έλκει τα δικαιώματά του από την άκυρη μίσθωση, με βάση τις διατάξεις περί αποδόσεως του 3μισθίου (ΑΠ 1650/2018, ΑΠ 63/2017, ΑΠ 751/2009), ήτοι κατ` άρθρο 599 του Α.Κ. (ΑΠ 63/2017). Ειδικότερα, από τις διατάξεις των άρθρων 574, 575, 599 και 180 του Α.Κ., οι οποίες, εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 44 του Π.Δ. 34/1995), συνάγεται, ότι εάν για οποιοδήποτε λόγο η μίσθωση είναι άκυρη και ο εκμισθωτής παραχωρήσει τη χρήση του μισθίου, δικαιούται να αξιώσει την απόδοση του μισθίου από το μισθωτή, αλλά και από τον υπομισθωτή ή από εκείνο στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, κατά την οποία δικάζονται διαφορές από μίσθωση πράγματος, που αναφέρονται στην παράδοση ή απόδοση της χρήσης του μισθίου για οποιοδήποτε λόγο, με την οποία σκοπείται η ταχύτερη επίλυση των διαφορών, που ανακύπτουν μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή και αφορούν την για οποιοδήποτε λόγο απόδοση της χρήσης του μισθίου και στην οποία υπάγονται οι διαφορές τόσο από έγκυρη, όσο και από άκυρη σύμβαση μίσθωσης, αφού στις σχετικές διατάξεις του Κ.Πολ.Δ., δεν γίνεται διάκριση και ο πιο πάνω σκοπός εξυπηρετείται και στις δύο περιπτώσεις (ΑΠ 442/2000, ΑΠ 1950/1986). Εξάλλου, η ακυρότητα της αρχικής μίσθωσης συμπαρασύρει και τις τυχόν τροποποιητικές αυτής συμβάσεις που επακολούθησαν, οι οποίες πάσχουν από τον ίδιο λόγο ακυρότητας. Επίσης, η ακυρότητα της μίσθωσης συμπαρασύρει και τις τυχόν υπομισθώσεις του μισθίου, που έχουν συναφθεί στη συνέχεια, λόγω του παρεπομένου χαρακτήρα της υπομίσθωσης, η οποία δεν μπορεί να υπάρξει παρά μόνο σε σχέση με την κυρία μίσθωση, ακόμα και αν η ίδια (υπομίσθωση) είναι μεταξύ υπεκμισθωτή και υπομισθωτή κατά πάντα έγκυρη (ΑΠ 281/2020, ΑΠ 1192/2013). Όπως έχει γίνει δεκτό (Ολ. ΑΠ 14/1992, ΑΠ 1442/1992) κατά την καθ` οποιοδήποτε τρόπο λήξη της κύριας αστικής ή εμπορικής σύμβασης μίσθωσης, ο εκμισθωτής δικαιούται, κατά τη διάταξη του άρθρου 599 παρ. 2 Α.Κ., να απαιτήσει το μίσθιο ακίνητο, όχι μόνον από το μισθωτή, αλλά και από τον μη συνδεόμενο μετ` αυτού με σύμβαση, υπομισθωτή (ΑΠ 281/2020). Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 574 Α.Κ. προκύπτει ότι, κατά κανόνα κάθε μίσθωση είναι έγκυρη, έστω και αν το πράγμα, που κατέστη αντικείμενό της, είναι αλλότριο, δηλαδή δεν ανήκει κατά κυριότητα στον εκμισθωτή, γιατί η σχέση είναι ενοχική και όχι εμπράγματη και επομένως η κυριότητα του μίσθιου πράγματος δεν είναι στοιχείο κρίσιμο για το κύρος της (ΑΠ 787/2017, ΑΠ 1177/2010, ΑΠ 1029/2009, ΑΠ 606/2009).