Κυριότητα ακινήτου θανόντος μέχρι την αποδοχή της κληρονομιάς

Είναι πολύ συνηθισμένο το ερώτημα:

Πεθαίνει κάποιος και στην κληρονομία περιλαμβάνονται ακίνητα. Μέχρι την αποδοχή της κληρονομίας, σε ποιον ανήκει η κυριότητα;

Το ερώτημα αυτό είναι πολύ σημαντικό, διότι μπορεί να μην βρεθεί αμέσως διαθήκη, αλλά μετά από μεγάλο χρονικό διάστημα.

Το πρώτο άρθρο του έκτου κεφαλαίου του πέμπτου βιβλίου του ΑΚ, περί αποποίησης και αποδοχής, το άρθρο 1846 ΑΚ, ορίζει ότι «ο κληρονόμος αποκτά αυτοδικαίως την κληρονομία μόλις γίνει η επαγωγή, με την επιφύλαξη της διάταξης του άρθρου 1198». Στην παρούσα ανάλυσηθα μας απασχολήσει η επιφύλαξη αυτή, και δη το αυτοδίκαιο της κτήσης της κληρονομίας σε σχέση με την κτήση κυριότητας (ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος) σε ακίνητα. Και αυτό γιατί ο ως άνω αυτοδίκαιος χαρακτήρας της κτήσεως της κληρονομίας φαίνεται εκ πρώτης όψεως να κάμπτεται πλήρως στην περίπτωση υπάρξεως εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων, καθώς εκεί απαιτείται η μεταγραφή της δηλώσεως του κληρονόμου περί αποδοχής της κληρονομίας.

Σε διαφορετική περίπτωση, δηλαδή αν δεν συντελεστεί η μεταγραφή, σύμφωνα με το άρθρο 1198 ΑΚ, δεν θα επέλθει η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου ή η σύσταση, μετάθεση, κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος πάνω στο ακίνητο ως συνέπεια της κληρονομικής διαδοχής.

Αν η κρίσιμη μεταγραφή συντελεστεί, η κτήση της κυριότητας θα επέλθει αναδρομικώς από τη στιγμή της επαγωγής. Η διάταξη του άρθρου 1199 ΑΚ, κατά παρέκκλιση της γενικής αρχής ότι η μεταγραφή δρα ex nunc ορίζει ότι με τη μεταγραφή κατά το άρθρο 1193 ΑΚ, η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα  πάνω σε ακίνητο θεωρούνται ότι περιήλθαν στον κληρονόμο ή στον κληροδόχο από  το  θάνατο  του  κληρονομημένου, με την επιφύλαξη των διατάξεων για την αναβλητική αίρεση ή προθεσμία.

Στο σημείο αυτό, πρέπει να παρατεθεί αυτούσια η μειοψηφία της απόφασης ΟλΑΠ 7/2004.

Σύμφωνα με αυτή, «… ο κληρονόμος αποκτά αυτοδικαίως την κληρονομία κατά την επαγωγή της, η κτήση όμως της κυριότητας των κληρονομιαίων ακινήτων επέρχεται μόνο με την μεταγραφή της αποδοχής της κληρονομίας, η οποία ενεργεί αναδρομικώς από τον χρόνο του θανάτου του κληρονομουμένου, με την επιφύλαξη των διατάξεων για την αναβλητική αίρεση ή προθεσμία. Επομένως το δικαίωμα της κυριότητας του κληρονόμου τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της μεταγραφής της πράξεως αποδοχής της κληρονομίας και η κυριότητα που επέρχεται με αυτήν θεωρείται ότι περιήλθε στον κληρονόμο από το θάνατο του κληρονομουμένου, μέχρι δε την πλήρωση της αιρέσεως δεν ανήκει σε άλλο πρόσωπο (Ολ. ΑΠ 108/1978)…».

Η κτήση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου τελεί υπό την αναβλητική αίρεση δικαίου (conditio juris) της μεταγραφής της αποδοχής, της τελευταίας δυνάμενης να συντελεσθεί οποτεδήποτε, αφού δεν τίθεται σχετική προθεσμία. Γίνεται επίσης δεκτό ότι κατά το μεσοδιάστημα μεταξύ επαγωγής της κληρονομίας και μεταγραφής της αποδοχής, ηρτημένης δηλαδή της ανωτέρω αιρέσεως, η κυριότητα επί κληρονομιαίου ακινήτου τυγχάνει μετέωρη, γι’ αυτό και το ακίνητο δεν μπορεί κατά το μεσοδιάστημα αυτό να μεταβιβασθεί από τον κληρονόμο σε τρίτον, αφού μία τέτοια μεταβίβαση θα συνιστά (ανίσχυρη) διάθεση παρά μη δικαιούχου (μη κυρίου), η οποία μπορεί εκ των υστέρων, με τη μεταγραφή της αποδοχής, να ισχυροποιηθεί με επίκτηση (άρθρο 239 § 2 εδάφ. α΄ περ. 2 ΑΚ).

​Συνεπώς, η επιφύλαξη του άρθρου 1846 ΑΚ υπέρ του άρθρου 1198 ΑΚ είναι επιφύλαξη όχι ως προς την κτήση της κυριότητας, αλλά μόνο ως προς τις εξουσίες που απορρέουν από αυτή. Η κυριότητα κτάται αυτοδίκαια τη στιγμή της επαγωγής, αλλά μένει μια "ατελής κυριότητα"ως προς τις εξουσίες που απορρέουν από αυτήν.

Η κτήση της κληρονομίας επί ακινήτων δεν συνιστά μια μορφή cretio λοιπόν, απλά έχει κάποιες πρόσθετες προϋποθέσεις ως προς τη δημοσιότητά της. Η αναδρομικότητα, δε, συνεπάγεται ότι ο κληρονόμος και ήδη αυτοδικαίως τη στιγμή της επαγωγής κύριος του ακινήτου μπορεί να ασκήσει όλα τα προβλεπόμενα δικαιώματα που αρμόζουν σε κύριο και γεννήθηκαν στο διάστημα της μετέωρης κατάστασης, από την επαγωγή μέχρι τη μεταγραφή, και στο οποίο δεν μπορούσε να τα ασκήσει λόγω της παράλειψης της μεταγραφής, μόλις μεταγράψει την αποδοχή της κληρονομίας ή άλλο δημόσιο έγγραφο.