Ευθύνη του διαχειριστή λόγω ζημιών σε μια πολυκατοικία

Πολλές φορές τίθεται το ερώτημα σε νομικούς, για το αν ένας διαχειριστής έχει ευθύνη σε περίπτωση που προκληθει κάποιο ατύχημα σε μια πολυκατοικία, λόγω κακής συντήρησης ή φθορών στα κοινόχρηστα μέρη αυτής.

Εκ του άρθρου 6 § 1 Ν.3741/1929, που ορίζει ότι «ο ιδιοκτήτης κάθε ορόφου ή μέρους αυτού κατασκευάζει και διατηρεί με δική του δαπάνη το πάτωμα στο οποίο βαίνει, τις θύρες που ανήκουν ιδιαιτέρως σε κάθε ιδιοκτησία, τους θόλους, τα δωμάτια και τις οροφές των δωματίων αυτού», συνάγεται ότι ο κύριος χωριστής ιδιοκτησίας έχει υποχρέωση να τη διατηρεί σε τέτοια κατάσταση, ώστε να μην μπορεί να προκύψει από αυτήν βλάβη στη χρήση των λοιπών διαιρετών ιδιοκτησιών ή στη χρήση των κοινών της οροφοκτησίας μερών. Η διάταξη αυτή αναφέρει ενδεικτικώς (και όχι αποκλειστικώς) τα υπαγόμενα στη διαιρετή ιδιοκτησία επί μέρους πράγματα και τα κύρια από αυτά που περικλείουν και αποτελούν τη διαιρετή ιδιοκτησία.

Παρόλο που στη παραπάνω διάταξη δεν γίνεται ρητή αναφορά σε «υποχρέωση», όμως αυτό προκύπτει από το όλο πνεύμα και το σκοπό της καθώς και την Εισηγητικής έκθεση του νόμου για το άρθρ.6 παρ.1 σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρ. 3 παρ.1, 5, 9 παρ. 2 και 3 του ν.3721/1929, την φύση του θεσμού και ιδίως του άρρηκτου συνδέσμου των επιμέρους διαιρετών ιδιοκτησιών μεταξύ τους και προς τα κοινά. Συνεπώς, από τις διατάξεις αυτές και το άρθ. 1006 ΑΚ προκύπτει ότι ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματος έχει υποχρέωση να διατηρεί τη διαιρετή ιδιοκτησία του σε τέτοια κατάσταση, ώστε να μην μπορεί να προκόψει από αυτήν βλάβη στη χρήση των λοιπών διαιρετών ιδιοκτησιών ή των κοινών μερών της οροφοκτησίας ή παρεμπόδιση της ομαλής λειτουργίας της οροφοκτησίας ή να προκόψει μείωση της ασφάλειας ή κίνδυνος του οικοδομήματος .

Η παράλειψη της υποχρέωσης αυτής, αν από αυτήν επέλθει βλάβη γεννάει ενοχική αξίωση των λοιπών ιδιοκτητών ή του βλαπτόμενου να ζητήσουν να υποχρεωθεί ο ιδιοκτήτης για την λήψη των προς αποτροπή της βλάβης επιβαλλόμενων μέτρων , εάν δε η πιο πάνω παράλειψη του συνιδιοκτήτη είναι και υπαίτια, δικαιούται ο ιδιοκτήτης της βλαπτόμενης χωριστής ιδιοκτησίας να στραφεί κατά του ζημιώσαντος με βάση τις διατάξεις για την αδικοπραξία και να ζητήσει αποζημίωση.

Επομένως, σύμφωνα με το άρθρο 6 § 1 Ν.3741/1929, ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου ευθύνετα έναντι των λοιπών κυρίων της οροφοκτησίας από την μη διατήρηση ή πλημμελή συντήρηση της διαιρετής του ιδιοκτησίας και για την δυνάμενης να επέλθει εξ αυτής βλάβη και μπορεί να υποχρεωθεί στη λήψη των μέτρων που επιβάλλονται για να αρθεί η προσβολή και στην καταβολή αποζημίωσης και (ΑΠ 462/2017, ΑΠ 1223/2012, ΑΠ 406/1996, ΕφΑθ768/2012, ΕφΑθ 1971/2011, ΕφΑθ 5347/2008, ΕφΑθ 317/1998, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 10/2017, αδημ., Κατράς ο.π σελ. 182). Αν η πιο πάνω παράλειψη του συνιδιοκτήτη είναι και υπαίτια, δικαιούται ο ιδιοκτήτης της βλαπτόμενης ιδιοκτησίας, που ζημιώνεται και προσβάλλεται κατά τούτο στο εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητας του, να στραφεί κατά του ζηιώσαντος και να ζητήσει αποζημίωση κατά τις διατάξεις των άρθρων 914, 932, 297, 298 ΑΚ.

Εξάλλου το γεγονός ότι η επισκευή κατέστη αναγκαία από τυχόν ελαττωματτική αρχική κατασκευή από τον εργολάβο της όλης οικοδομής δεν έχει έννομη επιρροή ως προς την υποχρέωση προς επισκευή που έχει ο κύριος προς επισκευή έναντι του βλαπτόμενου συνδιοκτήτη της ίδιας οικοδομής ( ΑΠ 1223/2012 , ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Ωσαύτως ο οροφοκτήτης που είναι αποκλειστικός κύριος της βεράντας του διαμερίσματος του, δεν έχει μόνο δικαίωμα να την διατηρεί και να την επισκευάζει αλλά οσάκις η μη επισκευή της έχει ως αποτέλεσμα να παραβλάπτεται η χρήση του ιδιοκτήτη του κάτω από αυτή διαμερίσματος, υποχρεούται να την επισκευάσει με δική του δαπάνη. Σε περίπτωση παράλειψής του, ο βλαπτόμενος από τη μη επισκευή της βεράντας διαμερίσματος έχει δικαίωμα να αξιώσει την επισκευή αυτής, ώοτε να αρθεί η προσβολή του (βλ. και άρθ.1108 εδ.α ΑΚ). Ε.

Όσον αφορά τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών από την αναγκαστική συνιδιοκτησία πάνω στα κοινά πράγματα, προκύπτει από το άρθρο 5 εδάφ.β και γ του ν.3741/1929, ότι καθένας από τους συνιδιοκτήτες συμμετέχει υποχρεωτικά στη συντήρηση και επισκευή των κοινών μερών της οικοδομής και ευθύνεται ατομικά ή και παράλληλα με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες για την επισκευή τους, κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας του. Για κάθε δε υπαίτια ζημιογόνο παράλειψη των άνω συνιδιοκτητών ή του διαχειριστή εντολοδόχου τους σε σχέση με τις ανατεθείσες κατ` άρθρα 4 και 13 του ως άνω νόμου από τον Κανονισμό υποχρεώσεις του για συντήρηση και επισκευή των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής ο βλαπτόμενος ιδιοκτήτης έχει αξίωση αποζημίωσης, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 914, 922, 926, 932, 714, 297, 298 ΑΚ (ΑΠ 462/2017, ΑΠ 914/2005, ο.π). Από το ότι η επισκευή των κοινών μερών και πραγμάτων της οικοδομής θεωρείται κοινό βάρος, απ` αυτό προκύπτει, ότι και κάθε δαπάνη, που απαιτείται για την αποκατάσταση των ζημιών, η οποία αναγκαίως προκαλείται στη χωριστή ιδιοκτησία κάποιου, εξαιτίας της μη επισκευής ή της αντικατάστασης των κοινών πραγμάτων, βαρύνει τη συνιδιοκτησία.

Αν, όμως, κατά τον Κανονισμό, η επισκευή και συντήρηση των κοινών μερών της οικοδομής έχει ανατεθεί, σύμφωνα με τα άρθ. 4 και 13 του ν.3741/1929 στον διαχειριστή και από την παράλειψη αυτού προήλθε ζημία σε κοινόχρηστα μέρη και, περαιτέρω, σε ατομική ιδιοκτησία, για την αποκατάσταση της ζημίας αυτής ευθύνεται και ο διαχειριστής, ατομικά, ως εντολοδόχος των συνιδιοκτητών, εφόσον υπάρχει πταίσμα αυτού, βάσει των προαναφερόμενων διατάξεων των άρθ. 914, 297 και 298 ΑΚ, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθ. 922, 926 και 714 του ίδιου κώδικα (ΑΠ 62/2017, ΑΠ 914/2005, ΕφΑθ 5347/2008, ο.π).