logo-print

Αγορά ακινήτου

Τι πρέπει να προσέξει κάποιος κατά την αγορά ενός ακινήτου

Πριν την αγορά κάποιας ακίνητης περιουσίας υπάρχουν πολλά πράγματα που πρέπει να ελεγχθούν και ενδεχομένως να διευθετηθούν πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοράς. Για την έναρξη των διαπραγματεύσεων μιας ακίνητης περιουσίας πρέπει να γίνει νομικός έλεγχος στο αρμόδιο υποθηκοφυλάκειο και κτηματολόγιο της περιοχής που ανήκει το ακίνητο, έτσι ώστε να διαπιστωθεί η νομική κατάστασή του.

Τι ελέγχεται κατά το νομικό έλεγχο

Ποιος/οι είναι ο/οι ιδιοκτήτης/ες και σε τι ποσοστό.

Βάρη που ακολουθούν το ακίνητο (υποθήκες, κατασχέσεις, διεκδικήσεις από τρίτους).

Σωστή σειρά των τίτλων

Έλεγχος μεταγραφών των συμβολαίων

Έλεγχος στη σύσταση οριζοντίου (ή και καθέτου) ιδιοκτησίας και κανονισμός Πολυκατοικίας μαζί με τις τυχόν τροποποιήσεις της.

Έλεγχος στο κτηματολόγιο για πρόδηλα σφάλματα.

Το επόμενο βήμα μετά τον έλεγχο

Αν τυχόν βρεθούν βάρη δεν υπάρχει λόγος ιδιαίτερης ανησυχίας καθώς μπορεί να διευθετηθούν πριν την αγορά. Για κάθε βάρος υπάρχει συγκεκριμένη διαδικασία διαγραφής του εφόσον φυσικά έχει καταβληθεί το αντίστοιχο χρέος. Σε κάθε περίπτωση η γνώση του υφιστάμενου βάρους διαφοροποιεί τις διαπραγματεύσεις ως προς την καταβολή του τιμήματος. Υπάρχουν ασφαλείς τρόποι, έτσι ώστε ο αγοραστής να προχωρήσει τη διαδικασία προς αγορά ενός ακινήτου το οποίο είναι βεβαρυμένο. Υπάρχουν και περιπτώσεις που τα χρέη είναι διευθετημένα αλλά το βάρος υπάρχει ακόμα. Σε αυτήν την περίπτωση η διαδικασία είναι τυπική για τη διαγραφή του από το κτηματολόγιο/υποθηκοφυλάκειο.

Κατά το στάδιο της προκαταβολής

Προκαταβολή δίνεται συνήθως με ιδιωτικό συμφωνητικό, όπου σε αυτό μνημονεύονται οι όροι που έχουν συμφωνηθεί προφορικώς. Θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στις περιπτώσεις που οι πωλητές εκπροσωπούνται από τρίτους ή δεν είναι ακόμα κύριοι και έχουν προσδοκία δικαιώματος (π.χ. Αναμονή αποδοχής κληρονομιάς, αναβλητικές αιρέσεις κτλ), όπου για την ασφάλεια του αγοραστή θα πρέπει να ελεγχθούν τα αντίστοιχα έγγραφα κάθε φορά. Ταυτόχρονα θα πρέπει να ελεγχθούν περεταίρω οι περιπτώσεις περισσοτέρων πωλητών για την έγκαιρη πρόβλεψη μιας αναγκαστικής ακύρωσης της πώλησης.

Αναλόγως τις περιστάσεις μπορεί να επιλεγεί το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αγοράς, το οποίο έχει ισχυρότερη νομική ισχύ με περισσότερες εξασφαλίσεις για τον αγοραστή για την ολοκλήρωση της αγοράς.

Αναφορικά με τους λοιπούς όρους

Σε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό εκτός από την αναγραφή των συμβαλλομένων, το ακίνητο και το τίμημα, σημαντικό είναι να αναγράφονται και άλλες πληροφορίες και συμφωνηθέντα, τα οποία παίζουν σημαντικό ρόλο σε μία μετέπειτα ανεπιθύμητη και κακόπιστη υπαναχώρηση εκ μέρους του αντισυμβαλλόμενου και ειδικά σε περιπτώσεις όπου δίνεται μεγάλη προκαταβολή, και μία υπαναχώρηση έχει περισσότερες πιθανότητες να οδηγήσει σε δικαστική διαμάχη. Η εμπειρία μας σε δικαστικές διαμάχες μας δίδαξε σημαντικά πράγματα που θα πρέπει να αναγραφούν σε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό για μελλοντική εξασφάλιση του αγοραστή. Επομένως πριν την υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού πρέπει να συμβουλευτείτε τον έμπειρο σε υποθέσεις αγοραπωλησίας ακινήτων νομικό σας.

Πριν το Συμβόλαιο

Όταν ο πωλητής έχει μαζέψει τα απαραίτητα έγγραφα για την υπογραφή του συμβολαίου, πρέπει απαραίτητα να γίνει εκ νέου νομικός έλεγχος στο υποθηκοφυλάκειο/κτηματολόγιο για να διαπιστωθεί ότι η νομική κατάσταση του ακινήτου δεν έχει αλλάξει στο ενδιάμεσο χρονικό διάστημα. Κρίσιμο είναι να γνωρίζουμε ότι ανα πάσα ώρα και στιγμή μπορεί να αλλάξει η νομική κατάσταση του ακινήτου, όπως για παράδειγμα κάποιος να διεκδικεί το ακίνητο ή κάποιος τρίτος να εγγράψει στο μεσοδιάστημα κατάσχεση ή υποθήκη με δικαστική απόφαση δεδομένου ότι ο πωλητής είναι ακόμα κύριος του ακινήτου. Η κυριότητα αποκτιέται μετά τη δημοσίευση του συμβολαίου αγοραπωλησίας στο υποθηκοφυλάκειο/κτηματολόγιο, γι’ αυτό και μετά την υπογραφή, η άμεση κατάθεσή του συμβολαίου στο αρμόδιο υποθηκοφυλάκειο/κτηματολόγιο είναι επιβεβλημένη.

Την ημέρα του συμβολαίου θα πρέπει ο δικηγόρος να ελέγξει το ορθό της διαδικασίας και το συμβόλαιο για τυχόν λάθη, παρατυπίες τα οποία ενδεχομένως να στοιχίσουν την άμεση μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλάκειο/κτηματολόγιο. Επομένως η επιλογή του Συμβολαιογράφου και δικηγόρου από τον αγοραστή παίζει πολύ σημαντικό ρόλο στην ορθή ολοκλήρωση της διαδικασίας, χωρίς καθυστερήσεις στη μεταγραφή του.

Σημειώνεται ότι με την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και τη μεταγραφή του στο αρμόδιο Κτηματολόγιο/Υποθηκοφυλακείο, θα πρέπει να δηλωθεί το ακίνητο στα έντυπα Ε1 και Ε9 στην Εφορία και θα ακολουθήσει και η έκδοση του ΕΝΦΙΑ, ο οποίος θα πρέπει να πληρώνεται κάθε έτος.

ΕΙΔΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ

ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ

Πλέον είναι υποχρεωτικό από το νόμο να εκδοθεί ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου για την ολοκλήρωση της Αγοράς. Το σύνηθες που έχει παρατηρηθεί και καθυστερεί τα συμβόλαια είναι αφενός η παραλαβή αρχικών κατόψεων και τοπογραφικών από την πολεοδομία της περιοχής που ανήκει το ακίνητο και αφετέρου η διαφορά στα τετραγωνικά που διαπιστωθεί κατά τη σημερινή μέτρηση η οποία αποκλίνει από την παλαιά. Στις περισσότερες περιπτώσεις το θέμα αυτό λύνεται με μία μονομερή τροποποίηση σύστασης η οποία γίνεται μαζί με το συμβόλαιο αγοράς. Υπάρχουν και άλλες περιπτώσεις με πιο περίπλοκα νομικά ζητήματα τα οποία χρήζουν εξειδικευμένης αντιμετώπισης.

ΔΑΝΕΙΟΔΟΤΗΣΗ

Εφόσον υπάρχει η ατομική προέγκριση για το δάνειο, οι τράπεζες προβαίνουν στη συνέχεια και σε έλεγχο για προέγκριση δανείου για το συγκεκριμένο ακίνητο. Η τράπεζα αρχίζει με τον τυπικό έλεγχο τίτλων του ακινήτου. ΠΡΟΣΟΧΗ η τράπεζα ελέγχει το ακίνητο για συγκεκριμένα πράγματα που αφορούν τη δανειοδότηση και δεν εξασφαλίζει τη διαδικασία της αγοράς για λογαριασμό σας. Εν συνεχεία προβαίνει σε έλεγχο αυτοψίας με μηχανικό και ύστερα εκτιμάει την αξία του ακινήτου και το ποσό του δανείου που θα εκταμιεύσει.

Για τη δανειοδότηση θα πρέπει να προβλεφθούν στο συμβόλαιο συγκεκριμένοι όροι γιατί διαφορετικά δεν μπορεί να της δοθεί από τον οφειλέτη έγκριση προσημείωσης υποθήκης. Η διαδικασία της προσημείωσης γίνεται μετά την μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο κτηματολόγιο/υποθηκοφυλάκειο μέσω δικαστικής διαδικασίας που πραγματοποιείται από το δικηγόρο της τράπεζας και το δικηγόρο του δανειολήπτη. Η διαδικασία της εκταμίευσης ολοκληρώνεται συνήθως σε ένα τρίμηνο μετά το συμβόλαιο. Στη συνέχεια μόλις εκταμιευτεί το δάνειο και καταβληθεί το υπόλοιπο πιστούμενο ποσό θα πρέπει να υπογραφεί η συμβολαιογραφική πράξη εξόφλησης.

ΚΑΤΑΒΟΛΗ ΤΙΜΗΜΑΤΟΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΟ ΜΕ ΜΕΤΑΓΕΝΕΣΤΕΡΗ ΑΡΣΗ ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗΣ ΥΠΟΘΗΚΗΣ

Είναι σύνηθες το φαινόμενο να υπάρχει προσημείωση υποθήκης σε ακίνητα, καθώς ένα μεγάλο ποσοστό των αγορών πραγματοποιείται κατόπιν δανειακής σύμβασης. Πολλοί πωλητές δεν έχουν τη δυνατότητα να εξοφλήσουν το δάνειο πριν πουλήσουν το ακίνητο και να λάβουν το τίμημα. Σε αυτήν την περίπτωση θα πρέπει να υπάρξει ιδιαίτερη μεταχείριση στον τρόπο που θα καταβληθεί το τίμημα από τον αγοραστή ανάλογα με το πόσο είναι το ποσό που οφείλεται για το ακίνητο.

Υπάρχει πληθώρα τρόπων να εξασφαλιστεί ο αγοραστής ότι θα εξοφληθεί το δάνειο και ότι θα ολοκληρωθεί και η άρση προσημείωσης από τον πωλητή. Είναι απόλυτα ασφαλές, αφού υπάρχει υπόλοιπο τίμημα το οποίο επαρκεί για την κάλυψη των οποιοδήποτε εκκρεμοτήτων. Σε περίπτωση που το υπολειπόμενο τίμημα δεν επαρκεί για την κάλυψη όλων των εκκρεμοτήτων, τότε υπάρχουν άλλοι ειδικοί τρόποι για την ολοκλήρωση αυτών αναλόγως την περίπτωση.

ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Σημαντικό είναι να ελεγχθεί από τον αγοραστή αν τυγχάνει δικαιούχος απαλλαγής του φόρου μεταβίβασης, ο οποίος υπολογίζεται στο 3,09% επί της αγοραίας ή της αντικειμενικής (ανάλογα ποια είναι μεγαλύτερη) του ακινήτου που αγοράζει.

Η απαλλαγή από τον Φ.Μ.Α. για αγορά πρώτης κατοικίας παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα ή τα πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Η απαλλαγή του αγάμου παρέχεται και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά.

Απαλλαγή από τον Φ.Μ.Α. για αγορά πρώτης κατοικίας δικαιούνται:

α) Έλληνες.

β) Ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Οι καταγόμενοι από τη Βόρεια Ήπειρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της Αλβανικής και Τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από τον φόρο.

γ) Οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.

δ) Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 96/2008 (Α’ 152).

ε) Πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4251/2014 (Α’ 80).

στ) Πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα δεύτερης γενιάς.

Είναι δυνατόν να υποβληθεί αίτηση για τη χορήγηση απαλλαγής και μετά από την υποβολή δήλωσης Φ.Μ.Α., μέχρι την οριστικοποίηση της υπόθεσης με οποιονδήποτε τρόπο. Μαζί με την αίτηση συνυποβάλλονται και τα απαραίτητα δικαιολογητικά και ζητείται η επιστροφή του φόρου. Μετά τον έλεγχο των δικαιολογητικών και τη διαπίστωση της συνδρομής των προϋποθέσεων της απαλλαγής, συντάσσεται συμπληρωματική πράξη του συμβολαίου, στο οποίο αναφέρεται η απαλλαγή και μετά τη μεταγραφή της, επιστρέφεται ο φόρος.

Η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής είναι η εξής:

Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 €, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 €για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 €για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται Φ.Μ.Α..

Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

ΜΙΣΘΩΜΕΝΟ ΑΚΙΝΗΤΟ

Στην περίπτωση που υπάρχει μισθωτής στο ακίνητο, θα πρέπει να ελεγχθεί από το δικηγόρο και το μισθωτήριο έτσι ώστε να γίνει σωστή ενημέρωση για τους όρους που δεσμεύουν τον επόμενο ιδιοκτήτη. Ταυτόχρονα θα πρέπει να γίνει τροποποίηση μίσθωσης ως προς τους εκμισθωτές μνημονεύοντας στο μισθωτήριο και τον τρόπο κτήσης του ακινήτου.

ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΜΗΤΟΥ ΑΠΟ ΑΛΛΟΔΑΠΟ

Η διαδικασία αγοράς ακινήτου από αλλοδαπό δε διαφέρει από τη συνήθη αγοραπωλησία μεταξύ Ελλήνων πολιτών, απλώς θα πρέπει να προηγηθούν ορισμένες ενέργειες, πριν την αγορά του ακινήτου.

Από τις πρώτες και βασικότερες ενέργειες είναι η απόκτηση αριθμού φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ). Επιπλέον, συστήνεται και το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού σε κάποια ελληνική τράπεζα, ώστε να είναι ευχερέστερη η διαδικασία πληρωμών. Σημειώνεται ότι η συμβολή πληρεξούσιου δικηγόρου κρίνεται ιδιαιτέρως σημαντική για την άμεση διεκπεραίωση όλων των αναγκαίων εργασιών.

Αν ο ενδιαφερόμενος αγοραστής αδυνατεί να παρασταθεί στην υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας, τότε θα πρέπει να έχει προηγουμένως συνταχθεί συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο προς το δικηγόρο που έχει αναλάβει τη διεκπεραίωση της αγοραπωλησίας.

ΜΕΣΙΤΕΣ

Οι περισσότερες αγορές πραγματοποιούνται μέσω μεσιτών οι οποίοι αναλαμβάνουν να υποδείξουν την ευκαιρία αγοράς στους υποψήφιους αγοραστές. Αξίζει να σημειωθεί ότι σε περίπτωση υπογραφής της εντολής ανάθεσης ή υπόδειξης, και εφόσον πραγματοποιηθεί έγκυρη σύμβαση ο εντολέας έχει πλέον υποχρέωση να καταβάλει τη συμφωνηθείσα μεσιτική αμοιβή. Έγκυρες συμβάσεις (για περιπτώσεις αγοραπωλησίας ακινήτων) είναι το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο και το οριστικό συμβόλαιο αγοράς, όπου στο πρώτο με βάση το νόμο δικαιούται τη μισή από τη συμφωνηθείσα αμοιβή, ενώ στο δεύτερο λαμβάνει τη συνολική αμοιβή. Ο μεσίτης έχει μόνο υποχρέωση υπόδειξης ευκαιρίας και μόνο. Οι οργανωμένοι μεσίτες συνήθως έχουν νομικούς οι οποίοι διενεργούν ελέγχους σε υποθηκοφυλακεία και κτηματολόγια και βρίσκουν τις αγοραπωλησίες που γίνονται εκτός παρουσίας τους και στη συνέχεια διεκδικούν δικαστικά τη μεσιτική αμοιβή. Το γραφείο μας έχει εμπειρία σε θέματα μεσιτικής αμοιβής και μπορεί να σας καθοδηγήσει σωστά σε παρόμοια ζητήματα για το πώς θα πρέπει να διευθετηθούν.

ΗΡΑΚΛΗΣ ΚΟΥΖΟΥΛΟΓΛΟΥ

Το προσύμφωνο στο κτηματολογικό δίκαιο - Βιβλιοθήκη Δικαίου Κτηματολογίου Νο 23
Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας - Κατ΄ άρθρο Νομολογία -Δ έκδοση - XII & 1889

ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ

send