Υπεραξία στη Μίσθωση

Με το προϋφιστάμενο νομικό καθεστώς περί της νόμιμης διάρκειας των μισθώσεων, πριν δηλαδή την επέλευση των μεταβολών που επέφερε ο Ν. 4242/2014, μια εμπορική μίσθωση είχε διάρκεια 12ετή.

Μετά την πάροδο της 12ετίας, ο εκμισθωτής μπορούσε να αξιώσει από την μισθωτή την απόδοση του μισθίου εντός 9 μηνών από τη λήξη της μίσθωσης, ενώ μετά την άπρακτη πάροδο του εννεαμήνου, η μίσθωση θεωρείται ότι έχει παραταθεί για τέσσερα (4) χρόνια. Από τη διάταξη του άρθρου 61 περ. δ` του ιδίου ΠΔ/τος 34/1995 προκύπτει ότι η οριστική λήξη της μίσθωσης λόγω παρόδου της δωδεκαετίας, εξαρτάται από μελλοντική συμπεριφορά του δικαιούχου της αξίωσης και συγκεκριμένα αν αυτός θα ασκήσει ή όχι εμπροθέσμως την κατ` άρθρο 599 § 1 και 608 § 1 ΑΚ αξίωση προς απόδοση του μισθίου, με την άσκηση της οποίας η λήξη καθίσταται οριστική. Η εννεάμηνη προθεσμία δεν συνιστά παραγραφή, αλλ` αποσβεστική προθεσμία.

Ίσχυε ότι α) σε περίπτωση που η εμπορική μίσθωση λήξει με τη συμπλήρωση δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή, κι` αποζημίωση για την αποκατάσταση της άϋλης εμπορικής αξίας του μισθίου, ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξεως μίσθωμα είκοσι τεσσάρων (24) μηνών, και β) η αποζημίωση αυτή δεν οφειλόταν, πλην άλλων περιπτώσεων, όταν ο μισθωτής αποχωρήσει οικειοθελώς από το μίσθιο, καθώς και όταν μετά τη λήξη της μισθώσεως λόγω συμπληρώσεως δωδεκαετίας, παρέλθει χρονικό διάστημα εννέα (9) μηνών χωρίς να ασκηθεί η περί αποδόσεως του μισθίου αγωγή, έστω και αν η διάρκειά της έχει συμφωνηθεί για διάστημα μεγαλύτερο των δώδεκα ετών.

Μετά την άπρακτη πάροδο του εννεαμήνου η μίσθωση θεωρείται ότι έχει παραταθεί για μια τετραετία, μετά τη λήξη, της οποίας ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την απόδοση του μισθίου χωρίς να υποχρεούται στην πληρωμή αποζημιώσεως για άϋλη εμπορική αξία. Έτσι, αν ο μισθωτής παραμείνει στη χρήση του μισθίου επί χρόνο μείζονα των δέκα έξι ετών (12 + 4) δεν δικαιούτο να λάβει αποζημίωση για άυλη εμπορική αξία. Νομοθετικός σκοπός της ρυθμίσεως αυτής είναι η εξισορρόπηση των συμφερόντων του μισθωτή και του εκμισθωτή, αφού, σύμφωνα με την εισηγητική έκθεση του ν. 2741/1999 σε αυτή την περίπτωση με την επιπλέον παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο θεωρείται ότι καρπώθηκε (ο μισθωτής) την άϋλη αυτή εμπορική αξία.

Αυτή η "άυλη εμπορική αξία" έχει καταργηθεί πλέον.

Ωστόσο, δεν πρέπει να συγχέεται με την "υπεραξία" ή "αέρα", που εξακολουθεί να υπάρχει στις συναλλαγές. Η συμφωνία για την καταβολή στον εκμισθωτή ενός χρηματικού ποσού, πέραν του ποσού της εγγυοδοσίας, του αποκαλούμενου "αέρα", που συνηθίζεται στις συναλλαγές, προκειμένου να επιτευχθεί η κατάρτιση μισθωτικής σύμβασης ακινήτου για τη χρήση του ως καταστήματος, είναι μεν νόμιμη, κατ’ αρχήν, από άποψη αστικού δικαίου (άρθρ. 361 ΑΚ), αλλά μπορεί να προσβληθεί για ακυρότητα, αν αντίκειται στα χρηστά ήθη.

Το ποσό του "αέρα", που αποτελεί διαφορετική έννοια από την αποζημίωση που προβλεπόταν στο, ήδη καταργημένο με το άρθρο 13 παρ. 3 του ν. 4242/2014, άρθρο 60 του π.δ. 34/1995, δεν αποδίδεται στο μισθωτή μετά τη λήξη της μίσθωσης, αλλά παραμένει σε όφελος του εκμισθωτή και δεν μπορεί να αναζητηθεί απ’ αυτόν, κατά τις διατάξεις των άρθρων 904 επ. ΑΚ του αδικαιολόγητου πλουτισμού (εκτός αν πρόκειται για αιτία που δεν επακολούθησε), αφού η καταβολή του γίνεται με νόμιμη αιτία, δηλαδή τη σχετική συμφωνία, έστω και προφορική, μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή (πρβλ. ΑΠ 1298/2010, ΑΠ 5/2002).