Προσύμφωνο πώλησης ακινήτου

Συνηθίζεται όταν "κλείνει" μια πώληση ακινήτου και τα μέρη δίνουν τα χέρια, να υπογράφεται ένα "προσύμφωνο" μεταξύ τους με τη μορφή ιδιωτικού συμφωνητικού, που ταυτόχρονα επέχει και μια θέση "προκαταβολής".

Ορίζεται ότι αυτό το ποσό λειτουργεί και ως "αρραβώνας", δηλαδή αν ο αγοραστής δεν καταρτίσει το τελικό συμβόλαιο, το ποσό αυτό χάνεται και μένει στα χέρια του πωλητή.

Μια τέτοια συμφωνία όμως δεν έχει νομική εγκυρότητα.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 369 και 1033 του ΑΚ, για τη μεταβίβαση της κυριότητος ακινήτου απαιτείται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου.

Στον ίδιο τύπο υποβάλλεται (άρθρο 166 ΑΚ) και το προσύμφωνο.

Εάν για το προσύμφωνο δεν τηρήθηκε ο συμβολαιογραφικός τύπος, το τίμημα που τυχόν καταβλήθηκε με αυτό από τον αγοραστή για τη μέλλουσα κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, λόγω της κατά τα άρθρα 159, 180 ΑΚ ακυρότητας του προσυμφώνου, μπορεί να αναζητηθεί με τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού.

Κατά την έννοια του άρθρου 904 ΑΚ αναγνωρίζεται αξίωση προς απόδοση της ωφελείας που αποκτήθηκε χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία ή επί ζημία άλλου και όταν η παροχή έγινε σε εκτέλεση της συμβάσεως για την οποία ο νόμος απαιτεί την τήρηση ορισμένου τύπου και ο τύπος αυτός δεν τηρήθηκε.

Στην περίπτωση αυτή η σύμβαση, για την οποία δεν τηρήθηκε ο τύπος του συμβολαιογραφικού εγγράφου, θεωρείται ως μη γενομένη και επομένως δεν υπάρχει νόμιμη αιτία που να δικαιολογεί τη διατήρηση της παροχής στο λήπτη, εφόσον η βούληση του δότη που εκδηλώθηκε άτυπα, δεν αναγνωρίζεται από το νόμο.

Κατά συνέπεια, η προκαταβολή τιμήματος σε εκτέλεση προσυμφώνου αγοράς ακινήτου, για το οποίο δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο, συνιστά χωρίς νόμιμη αιτία πλουτισμό του πωλητή από την περιουσία του αγοραστή (ΟλΑΠ 2/1987 ΝοΒ 36.69- ΑΠ 828/2003 ΑΠ 345/2004, δημ ΝΟΜΟΣ - ΕφΠειρ. 685/2013, ΕφΛαρ 460/2015 ΕφΔωδ 54/2007 δημ ΝΟΜΟΣ).

Από την άλλη, και η συμφωνία περί του "αρραβώνα" είναι άκυρη, καθότι δόθηκε για την πώλησης κύρια σύμβαση για την οποία δεν τηρήθηκε ο νόμιμος τύπος, κατά τα άνω, κατά τούτο δε είναι άκυρη.