Δυνατότητα μεταγραφής της εν ζωή δικαιοπραξίας

Σύμφωνα με το άρθρο 1033 ΑΚ απαραίτητη προϋπόθεση για την απόκτηση δικαιώματος κυριότητας επί ακινήτου αποτελεί η μεταγραφή της σύμβασης, αιτία της οποίας γίνεται η περιουσιακή επίδοση.

Με τη μεταγραφή δε της εμπράγματης δικαιοπραξίας το δικαίωμα του τρίτου αποκτά υπόσταση αναδρομικά, ήτοι ανατρέχει στο χρόνο κατάρτισης της εμπράγματης συμφωνίας.

Εντούτοις, ζήτημα γεννάται σε περίπτωση που ο κύριος του ακινήτου αποβιώσει πριν ο τρίτος-αποκτών μεταγράψει τον τίτλο κτήσης της κυριότητάς και κυρίως πριν οι κληρονόμοι του προβούν σε μεταγραφή της αποδοχής κληρονομιάς.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα από το συνδυασμό των αρ. 983 και 1193 ΑΚ οι κληρονόμοι αποκτούν τη νομή στα κληρονομιαία με το θάνατο του κληρονομούμενου, πλην όμως για την αναγνώριση του δικαιώματος της κυριότητάς τους απαιτείται μεταγραφή της αποδοχής κληρονομιάς.

Ούτω, μέχρι και ο κληρονομούμενος να προβεί στην εν λόγω ενέργεια, το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου παραμένει μετέωρο από άποψη δημοσιότητας, αλλά όχι εκτός οικονομικής ζωής, ενόψει του ότι στο μεταξύ είναι πιθανόν να επισυμβούν γεγονότα, που επιτρέπουν την κατοχύρωση δικαιωμάτων τρίτων επ’ αυτού. Και αυτό, διότι δεν υπάρχει κάποιο υποκείμενο δικαίου σε βάρος του οποίου θα τελεσθεί η περιουσιακή επίδοση.

Ενόψει των ανωτέρων κατά την  πάγια νομολογία των δικαστηρίων της χώρας μας γίνεται δεκτό ότι το δικαίωμα κυριότητας του ειδικού διαδόχου δε στηρίζεται στο κληρονομικό δικαίωμα του καθολικού διαδόχου, καθότι η μόνη συμμετοχή του τελευταίου έγκειται στο ότι το υπό μεταγραφή ακίνητο θα διέλθει από την κληρονομιαία περιουσία, στην οποία αυτός είναι εν δυνάμει δικαιούχος.

Παρεπόμενα, η ισχύς της δικαιοπραξίας δεν τελεί υπό την αίρεση της αποδοχής της κληρονομιάς, αφού τα αποτελέσματά της θα πρέπει να θεωρηθεί ότι επέρχονται αμέσως με το θάνατο του κληρονομούμενου.

Εξάλλου και με δεδομένο ότι η δικαιοπραξία εν ζωή έχει ήδη συντελεσθεί, ουσιαστικά με τη μεταγραφή της, επέρχεται η τυπική της ολοκλήρωση, η οποία κατά πάγια νομολογία είναι ανεπιεικές να εξαρτηθεί από τη θέση των κληρονόμων.

Συμπερασματικά, ο ειδικός διάδοχος δύναται να προβεί σε μεταγραφή της δικαιοπραξίας εν ζωή ακόμη και χωρίς να έχει προηγηθεί η μεταγραφή της αποδοχής της κληρονομιάς, χωρίς μάλιστα η χρονική αλληλουχία των μεταγραφών να επηρεάζει την κτήση του δικαιώματος του αποκτώντα εν ζωή.