Παράταση της Μίσθωσης

Συνηθισμένη Ερώτηση που δέχεται κάθε Δικηγόρος είναι αν μια Σύμβαση Μίσθωσης (π.χ. κατοικίας ή καταστήματος) παρατείνεται μετά τη λήξη της.

Ή, με άλλα λόγια, αν ο "ενοικιαστής" (=μισθωτής) ενός ακινήτου (=μισθίου) του οποίου τελειώνει το "συμβόλαιο" (= παρέρχεται ο χρόνος της συμβατικής διάρκειας) έχει δικαίωμα (αξίωση) να παρατείνει μονομερώς τη σύμβαση, ώστε να μείνει μέσα στο μίσθιο ανεξαρτήτως αν το επιθυμεί ή όχι ο ιδιοκτήτης.

Εδώ, πρέπει να επισημανθεί ότι πλέον συνηθισμένος συμβατικός όρος που απαντά στις συμβάσεις της "καθημερινής συναλλακτικής πρακτικής" είναι αυτός που ορίζει ότι:

ΣΙΩΠΗΡΗ ΑΝΑΜΙΣΘΩΣΗ: Η σιωπηρή αναμίσθωση ή παράταση του χρόνου της μίσθωσης αποκλείονται απολύτως, τυχόν δε αναγκαστική παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης δεν μπορεί ποτέ να θεωρηθεί ότι υποδηλώνει συμφωνία του εκμισθωτή.

Πώς όμως εφαρμόζεται στην πράξη αυτός ο όρος;

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 611 Α.Κ. που επιγράφεται "Σιωπηρή αναμίσθωση": Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευση του χρόνου που συμφωνήθηκε, ο μισθωτής εξακολουθήσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο και o εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιούται.

Ο όρος ανανέωση εν προκειμένω σημαίνει ανακατάρτιση της μισθώσεως, δηλ. νέα σύναψη της μισθώσεως με τους προηγούμενους όρους της.

Προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης αυτής και επέλευσης της έννομης συνέπειάς της, είναι:

α) μίσθωση ορισμένου χρόνου,

β) παρέλευση συμβατικής διάρκειας,

γ) εξακολούθηση χρησιμοποίησης του μισθίου από τον μισθωτή,

δ) γνώση της χρησιμοποίησης και έλλειψη εναντίωσης εκ μέρους του εκμισθωτή.

Ως εναντίωση, κατά την έννοια της διάταξης αυτής, νοείται η δήλωση του εκμισθωτή ότι δεν στέργει στη συνέχιση της μίσθωσης (ΑΠ 62/2014). Η δήλωση αυτή μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή, αρκεί να προκύπτει από αυτήν η βούληση του εκμισθωτή ότι δεν δέχεται την εξακολούθηση της μίσθωσης είτε γενικώς, είτε με τους ίδιους όρους. Τέτοια σιωπηρή εναντίωση αποτελεί η δήλωση του εκμισθωτή ότι απαιτεί μίσθωμα μεγαλύτερο από το ήδη καταβαλλόμενο.

Αν μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου, εξακολουθήσει ο μισθωτής τη χρήση του μισθίου αλλά εναντιώνεται στη σιωπηρή αναμίσθωση, δεν επέρχεται ανανέωση της σύμβασης μισθώσεως, δεδομένου ότι η ρύθμιση της διάταξης του άρθρου 611 Α.Κ., η οποία είναι ενδοτικού δικαίου, και δεν αποβλέπει στην επιβολή της ρύθμισης στα μέρη, έχει ως έρεισμα την τεκμαιρομένη συναίνεση αμφοτέρων των συμβαλλομένων μερών και συνεπώς η εναντίωση του μισθωτή ματαιώνει το αποτέλεσμα αυτό (ΑΠ 62/2014).

Πρέπει, επομένως, να γίνει δεκτό ότι η εναντίωση του μισθωτή παραμερίζει τον ερμηνευτικό κανόνα (ή το πλάσμα ή την ex lege συνέπεια) της ΑΚ 611 και εμποδίζει την επέλευση της συγκεκριμένης συνέπειας.

Το ερώτημα - στη συνέχεια - που τίθεται, είναι τι γίνεται στην περίπτωση που παρά τον ανωτέρω όρο, ο μισθωτής παραμείνει στο μίσθιο μετά τη λήξη της συμφωνημένης διάρκειας. Η αντίληψη που τείνει να επικρατήσει είναι ότι η σύμβαση γίνεται πλέον "αορίστου χρόνου" και μπορεί να λυθεί ελεύθερα με καταγγελία με υποχρέωση του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο στις συμφωνηθείσες προθεσμίες.

Τέλος, μπορεί να υπάρχει όρος ότι "μονομερώς έχει δικαίωμα ο μισθωτής πριν τη λήξη της συμφωνηθείσας διάρκειας της μίσθωσης να παρατείνει για Χ χρόνο τη μίσθωση". Στη περίπτωση αυτή, η σύμβαση παρατείνεται για διάστημα ισόποσου χρόνου - κατά τον οποίο παραμένει σε ισχύ και εκτός αν υπάρχει λόγος "έκτακτης" καταγγελίας (για σπουδαίο λόγο), ο εκμισθωτής δεν μπορεί να αποβάλει το μισθωτή για όσο διαρκεί η σύμβαση.