Πώληση ακινήτου

Έχει βρεθεί αγοραστής για το ακίνητο που πουλάτε και πρέπει να προβείτε στα επόμενα στάδια για να ξεκινήσει η διαδικασία, έτσι ώστε να φτάσετε στην τελική υπογραφή του συμβολαίου. Η διαδικασία της πώλησης ενός ακινήτου στην Ελλάδα δεν είναι και η πιο απλή υπόθεση, καθώς έχει αρκετή γραφειοκρατία. Εκτός όμως από τα γραφειοκρατικά ζητήματα, πολύ σημαντικό είναι να διευθετηθούν σωστά οι σχέσεις πωλητή – αγοραστή εξ αρχής για να κυλίσει ομαλά η διαδικασία της αγοραπωλησίας. Παρακάτω θα σχολιάσουμε τα πιο βασικά στάδια που πρέπει να προσέξει ο πωλητής. Σε κάθε περίπτωση καλό θα ήταν να συμβουλευτείτε τον νομικό σας σύμβουλο πριν την υπογραφή συμφωνητικών ή οριστικών συμβολαίων.

Κατά το στάδιο της προκαταβολής

Προκαταβολή δίνεται συνήθως με ιδιωτικό συμφωνητικό, όπου σε αυτό μνημονεύονται οι όροι που έχουν συμφωνηθεί προφορικώς. Θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στις περιπτώσεις που οι αγοραστές δανειοδοτούνται από τις τράπεζες. Στις περιπτώσεις αυτές θα πρέπει να ελεγχθεί ότι έχουν τουλάχιστον την ατομική προέγκριση για το ποσό που πωλείται το ακίνητο για να αποφευχθούν οι άσκοπες συμφωνίες. Αναλόγως τις περιστάσεις μπορεί υπογραφεί συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αγοράς, το οποίο έχει ισχυρότερη νομική ισχύ με περισσότερες εξασφαλίσεις για τον πωλητή σε περίπτωση που ο αγοραστής υπαναχωρήσει αναίτια από τη συμφωνία αγοράς του.

Αναφορικά με τους λοιπούς όρους

Σε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό εκτός από την αναγραφή των συμβαλλομένων, το ακίνητο και το τίμημα, σημαντικό είναι να αναγράφονται και οι λοιπές πληροφορίες και προφορικά συμφωνηθέντα, τα οποία παίζουν σημαντικό ρόλο σε μία μετέπειτα ανεπιθύμητη και κακόπιστη υπαναχώρηση εκ μέρους του αντισυμβαλλόμενου. Ιδιαίτερη προσοχή σε λοιπά συμφωνηθέντα θα πρέπει να δοθεί ειδικά σε περιπτώσεις όπου δίνεται μεγάλη προκαταβολή και μία υπαναχώρηση έχει περισσότερες πιθανότητες να οδηγήσει σε δικαστική διαμάχη. Εν ολίγοις ενισχύουμε τη θέση μας αποδεικνύοντας συμφωνηθέντα τα οποία αποτελούν σημαντικές πληροφορίες που θα βοηθήσουν να αποδείξουμε μία ενδεχόμενη ζημία μας. Η εμπειρία μας σε δικαστικές διαμάχες μας δίδαξε σημαντικά πράγματα που θα πρέπει να αναγραφούν σε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό για τη θεμελίωση ευθυνών από τις διαπραγματεύσεις ή επιστροφή προκαταβολής. Επομένως πριν την υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού πρέπει να αναφερθούν όλα τα προφορικώς συμφωνηθέντα στο δικηγόρο έτσι ώστε να φιλτράρει τις νομικά ουσιαστικές πληροφορίες και να τις προσθέσει στο ιδιωτικό συμφωνητικό.

Πριν το συμβόλαιο

Σε περίπτωση που έχουν βρεθεί νομικά βάρη από τον δικηγόρο του αγοραστή, θα πρέπει να γίνει επικοινωνία με τον τελευταίο για να διαπιστωθούν τα βάρη αυτά και από το δικηγόρο του πωλητή έτσι ώστε να καταβληθούν τα ποσά που οφείλονται (αν οφείλονται) και να προχωρήσει στην άρση και εξάλειψη των βαρών αυτών. Ταυτόχρονα με την διευθέτηση των βαρών, θα πρέπει να ολοκληρωθούν: η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, ( στο οποίο περιλαμβάνονται και το πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης και Βεβαιώση μηχανικού για αυθαιρεσίες) φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα, Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, Πιστοποιητικό περί μη οφειλής ΤΑΠ, απόσπασμα κτηματολογικού φύλλου και διαγράμματος σε περίπτωση που υπάρχει κτηματολόγιο και πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου σε περίπτωση που δεν έχει ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο. Υπάρχουν και έγγραφα που ζητούνται ξεχωριστά εφόσον ο τίτλος κτήσης είναι από γονική παροχή ή από κληρονομιά. Το γραφείο μας αναλαμβάνει να εκδώσει όλα τα απαραίτητα έγγραφα για την πώληση του ακινήτου σας.

ΕΙΔΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ

ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ

Πλέον είναι υποχρεωτικό από το νόμο να εκδοθεί ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου για την ολοκλήρωση της Αγοράς. Το σύνηθες που έχει παρατηρηθεί και καθυστερεί τα συμβόλαια είναι αφενός η παραλαβή αρχικών κατόψεων και τοπογραφικών από την πολεοδομία της περιοχής που ανήκει το ακίνητο και αφετέρου η διαφορά στα τετραγωνικά που διαπιστωθεί κατά τη σημερινή μέτρηση η οποία αποκλίνει από την παλαιά. Στις περισσότερες περιπτώσεις το θέμα αυτό λύνεται με μία μονομερή τροποποίηση σύστασης η οποία γίνεται μαζί με το συμβόλαιο αγοράς.

ΚΑΤΑΒΟΛΗ ΤΙΜΗΜΑΤΟΣ

Όταν κατά την ημέρα της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου το τίμημα καταβληθεί ολόκληρο με μετρητά ή με τραπεζική επιταγή ή με μεταφορά σε τραπεζικό λογαριασμό ίδιας τράπεζας τότε δεν χρειάζεται ιδιαίτερη μεταχείριση. Όταν όμως ολόκληρο το τίμημα ή μέρος του τιμήματος καταβάλλεται σε δόσεις ή με μεταφορά από άλλη τράπεζα που δεν δύναται να εμφανιστεί το ποσό άμεσα στο λογαριασμό του πωλητή, τότε οι όροι του συμβολαίου χρήζουν ειδικής μεταχείρισης για την ασφάλεια του πωλητή. Σε αυτές τις περιπτώσεις θα πρέπει να προβλεφθούν διάφορες ασφαλιστικές δικλείδες όπως δικαίωμα προσημείωσης υποθήκης, διαλυτική ή αναβλητική αίρεση ανάλογα με το ποσό ή την ασφάλεια που επιλέγει ο πωλητής.

ΔΑΝΕΙΟΔΟΤΗΣΗ ΤΟΥ ΑΓΟΡΑΣΤΗ

Σε περίπτωση που ο αγοραστής αγοράζει με δάνειο, σημαντικό και απαραίτητο είναι να έχει ολοκληρωθεί και η προέγκριση δανείου για το συγκεκριμένο ακίνητο. Και αυτό διότι ενδέχεται κατά τον έλεγχο (του μηχανικού κυρίως) η τράπεζα να έχει διάφορες ενστάσεις. Ταυτόχρονα το τίμημα θα είναι πιστούμενο με δυνατότητα συγκεκριμένων εξασφαλίσεων. Σε κάθε περίπτωση όταν υπάρχει δάνειο απαραίτητο είναι να συμβουλευτείτε τον έμπειρο νομικό σας για την εξασφάλισή σας.