logo-print

Τύχη της μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού

Δεσμεύεται ο νέος ιδιοκτήτης από μια υφιστάμενη μίσθωση;

Στο παρόν blog θα ασχοληθούμε με το ερώτημα της τύχης της μίσθωσης όταν το μίσθιο ακίνητο είναι αντικείμενο πλειστηριασμού.

Στο ερώτημα δηλαδή του αν η μίσθωση θα ισχύει και όταν νέος αγοραστής σε πλειστηριασμό (υπερθεματιστής) αποκτήσει το ακίνητο. Δεσμεύεται από τη μίσθωση ή μπορεί να "εξώσει" τον μισθωτή;

Σύμφωνα με το άρθρο 1005 ΚΠολΔ με την κατακύρωση, και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση. Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται ρητά η αρχή ότι ο πλειστηριασμός αποτελεί αιτία παράγωγου τρόπου κτήσεως της κυριότητας και συνεπώς ο υπερθεματιστής θεωρείται ειδικός διάδοχος του καθ` ου η εκτέλεση, τον οποίο και διαδέχεται στο δικαίωμα, αποκτώντας το δυνάμει συμβάσεως, όπως είναι η εκποίηση με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό (ΑΠ 306/2014 στη ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 819/2013, ΧρΙΔ 2013/749, ΑΠ 2089/2013, ΧρΙΔ 2014/277).

Ο υπερθεματιστής από της αποκτήσεως της κυριότητος του μισθίου (αρθ. 1005 Κ.Πολ.Δ.) υπεισέρχεται στη μίσθωση αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του εκμισθωτή κυρίου του μισθίου (Α.Π. 259/1993, 1230/1994). Ειδικότερα για να χωρήσει υπεισέλευση του νέου κτήτορα στη μισθωτική σχέση, πρέπει, σε κάθε περίπτωση, η εκποίηση να γίνει από τον κύριο του μισθίου που ήταν συγχρόνως και εκμισθωτής (ΑΠ 1693/1997, 259/1993). Αντιθέτως, ο υπερθεματιστής δεν υπεισέρχεται στη μίσθωση, αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του μη εκμισθωτή κυρίου του μισθίου (Α.Π. 259/1993). Συνεπώς, μέσω της κατακύρωσης με την καταβολή και την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, αποκτά το δικαίωμα που είχε ο οφειλέτης κατά ίδιο περιεχόμενο και έκταση αυτοδικαίως (ex lege) (Ολ. ΑΠ 1688/83, Ολ. ΑΠ 2/1993, ΑΠ 1523/2006, ΑΠ 1230/2001, ΑΠ 941/2003, ΑΠ 352/1994, ΑΠ 442/1993 στη ΝΟΜΟΣ). Κατά το ίδιο άρθρο, η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης είναι τίτλος εκτελεστός και έναντι αυτών που κατέχουν το ακίνητο στο όνομα του καθ` ου η εκτέλεση, ανεξάρτητα από το αν η κατοχή στηρίζεται σε εμπράγματη ή ενοχική σχέση.

Όμως, ειδικά για ακίνητο που είναι μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, το άρθρο 1009 ΚΠολΔ προβλέπει ότι ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο δύο (2) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς.

Σύμφωνα με την τροποποιημένη διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, με το Ν. 4335/2015, ο υπερθεματιστής ως νέος κτήτορας του ακινήτου έχει πλέον τα ακόλουθα δικαιώματα: α) να καταγγείλει την έννομη σχέση της μίσθωσης χωρίς να υπεισέρχεται σε αυτή κατά τους όρους του αρθ. 614 επ. ΑΚ, β) την δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης, αφού αυτή λυθεί εντός δύο μηνών από την καταγγελία εναντίον του μισθωτή, του υπομισθωτή καθώς και οποιουδήποτε νέμεται ή κατέχει το ακίνητο δυνάμει κάποιας άλλης έννομης σχέσης ή δέσμευσης από αυτή. Προϋπόθεση για την εφαρμογή της διάταξης αποτελεί το ακίνητο να ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης. Συνεπώς, αρχικά κρίσιμος χρόνος για την ενεργοποίηση του δικαιώματος καταγγελίας και εκτέλεσης και της συνεπαγόμενης αυτής ενεργητικής νομιμοποίησης του υπερθεματιστή είναι ο χρόνος ολοκλήρωσης του πλειστηριασμού. Η καταγγελία είναι μονομερής, απευθυντέα και αιτιώδης δήλωση βούλησης κατά το ουσιαστικό Αστικό Δίκαιο, διά της οποίας εκδηλώνεται ρητώς το διαπλαστικό δικαίωμα του υπερθεματιστή να διακόψει την έννομη σχέση της μίσθωσης. Η τροποποίηση του άρθρου 1009 ΚΠολΔ θεσπίζει ως λόγο καταγγελίας της μίσθωσης, την καταγγελία λόγω πλειστηριασμού. Συνεπώς, δίνεται η δυνατότητα άσκησης του ουσιαστικού δικαιώματος της καταγγελίας μέσω μιας διάταξης Δικονομικού Δικαίου με δύο βασικές προϋποθέσεις, που τίθενται όχι από τον ΑΚ, ήτοι την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού που οδηγεί στην ενεργητική νομιμοποίηση του υπερθεματιστή ως νέου κυρίου προς άσκηση της καταγγελίας και την άσκηση σε αυτό επιχειρηματικής δραστηριότητας εκ μέρους του μισθωτή. Η ριζική αναδιατύπωση του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, υπήρξε αποτέλεσμα της συχνής καταστρατήγησης του στην πράξη (Μάζης Π. Σχετικά με το πρόβλημα των «μισθώσεων» πλειστηριαζόμενων επιχειρηματικών ακινήτων και τον τρόπο επίλυσης του, ΔΕΕ (2000) 471-472). Ο νομοθέτης προστατεύει μόνο τη μίσθωση που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, γιατί μόνο τότε είναι βέβαιο ότι πρόκειται για μίσθωση πριν από την κατάσχεση και τον πλειστηριασμό, και που άρα είναι άξια προστασίας, αφού δεν αποκλείεται η κατάρτιση προχρονολογημένου ιδιωτικού συμφωνητικού.

Το ίδιο άρθρο, πριν την τροποποίησή του με τον Ν. 4335/2015, περιείχε μια σημαντική εξαίρεση καθώς παρέπεμπε στη ρύθμιση του ουσιαστικού δικαίου (614 Α.Κ.) που προστατεύει το ενοχικό δικαίωμα του τρίτου μισθωτή, αν η μίσθωση αποδεικνυόταν με έγγραφο βέβαιης (προφανώς έναντι των τρίτων) χρονολογίας. Ο υπερθεματιστής στην περίπτωση αυτή απαγορευόταν να εκτελέσει την κατακυρωτική έκθεση σε βάρος του μισθωτή εκτός εάν υπήρχε όρος στο μισθωτήριο ότι η μίσθωση δεν βαρύνει το νέο κτήτορα, σύμφωνα με το άρθρο 614 Α.Κ. αναλόγως εφαρμοζόμενο οπότε απαλασσόταν από την υποχρέωση να ανεχθεί τη μίσθωση. Στην τελευταία περίπτωση ή εάν η μίσθωση δεν αποδεικνυόταν με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ο υπερθεματιστής δικαιούτο να εκτελέσει την κατακυρωτική έκθεση κατά του μισθωτή, αφού περνούσε ένας μήνας ή και ή δύο από την κοινοποίηση αντιγράφου του απογράφου της περιλήψεως της κατακυρωτικής εκθέσεως και επιταγής προς εκτέλεση στο μισθωτή, αναλόγως του γεγονότος ότι η μίσθωση έχει διάρκεια ως ένα χρόνο ή παραπάνω αντίστοιχα.

Η διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, όπως ίσχυε πριν την τροποποίηση του, είχε σκοπό την προστασία του μισθωτή με σκοπό την διατήρηση του διαρκούς χαρακτήρα της μίσθωσης, αποβλέποντας στην ανάγκη να διατηρηθεί η έννομη σχέση μέχρι να φτάσει στη συμφωνημένη λήξη της, παρά την βίαιη λόγω του πλειστηριασμού εκποίηση του μισθίου και μεταβολή του προσώπου του εκμισθωτή.

Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης

Ο Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης είναι Δικηγόρος παρ' Αρείω Πάγω. Υπηρετεί στη Διεύθυνση Νομικών Υπηρεσιών Εισηγμένης στο ΧΑΑ Εταιρεία Ανάπτυξης και Αξιοποίησης Ακινήτων. Διατέλεσε Μεταδιδακτορικός Ερευνητής Αστικού Δικαίου στη Νομική Σχολή Αθηνών και...

Ο προσδιορισμός και η είσπραξη του φόρου

ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ

ΣΤΥΛΙΑΝΟΣ ΜΑΥΡΙΔΗΣ

Το δίκαιο της ταφής και της αποτέφρωσης

ΕΚΚΛΗΣΙΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ

ΑΝΔΡΟΥΤΣΟΠΟΥΛΟΣ ΓΕΩΡΓΙΟΣ

ΜΑΡΚΟΣ ΒΑΣΙΛΕΙΟΣ