logo-print

Μη καταβολή μισθώματος: Αγωγή από το 597 ΑΚ ή το 66 ΕισΝΚΠολΔ;

Διαφορά μεταξύ των δύο νομικών βάσεων

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 και 595 ΑΚ συνάγεται ότι με την σύμβαση μίσθωσης ο εκμισθωτής αναλαμβάνει να παραχωρήσει στον μι­σθωτή την χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα στις συμφωνημένες ή στις συνηθισμένες προθεσμίες.

Αν δεν υπάρχουν τέτοιες, κα­ταβάλλεται κατά την λήξη της μίσθωσης και, αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρό­τερα διαστήματα, κατά την λήξη τους.

Η αξίωση καταβολής των μισθωμάτων υπάρ­χει ολόκληρο το χρονικό διάστημα διάρ­κειας της μισθωτικής σύμβασης και παύει μόλις λήξει η μίσθωση με την πάροδο του χρόνου ή με καταγγελία ή με άλλο τρόπο.

Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 597 ΑΚ αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο τουλάχιστον πριν από ένα μήνα και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις.

Επίσης, κατά τις δι­ατάξεις του άρθρου 662 ΚΠολΔ η άσκηση αγωγής για την απόδοση της χρήσης μι­σθίου ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης, σύμφωνα με τις διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου.

Κατά την διάταξη δε του άρθρου 66 εδ. α’ ΕισΝΚΠολΔ «αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση και αν δεν την κατήγγειλε κατά το άρθρο 596 ΑΚ».

Από την αντιπαραβο­λή των άρθρων 597 ΑΚ και 66 ΕισΝΚΠολΔ με σαφήνεια προκύπτει ότι κοινή βάση και των δύο αγωγών που στηρίζονται σ’ αυτά είναι η υπερημερία του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος, δηλαδή η υπαίτια καθυστέρησή του, δεδομένου ότι ο όρος «δυστροπία» που χρησιμοποιεί η β’ διάταξη σημαίνει υπερημερία και όχι βέ­βαια κάτι νομικώς διάφορο. Η μεταξύ των διατάξεων διαφορά συνίσταται κυρίως στο ότι η μεν πρώτη προϋποθέτει καταγγελία της μίσθωσης, ενώ η δεύτερη δεν απαιτεί καταγγελία και μάλιστα η άσκηση της αγω­γής δεν ισχύει ως καταγγελία (άρθρο 66 εδ. β’), απ’ αυτή δε ακολουθεί και σειρά άλλων παρεπόμενων διαφορών. Παρά, συνεπώς, την χρήση του ενός ή του άλλου όρου (υπερημερία - δυστροπία) στο δικόγραφο της αγωγής, είναι θέμα ερμηνείας αν το δικαίωμα απόδοσης για καθυστέρηση του μισθώματος στηρίζεται στην πρώτη ή στην δεύτερη διάταξη και αυτό στην περίπτωση που δεν εκφράζεται με σαφήνεια βούληση καταγγελίας.

Αν, αντίθετα, παρά την χρή­ση του όρου «δυστροπία» καταγγέλεται η σύμβαση, η αγωγή αναμφίβολα στηρίζεται στο άρθρο 597 ΑΚ και η χρήση του όρου γίνεται αντί του δόκιμου για την περίπτωση «υπερημερία» (βλέπε και άρθρο 598 ΑΚ, ΕφΑΘ 4346/1989 Δνη 1990. 855).

Δηλαδή, από τη διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ προκύπτει ότι ο εκμισθωτής, σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος από το μισθωτή, δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία είναι άτυπη και μπορεί να είναι σιωπηρή ή ρητή, η επίδοση δε αγωγής απόδοσης μισθίου ισχύει ως καταγγελία (άρθρο 662 ΚΠολΔ). Ο μισθωτής, προκειμένου να καταστήσει ανενεργή την καταγγελία της μισθωτικής σύμβασης, οφείλει να καταβάλει μέσα στην προθεσμία της παραγράφου 2 του υπόψη άρθρου (597 ΑΚ), τα καθυστερούμενα μισθώματα, τους τόκους αυτών και τα έξοδα της καταγγελίας, εφόσον έγιναν τέτοια και ορίζονται αυτά συγκεκριμένα (ΑΠ 174/1996 ΕλΔ 1997.685, ΑΠ 1708/1991 ΕλΔ 1993.581, ΕφΑΘ 4003/2006 αδημοσίευτη στο νομικό τύπο, ΕφΑΘ 5583/2002 ΕΔΠολ 2004.330). Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 661 ΚΠολΔ και 66 ΕισΝΚΠσλΔ, προκύπτει ότι σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος από δυστροπία, παρέχεται στον εκμισθωτή το δικαίωμα να ζητήσει με αγωγή απευθείας την απόδοση της χρήσης του μισθίου, χωρίς να έχει καταγγείλει προηγουμένως τη μίσθωση. Στην περίπτωση αυτή η δίκη καταργείται, αν ο μισθωτής, μέχρι το τέλος της συζήτησης ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, καταβάλλει τα αναφερόμενα στην αγωγή ως οφειλόμενα, αλλά και όσα έγιναν ληξιπρόθεσμα και απαιτητά στον ενδιάμεσα χρόνο, δηλαδή μέχρι την πρώτη συζήτηση στο ακροατήριο, μισθώματα.

Επομένως, αν ο μισθωτής, στην περίπτωση αυτή, καταβάλλει τα μισθώματα κ.λπ. μέσα στη μηνιαία προθεσμία του άρθρου 597 ΑΚ, επέρχεται ματαίωση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας, έστω και αν έχει επανειλημμένα καθυστερήσει την πληρωμή του μισθώματος (βλ. και ΕφΘεσ 2590/1999 Αρμ. 1999.1526). Από την αντιπαραβολή των, ως άνω, διατάξεων των άρθρων 597 ΑΚ και 66 ΕισΝΚΠολΔ προκύπτει με σαφήνεια ότι κοινή βάση και των δύο αγωγών απόδοσης του μισθίου είναι η υπερημερία του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος, δηλαδή η υπαίτια καθυστέρηση του, δεδομένου ότι ο όρος «δυστροπία», που ο νομοθέτης χρησιμοποιεί στη δεύτερη διάταξη για λόγους ιστορικούς (έχει ληφθεί από το Ν. ΒΧΗ «περί εξώσεως δυστροπούντων μισθωτών»), είναι ταυτόσημος με τον όρο υπερημερία (άρθρα 340 επ. ΑΚ), με μόνη τη διαφορά ότι στην πρώτη περίπτωση ασκείται καταγγελία, η οποία επιφέρει τη λύση της μισθωτικής σύμβασης μετά την πάροδο μηνός, σύμφωνα με τον κανόνα της ΑΚ 597 § 1 ΑΚ, που εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, ενώ στη δεύτερη δεν μεσολαβεί καταγγελία, και μάλιστα η άσκηση της αγωγής δεν ισχύει ως καταγγελία, αλλά η μίσθωση λήγει με την εκούσια απόδοση του μισθίου ή με την αναγκαστική εκτέλεση της απόφασης απόδοσης του μισθίου (ΑΠ 1035/2001 ΕΔΠολ. 2001.184, ΕφΑΘ 4003/2006, ΕφΑΘ 5583/2002 ό.π., ΕφΑΘ 4816/2001 αδημοσίευτη στο νομικό τύπο, βλ. και Χ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, έκδοση Γ, τόμ. Β`, σημ. 3347, σελ. 194). Κατά συνέπεια, παρά τη χρήση του ενός ή του άλλου όρου (υπερημερία - δυστροπία) στο δικόγραφο της αγωγής, είναι θέμα ερμηνείας του αν το δικαίωμα απόδοσης του μισθίου, για καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος, στηρίζεται στην πρώτη (597 ΑΚ) ή στη δεύτερη (66 ΕισΝΚΠολΔ) διάταξη και αυτό στην περίπτωση που δεν εκφράζεται με σαφήνεια βούληση καταγγελίας (ΕφΑΘ 3976/2003, ΕφΑΘ 3032/2003 αδημοσίευτες στο νομικό τύπο, ΕφΑΘ 5583/2002 ό.π., ΕφΑΘ 10381/1999 ΕΔΠολ. 2003.164). Αν, αντίθετα, παρά τη χρήση του όρου «δυστροπία» καταγγέλλεται η σύμβαση, η αγωγή αναμφίβολα θεμελιώνεται στο άρθρο 597 ΑΚ και η χρήση των όρων γίνεται αντί του δόκιμου, για την περίπτωση του όρου «υπερημερία» (ΑΠ 1035/2001, ό.π., βλ. και το κάτω από αυτή ενημερωτικό σημείωμα Χ. Παπαδάκη, ΕφΑΘ 5583/2002 ό.π.). Επίσης ως καθυστερούμενο μίσθωμα, κατά την έννοια της διάταξης του άρθρου 597 § 2 ΑΚ, θεωρείται εκείνο, για το οποίο και ασκείται η καταγγελία και όχι η καταβολή και των τυχόν άλλων οφειλομένων, για τα οποία ο εκμισθωτής δεν ασκεί καταγγελία (Χ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, έκδοση Γ, τόμ. Β`, σημ. 4072, σελ. 368, Εφ Αθ 5138/2008 δημ στη ΝΟΜΟΣ). Αφού η διάταξη έχει ταχθεί υπέρ του οφειλέτη - μισθωτή, δεν μπορεί ο δανειστής - εκμισθωτής να διευρύνει την καταγγελία, προσθέτοντας και άλλα οφειλόμενα μισθώματα, μη περιεχόμενα όμως σ` αυτή (Χ. Παπαδάκη, ό.π.). Περαιτέρω, για την θεμελίωση της αγωγής με την οποία ο εκμισθωτής ζητεί την καταβολή του μισθώματος (αρθ. 574 και 595 Α.Κ.), αλλά και την απόδοση του μισθίου λόγω καταγγελίας γενομένης για καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος (άρθ. 574, 595 και 597 Α.Κ.), πρέπει να αναφέρονται στο δικόγραφο (και να αποδεικνύονται), εκτός των άλλων, (όπως η σύμβαση μισθώσεως πράγματος και ειδικότερα ο τόπος και ο χρόνος συνάψεως αυτής, οι συμβαλλόμενοι, το μίσθιο, το μίσθωμα και ο χρόνος καταβολής αυτού, καθώς και ο χρόνος διάρκειας της μισθώσεως) η γενομένη εκ μέρους του μισθωτή χρήση του μισθίου και η υπερημερία του μισθωτή περί την καταβολή του μισθώματος (βλ ΑΠ 2035/2013 δημ στη ΝΟΜΟΣ).

Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης

Ο Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης είναι Δικηγόρος παρ' Αρείω Πάγω. Υπηρετεί στη Διεύθυνση Νομικών Υπηρεσιών Εισηγμένης στο Χρηματιστήριο Αθηνών Εταιρεία Ανάπτυξης και Αξιοποίησης Ακινήτων. Διατέλεσε Μεταδιδακτορικός Ερευνητής Αστικού Δικαίου στη Νομική...

Οικογενειακό Δίκαιο - Τρίτη έκδοση

ΑΠΟΣΤΟΛΟΣ ΓΕΩΡΓΙΑΔΗΣ

ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΟΙΚΟΓΕΝΕΙΑΚΟ ΔΙΚΑΙΟ

Προστασία της βιοποικιλότητας στο Άγιο Όρος

ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΕΙΔΙΚΟ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΔΙΚΑΙΟ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ

ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΜΕΛΙΣΣΑΣ