Ευθύνη του εκμισθωτή για ελαττώματα του μισθίου

Αποτελεί συνηθισμένο όρο της πράξης στα "μισθωτήρια" συμβόλαια κατοικιών ο εξής:

«Ο Εκμισθωτής ουδεμία ευθύνη φέρει για πραγματικά ελαττώματα του μισθίου και δεν υποχρεούται να προβαίνει σε καμία επισκευή κατά τη διάρκεια της μίσθωσης».

Είναι όμως κάτι τέτοιο νομικά επιτρεπτό;

Το ερώτημα αυτό τίθεται διότι ΚΥΡΙΑ υποχρέωση του Εκμισθωτή δεν είναι μόνο η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου, αλλά και να το διατηρεί κατάλληλο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.

Αυτό προκύπτει από τα άρθρα 574 - 575 του Αστικού Κώδικα:

Με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα.

Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σ`όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

Μπορεί όμως να συμφωνηθεί ότι ο Εκμισθωτής δεν έχει τέτοια υποχρέωση;

Με το άρθρο 582 ΑΚ, υπό τον τίτλο "Ρήτρα περιορισμού της ευθύνης του εκμισθωτή" όπως ίσχυε πριν από την κατάργησή του με το άρθρο 2 παρ. 3 του Ν. 3043/2002 οριζόταν ότι "Η συμφωνία που αποκλείει ή περιορίζει την ευθύνη είναι άκυρη, αν ο εκμισθωτής αποσιώπησε με δόλο το ελάττωμα του μισθίου ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας".

Μετά δε την κατάργηση του άρθρου 582 ΑΚ το κύρος της απαλλακτικής ρήτρας του εκμισθωτή για πραγματικά ελαττώματα ή έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων του μισθίου κρίνεται με βάση την γενική διάταξη του άρθρου 332 § 1 ΑΚ, όπως αυτή ισχύει μετά την αντικατάστασή της με το άρθρο 2 § 1 του Ν. 3043/ 2002 - η οποία αντικατάσταση κατέστη αναγκαία μετά την κατά τα άνω κατάργηση του άρθρου 582 ΑΚ - που υπό τον τίτλο "συμφωνία για μη ευθύνη από πταίσμα" ορίζει ότι "άκυρη είναι κάθε εκ των προτέρων συμφωνία με την οποία αποκλείεται ή περιορίζεται η ευθύνη από δόλο ή βαριά αμέλεια".

Η ως άνω διάταξη του άρθρου 332 § 1 ΑΚ, απειλεί ακυρότητα της απαλλακτικής ρήτρας που έχει τεθεί "από πριν", μόνον όταν αυτή αφορά αποκλεισμό ή περιορισμό της ευθύνης από δόλο ή βαριά αμέλεια, και συνεπώς με βάση τη διάταξη αυτή σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 361 ΑΚ είναι επιτρεπτή η θέση ρήτρας, μεταξύ άλλων, στη σύμβαση μισθώσεως περί απαλλαγής από την ευθύνη του εκμισθωτή για πραγματικά και νομικά ελαττώματα του μισθίου για την περίπτωση για την περίπτωση της συνδρομής ελαφράς αμέλειας και μόνο, όχι όμως για δόλο και βαρεία αμέλεια του Εκμισθωτή.

Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 574 έως 578 ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 44 ΠΔ 34/1995), συνάγεται ότι με τη διαρκή σύμβαση της μίσθωσης ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση.

Επίσης έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο -για τη συμφωνημένη χρήση, αλλά να το διατηρεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούμενος σε άρση των πραγματικών του ελαττωμάτων και σε αποκατάσταση των συμφωνημένων ιδιοτήτων που λείπουν.

Αν κατά το χρόνο παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει, από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.

Επομένως, αν από την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ’ ένσταση, προς απόκρουση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή των μισθωμάτων, να μη καταβάλλει το μίσθωμα όσο διάστημα διαρκεί η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από το ελάττωμα.

Τέτοιο πραγματικό ελάττωμα εξάλλου αποτελεί και η αδυναμία χρήσης του μισθίου όπως συμφωνήθηκε, λόγω απαγόρευσης της χρήσης από δημόσια αρχή ή λόγω αδυναμίας χορήγησης ή και ανάκλησης της απαιτούμενης άδειας δημόσιας αρχής (Ολ. ΑΠ 50/2005, ΑΠ 933/2010, ΑΠ 165/2012).