logo-print

Η Άμυνα Κατά του Σχεδίου Πόλεως: Νομικά Εργαλεία και Στρατηγικές Προστασίας της Ιδιοκτησίας

06/01/2025

17/01/2025

Η έγκριση και τροποποίηση σχεδίων πόλεως αποτελεί κεντρικό μηχανισμό για τη διαμόρφωση των οικιστικών και αστικών περιοχών. Ωστόσο, η διαδικασία αυτή μπορεί να επιφέρει σημαντικές επιπτώσεις στην ιδιοκτησία των πολιτών, όπως ο περιορισμός της δόμησης, η ρυμοτομική δέσμευση και η επιβολή χρήσεων γης που περιορίζουν την οικονομική αξιοποίηση. Η άμυνα κατά σχεδίου πόλεως, όταν αυτό προσβάλλει αδικαιολόγητα την ιδιοκτησία, αποτελεί δικαίωμα κάθε πολίτη και στηρίζεται σε συγκεκριμένα νομικά εργαλεία.

1. Το Θεσμικό Πλαίσιο των Σχεδίων Πόλεως

Η κατάρτιση, τροποποίηση ή αναθεώρηση σχεδίων πόλεως ρυθμίζεται από:

•    Ν. 1337/1983 (Νόμος Τρίτση): Προβλέπει τις βασικές διαδικασίες για την επέκταση ή τροποποίηση σχεδίων πόλεως, καθώς και την επιβολή εισφορών γης και χρήματος.

•    Ν. 4759/2020: Περιέχει διατάξεις για τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τη διαχείριση των χρήσεων γης και τροποποιεί τον Ν. 4447/2016. 

•    Σύνταγμα (άρθρο 17): Κατοχυρώνει την προστασία της ιδιοκτησίας, με την προϋπόθεση ότι κάθε περιορισμός πρέπει να δικαιολογείται από λόγους δημόσιου συμφέροντος και να συνοδεύεται από αποζημίωση.

•    Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΣΔΑ, άρθρο 1 Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου): Επιβάλλει δίκαιη ισορροπία μεταξύ του δημοσίου συμφέροντος και της προστασίας της ιδιοκτησίας.

Η εφαρμογή των σχεδίων πόλεως βασίζεται στην αρχή του δημοσίου συμφέροντος, αλλά η διοίκηση έχει υποχρέωση να τηρεί την αρχή της αναλογικότητας, περιορίζοντας τη βλάβη στους ιδιοκτήτες στο αναγκαίο μέτρο.

2. Συνηθισμένα Προβλήματα που Προκαλούνται από τα Σχέδια Πόλεως

1.    Ρυμοτομικές δεσμεύσεις: Ακίνητα που εντάσσονται σε κοινόχρηστους χώρους (π.χ. δρόμους, πλατείες) δεν μπορούν να αξιοποιηθούν ή να οικοδομηθούν, ενώ συχνά καθυστερεί η καταβολή αποζημίωσης.

2.    Χαρακτηρισμός χώρων πρασίνου: Περιοχές ορίζονται ως χώροι πρασίνου χωρίς να συνοδεύονται από συγκεκριμένα μέτρα αποζημίωσης ή χωρίς να υπάρχουν αιτιολογημένες μελέτες.

3.    Περιορισμοί χρήσεων γης: Καθορίζονται χρήσεις γης (π.χ. αποκλειστικά οικιστική, γεωργική ή βιομηχανική) που ενδέχεται να μην ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες ή δυνατότητες της περιοχής.

4.    Καθυστέρηση στις πράξεις εφαρμογής: Αργοπορίες στην κύρωση των πράξεων εφαρμογής δημιουργούν νομική αβεβαιότητα και αποτρέπουν την αξιοποίηση της ιδιοκτησίας.

3. Νομικά Εργαλεία Άμυνας

Οι ιδιοκτήτες που θίγονται από σχέδια πόλεως έχουν στη διάθεσή τους διάφορα νομικά μέσα για να προστατεύσουν την ιδιοκτησία τους:

Α. Υποβολή ενστάσεων κατά της τροποποίησης σχεδίου πόλεως

Στο στάδιο της δημόσιας διαβούλευσης ή της έγκρισης ενός σχεδίου πόλεως, οι πολίτες έχουν δικαίωμα να υποβάλλουν ενστάσεις ενώπιον της αρμόδιας διοικητικής αρχής (π.χ. Δημοτικού Συμβουλίου, Περιφέρειας).

•    Βάση ενστάσεων:

•    Έλλειψη τεκμηρίωσης για τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

•    Παραβίαση της αρχής της αναλογικότητας.

•    Παράλειψη επαρκών μελετών (π.χ. περιβαλλοντική, κυκλοφοριακή, πολεοδομική).

Β. Αιτήσεις θεραπείας ή προσφυγές κατά διοικητικών πράξεων

Οι ιδιοκτήτες μπορούν να προσφύγουν ενώπιον του Συντονιστή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης ή του Επόπτη ΟΤΑ για ακύρωση αποφάσεων των δημοτικών ή περιφερειακών αρχών.

Γ. Αίτηση ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ)

Η αίτηση ακύρωσης στο ΣτΕ είναι το βασικό ένδικο βοήθημα κατά σχεδίων πόλεως ή τροποποιήσεών τους. Οι λόγοι ακύρωσης περιλαμβάνουν:

•    Έλλειψη δημοσίου συμφέροντος.

•    Αντισυνταγματικότητα περιορισμών ιδιοκτησίας.

•    Παράλειψη αποζημίωσης σε περιπτώσεις ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης.

•    Μη συμμόρφωση της διοίκησης με προγενέστερες δικαστικές αποφάσεις.

Δ. Αγωγή για αποζημίωση

Σε περιπτώσεις καθυστέρησης της συντέλεσης της απαλλοτρίωσης ή επιβολής περιορισμών που καταργούν την οικονομική αξία της ιδιοκτησίας, οι θιγόμενοι μπορούν να διεκδικήσουν αποζημίωση ενώπιον των διοικητικών δικαστηρίων.

Στρατηγικές για Αποτελεσματική Προστασία

Για να επιτύχουν την αποτελεσματική προστασία της ιδιοκτησίας τους, οι πολίτες μπορούν να ακολουθήσουν τα εξής βήματα:

•    Έγκαιρη συμμετοχή στη διαβούλευση: Υποβολή παρατηρήσεων και τεκμηριωμένων ενστάσεων κατά το στάδιο διαμόρφωσης ή τροποποίησης του σχεδίου.

•    Προσφυγή σε εξειδικευμένους νομικούς συμβούλους: Η σύνταξη αιτήσεων και προσφυγών απαιτεί καλή γνώση της πολεοδομικής νομοθεσίας.

•    Συνεργασία με ειδικούς επιστήμονες: Μηχανικοί, περιβαλλοντολόγοι και τοπογράφοι μπορούν να προσφέρουν τεκμηρίωση για την ενίσχυση των αιτημάτων.

•    Διεκδίκηση αποζημιώσεων: Σε περιπτώσεις παρατεταμένων δεσμεύσεων, είναι σημαντικό να διεκδικείται η πλήρης αποζημίωση που προβλέπει η νομοθεσία.

Παναγιώτης Γαλάνης

Δρ. Παναγιώτης Γαλάνης, ENVLEX Group

info@pgalanislaw.gr, www.pgalanislaw.gr

  • Διδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ - Μεταδιδάκτωρ Δικαίου Περιβάλλοντος...

Η έναρξη της εκτέλεσης κατά τον ΚΠολΔ
Αθέτηση ρήτρας παρεκτάσεως αποκλειστικής διεθνούς δικαιοδοσίας και αποζημιωτική ευθύνη - Σειρά Μελέτες ΕΡΜΕΚ Νο 8

ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΔΙΕΘΝΕΣ ΔΙΚΑΙΟ

send