Προκαταβολή Μισθωμάτων

Στην πράξη έχει εμφανιστεί το φαινόμενο να εμφανίζονται στον υποψήφιο αγοραστή μισθώσεις ενός ακινήτου, στις οποίες φαίνεται να έχει προκαταβληθεί το μίσθωμα για μεγάλο χρονικό διάστημα. Έτσι, στη πράξη ο αγοραστής καλείται να αγοράσει ένα ακίνητο μισθωμένο, το οποίο δεν θα μπορεί να χρησιμοποιήσει αλλά ούτε και θα του φέρει προσόδους.

Η τακτική αυτή δεν είναι σίγουρο ότι θα εξασφαλίσει τον παλιό ιδιοκτήτη, αφού το άρθρο 616 ΑΚ προβλέπει ότι τέτοιες προκαταβολές είναι έγκυρες μόνο για 3 μήνες από τότε που γνωστοποιείται στον μισθωτή η εκποίηση.

Βέβαια, αυτό αφορά τις αστικές μισθώσεις, όχι τις εμπορικές. Εκεί η νομολογία φαίνεται αρνητική ως προς την εφαρμογή του άρθρου 616 ΑΚ. Γίνεται δεκτό ότι στην περίπτωση επομένως μεταβίβασης του μισθίου διαρκούσης της εμπορικής μισθώσεως, η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης στο νέο κτήτορα χωρεί εκ του νόμου και μάλιστα χωρίς τις διατυπώσεις των άρθρων 614 και 615 του ΑΚ.

Έτσι, ο νέος κτήτορας, υπεισέρχεται από το νόμο στη μισθωτική σχέση απεριόριστα και αποκτά για λογαριασμό του τα σχετικά δικαιώματα στην έκταση που τα είχε και ο δικαιοπάροχος του εκμισθωτή (ΟλΑΠ 6/2004, ό.π., ΑΠ 593/1991, ΕλλΔνη 32.1249, ΑΠ 494/1989, ΕλλΔνη 31.1021. ΑΠ 799/1987 ΕΕΝ 1988.342, ΑΠ 802/1987 ΕΕΝ 1986.345, ΑΠ 343/1987 ΝοΒ 36.743, ΕφΠειρ 900/2009 ΕΦΑΔ 2010.949).

Προκειμένου να μετρήσει κατά τις προηγούμενες διατάξεις υπεισέλευση του νέου κτήτορα στα δικαιώματα και υποχρεώσεις του παλαιού αναφορικά με την εμπορική μίσθωση, πρέπει να επέλθει μεταβίβαση του μισθίου ακινήτου για νόμιμη αιτία και μεταγραφή της μεταβιβαστικής δικαιοπραξίας κατά τα άρθρα 1033, 1192 αριθ. 1, 1194 § 1, 1198 και 1201 Α.Κ. Η κατά τα ως άνω υπεισέλευση συντελείται από την μεταγραφή του μεταβιβαστικού συμβολαίου. (ΑΠ 1095/2004 ΕλλΔνη 46.467, ΕφΠειρ 900/2009 ΕΦΑΔ 2010.949).

Η έννοια της υπεισέλευσης είναι ότι από και διά της ολοκληρώσεως της εκποιήσεως, της μεταγραφής δηλαδή της οικείας μεταβιβαστικής της κυριότητας πράξεως, μεταβιβάζεται αυτοδικαίως και lege ολόκληρη η αρχική σχέση της μισθώσεως όπως προϋπήρχε, αποκοπτομένου για το μέλλον παντός ενοχικού δεσμού μεταξύ του μισθωτή και του αρχικού εκμισθωτή - παλαιού κτήτορος.