Χρήση κοινόχρηστων τμημάτων πολυκατοικίας

Τι γίνεται σε περίπτωση που διενεργούνται οικοδομικές εργασίες επί των (χαρακτηρισμένων από τη σύσταση ή τέτοιων ως εκ του νόμου) μερών της πολυκατοικίας με αποτέλεσμα να παρακωλύεται η σύγχρηση των κοινοχρήστων αυτών χώρων από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες;

Εξαιρετικά σύνηθες ερώτημα, το οποίο μπορεί να εμφανιστεί σε διάφορες μορφές (π.χ. αποκλεισμός του ακάλυπτου χώρου, αποκλεισμός πρόσβασης στην ταράτσα κτλ).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3, 4 παρ. 1, 5 περ. α`, 13 του ν. 3741/1929, 785, 787, 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, για την οποία έχει συσταθεί εγκύρως οριζόντια ιδιοκτησία, δικαιούται, λόγω της αναγκαίας συγκυριότητάς του επί των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, να κάνει ακώλυτη χρήση τούτων και να προβαίνει στην επισκευή και ανανέωση αυτών, αρκεί να μην βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μη μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό των μερών αυτών. Ο προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής γίνεται με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία. Μπορεί, επίσης, με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί, να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής σε έναν ή και περισσότερους από τους συνιδιοκτήτες, με αντίστοιχο αποκλεισμό των άλλων. Αν δεν ορίζεται τίποτα από την ως άνω δικαιοπραξία, ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις ως άνω διατάξεις.

Στην περίπτωση αυτή, κριτήριο για τον χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου, είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την κοινή από αυτούς χρήση του. Δεδομένου δε, ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 επ. του Ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή τμήματος ορόφου, αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα ¨superficies solo cedit¨, που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α` ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίσθηκε ή δεν ορίσθηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ` εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (Ολ.ΑΠ 23/2000, ΑΠ 1501/2011).

Περαιτέρω από το συνδυασμό των άρθρων 1, 2 § 1, 3 §§ 1, 2, 4 § 1,5 και 13 §1 του Ν. 3741/1929 προκύπτει ότι με τον κανονισμό πολυωρόφου οικοδομής εγκύρως τίθεται περιορισμός και απαγόρευση ως προς τη χρήση των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων πραγμάτων της πολυκατοικίας και ότι, αν με τον κανονισμό απαγορεύεται η ενέργεια από τους συνιδιοκτήτες μεταβολής στα κοινά μέρη, η απαγόρευση αυτή ισχύει και αν ακόμη από την απαγορευμένη ενέργεια δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών, ούτε μειώνεται η ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος στη συγκεκριμένη περίπτωση και έτσι δεν είναι αναγκαία η έρευνα των προϋποθέσεων τούτων για να κριθεί αν έλαβε χώρα ανεπίτρεπτη, ως αντικειμένη στον κανονισμό, ενέργεια συνιδιοκτήτη όταν επιδιώκεται να αρθεί η παράνομη αυτή κατάσταση που δημιουργήθηκε.

Όμως η γι` αυτήν την άρση αξίωση απαγορεύεται ως καταχρηστική, όταν η άσκησή της υπερβαίνει, προφανώς, τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Είναι η υπέρβαση "προφανής" όταν προκαλεί την έντονη εντύπωση αδικίας σε σχέση με το όφελος του δικαιούχου από την άσκηση του δικαιώματος του ( Α.Π. 238/2008 ΝΟΜΟΣ).

Όμως, το γεγονός, όμως, της πλήρους εγκατάλειψης και της έλλειψης συντήρησης ενός κοινόχρηστου πράγματος, ή η γενικότερη παράλειψη χρήσης της, δεν σημαίνει κατάργηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα της, καθόσον τυχόν αχρησία κοινόκτητου και κοινόχρηστου μέρους πολυκατοικίας, δεν συνεπάγεται την άρση της εν λόγω ιδιότητάς του, ούτε άλλωστε αποκλείεται στο μέλλον, οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας να προβούν στη χρήση αυτού ή στη λήψη των αναγκαίων μέτρων, ώστε αυτό να καταστεί λειτουργικό και σύμφωνη με τον προορισμό του.