logo-print

Υπομίσθωση Ακινήτου και λοιπές περιπτώσεις περαιτέρω παραχώρησης χρήσης

Διάκριση μεταξύ αστικών και εμπορικών υπομισθώσεων

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που ο μισθωτής ενός πράγματος θέλει είτε να το "νοικιάσει" σε άλλους, διότι δεν κατοικεί πια στο ακίνητο, είτε διότι θέλει το ακίνητο αυτό να αποτελέσει την έδρα μιας εταιρείας που θα δημιουργήσει. Οπότε, σκέφτεται αν μπορεί να το παραχωρήσει σε τρίτο, με ή χωρίς αντάλλαγμα.

Κατά το άρθρο 593 ΑΚ, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο, να παραχωρήσει σε άλλον τη χρήση του μισθίου και ιδίως να το υπεκμισθώσει, ευθυνόμενος απέναντι στον εκμισθωτή για το πταίσμα του τρίτου. Μόνη η Συναίνεση του εκμισθωτή στην υπεκμίσθωση ή στην παραχώρηση της χρήσης δεν απαλλάσσει το μισθωτή από την ευθύνη αυτή.

Ιδίως, για τις εμπορικές μισθώσεις, κατά τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρ. 361, 574 και 593 Α.Κ., υπομίσθωση είναι η δυνάμενη κατ` άρθρο 11 Π.Δ. 35/1995 να συμφωνηθεί μεταξύ των μερών και στην εμπορική μίσθωση, με την οποία ο μισθωτής ενεργώντας ως εκμισθωτής, παραχωρεί τη χρήση του μισθίου, την οποία απέκτησε, με την κύρια μίσθωση, σε τρίτο (υπομισθωτή), με ορισμένο αντάλλαγμα και για ορισμένο χρόνο (Α.Π. 569/1996), μόνο όμως αν συμφωνεί ο εκμισθωτής (άρθρο 11 παρ. 1 του π.δ. 34/1995).

Έτσι, η ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον δεν επιτρέπεται εκτός από αντίθετη συμφωνία των μερών. Επιτρέπεται πάντως μετά τριετία από τη σύναψη της σύμβασης η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε εταιρεία προσωπική ή περιορισμένης ευθύνης ή σε ιδιωτική κεφαλαιουχική εταιρεία ή σε ανώνυμη εταιρεία, που θα συσταθεί με ελάχιστη συμμετοχή και του μισθωτή κατά ποσοστό 35%. Εναντι του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον και ο μισθωτής και η εταιρία στην οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου. Μεταβολή των προσώπων των εταίρων με σύμβαση, εκτός από το πρόσωπο του μισθωτή, επιτρέπεται για μια φορά. Δεύτερη μεταβολή επιφέρει λύση της μισθωσης, εκτός αν υπάρχει έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή. Στις περιπτώσεις αυτές πρέπει να γνωστοποιείται εγγράφως στον εκμισθωτή μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) ημερών τόσο η σύναψη των συμβάσεων όσο και τα στοιχεία εκείνων προς τους οποίους έγινε η παραχώρηση.

Η ενοχική σχέση της υπομίσθωσης είναι παρεπόμενη αναφορικά προς την κύρια μίσθωση, από την οποία και εξαρτάται, με αποτέλεσμα αν αυτή η τελευταία είναι για οποιονδήποτε λόγο άκυρη, να μην μπορεί η υπομίσθωση λόγω ακριβώς του παρεπομένου χαρακτήρα της, να προβληθεί έναντι του εκμισθωτή, ακόμα και αν η ίδια είναι μεταξύ υπεκμισθωτή και υπομισθωτή κατά πάντα έγκυρη.

Ο υπομισθωτής δεν προστατεύεται αυτοτελώς έναντι του εκμισθωτή. Έτσι αν υπάρχει υπομίσθωση, ο εκμισθωτής μπορεί να απαιτήσει το μίσθιο από τον υπομισθωτή. Όπως έχει γίνει δεκτό (Ολ. ΑΠ 14/92, ΑΠ 1442/92) κατά την καθοιονδήποτε τρόπο λήξη της κύριας αστικής ή εμπορικής σύμβασης μισθώσεως, ο εκμισθωτής δικαιούται, κατά τη διάταξη του άρθρ. 599 § 2 Α.Κ. να απαιτήσει το μίσθιο ακίνητο, όχι μόνον από τον μισθωτή, αλλά και από τον μη συνδεόμενο μετ` αυτού διά συμβάσεως υπομισθωτή, έστω και αν η μεταξύ του μισθωτού και υπομισθωτού σύμβαση υπομισθώσεως είναι και αυτή εμπορική μίσθωση (ΑΠ 306/2014, ΑΠ 1226/2012).

Περαιτέρω από τις ανωτέρω διατάξεις προκύπτει ότι η εμπορική υπομίσθωση έχει παρεπόμενο χαρακτήρα σε σχέση προς την κύρια μίσθωση, με την έννοια ότι δεν μπορεί να συμφωνηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο της κύριας μίσθωσης (Ολ. ΑΠ 14/1992, ΑΠ 554/2001), και για το κύρος της είναι αναγκαία η συναίνεση του εκμισθωτή (άρθρ. 11 § 1 του Π.Δ. 34/1995).

Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης

Ο Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης είναι Δικηγόρος παρ' Αρείω Πάγω. Υπηρετεί στη Διεύθυνση Νομικών Υπηρεσιών Εισηγμένης στο Χρηματιστήριο Αθηνών Εταιρεία Ανάπτυξης και Αξιοποίησης Ακινήτων. Διατέλεσε Μεταδιδακτορικός Ερευνητής Αστικού Δικαίου στη Νομική...

Ερμηνεία ΚΠολΔ (Άρθρα 682-903)

ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ - ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΑ ΜΕΤΡΑ / ΕΚΟΥΣΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ / ΔΙΑΙΤΗΣΙΑ

ΚΕΡΑΜΕΥΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ

ΚΟΝΔΥΛΗΣ ΔΙΟΝΥΣΙΟΣ

ΝΙΚΑΣ ΝΙΚΟΛΑΟΣ

ΚΡΑΝΗΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ

ΑΡΒΑΝΙΤΑΚΗΣ ΠΑΡΙΣ

ΦΙΛΙΩΤΗΣ ΙΩΑΝΝΗΣ

Ο Ευρωπαίος Διαμεσολαβητής

ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΕΥΡΩΠΑΪΚΟ ΔΙΚΑΙΟ

ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΣ ΤΣΑΔΗΡΑΣ

send