Μεταβίβαση κυριότητας και σύσταση επικαρπίας με το ίδιο συμβολαιογραφικό εγγραφο: Απαιτείται διπλή μεταγραφή (ΑΠ 294/2020)

Με απόφασή του ο Άρειος Πάγος (ΑΠ 294/2020, Γ΄ Πολιτικό Τμήμα) έκρινε ότι δεν νοείται ψιλή κυριότητα επί πράγματος, χωρίς ταυτόχρονα να υφίσταται επ’ αυτού και δικαίωμα επικαρπίας προσώπου διαφορετικού από τον κύριο.

Έτσι, στην περίπτωση σύστασης επικαρπίας σε ακίνητο με παρακράτησή της από τον τέως πλήρη κύριο, καταρτίζονται δύο δικαιοπραξίες, δηλαδή η μεταβίβαση της κυριότητας στον αποκτώντα και η σύσταση από τον αποκτώντα επικαρπίας υπέρ του μεταβιβάσαντος, οι οποίες πρέπει να σημειωθούν αυτοτελώς στο βιβλίο μεταγραφών και να καταχωρισθούν διακριτώς στο ευρετήριο μερίδων καθενός.

Ειδικότερα, η απόφαση, μεταξύ άλλων, αναφέρει:

Στην περίπτωση αυτή δεν καταρτίζεται μια μοναδική δικαιοπραξία (με περιεχόμενο ότι ο κύριος παραχωρεί την ψιλή κυριότητα και παρακρατεί υπέρ αυτού την επικαρπία), αλλά δύο δικαιοπραξίες, αφ' ενός η μεταβίβαση της κυριότητος στον αποκτώντα, αφ' ετέρου η σύσταση από τον αποκτώντα επικαρπίας υπέρ του μεταβιβάσαντος. Οι δικαιοπραξίες αυτές μπορούν να συντελεστούν σε ενιαία εξωτερική πράξη, αν πρόκειται για ακίνητο και να ενσωματωθούν στο αυτό συμβολαιογραφικό έγγραφο. Κατά συνέπεια, μπορεί να προσκομισθεί για μεταγραφή και το μοναδικό αυτό συμβολαιογραφικό έγγραφο. Ο φύλακας των μεταγραφών όμως οφείλει να αποβλέψει αυτοτελώς σε κάθε μία από τις ενσωματωθείσες στο αυτό συμβόλαιο δικαιοπραξίες και να σημειώσει στο βιβλίο μεταγραφών δύο φορές το όνομα κάθε συμβαλλομένου, του ενός ως δικαιοδότη της κυριότητος και ως δικαιούχου της επικαρπίας, και του άλλου ως δικαιοδότη της επικαρπίας και ως δικαιούχου της κυριότητος. Το ίδιο θα κάνει και στο ευρετήριο των μεταγραφών. Τα αυτά ισχύουν και επί παρακρατήσεως της επικαρπίας υπέρ του μεταβιβάζοντος και υπέρ τρίτου. Ο τρίτος θα αποκτήσει το δικαίωμα της επικαρπίας, όταν γίνει μεταγραφή της συμβολαιογραφικής εμπραγμάτου δικαιοπραξίας στο όνομά του.

Στην περίπτωση, επομένως, της σύστασης δουλείας με δικαιοπραξία, με την οποία συγχρόνως συνιστάται ή μετατίθεται και άλλο εμπράγματο δικαίωμα, για την κτήση της δουλείας προσαπαιτείται η μεταγραφή της συστατικής αυτής δικαιοπραξίας, ειδικά και ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της εν λόγω δικαιοπραξίας ως προς τη σύσταση, μετάθεση κ.λ.π. του άλλου εμπράγματου δικαιώματος. Με τα δεδομένα αυτά, η παράλειψη της ιδιαίτερης μεταγραφής της συστατικής της δουλείας δικαιοπραξίας αποστερεί στην τελευταία τόσο της ικανότητάς της προς εμπράγματη ενέργεια, δηλαδή, την κτήση του δικαιώματος της δουλείας, όσο και της ιδιότητάς της ως νόμιμου ή νομιζόμενου τίτλου προς κτήση του εμπράγματου αυτού δικαιώματος με τακτική χρησικτησία (ΑΠ 24/2019, ΑΠ 604/2016). Συνακόλουθα, επί μεταβίβασης της ψιλής κυριότητας ακινήτου με συμβολαιογραφικό έγγραφο με παρακράτηση της επικαρπίας από τον μεταβιβάζοντα υπέρ αυτού, χωρίς την ανωτέρω διπλή μεταγραφή, δηλαδή, και της συστατικές της επικαρπίας δικαιοπραξίας για τη νομότυπη σύστασή της με συνέπεια τη μη κτήση του δικαιώματος της επικαρπίας λόγω της παράλειψης της ιδιαίτερης μεταγραφής, ο ψιλός κύριος αποκτά την πλήρη κυριότητα, αφού δεν νοείται ψιλή κυριότητα χωρίς την ύπαρξη αυτοτελούς δικαιώματος επικαρπίας διαφόρου προσώπου επί του ακινήτου.

Απόσπασμα της απόφασης

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1000, 1033,1142,1143,1144,1166 ΑΚ συνάγονται τα ακόλουθα: Η προσωπική δουλεία της επικαρπίας συνίσταται στο εμπράγματο δικαίωμα του επικαρπωτή να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται ξένο πράγμα, διατηρώντας όμως ακέραιη την ουσία του. Παρέπεται, ότι περιεχόμενο της επικαρπίας είναι, εφόσον από την συστατική του πράξη δεν προκύπτει άλλο τι, η πλήρης, δηλαδή, καθολική άσκηση των εξουσιών της κυριότητος, η οποία εφεξής γίνεται ψιλή, ώστε δεν νοείται ψιλή κυριότητα επί του πράγματος χωρίς να υπάρχει δικαίωμα επικαρπίας διαφόρου προσώπου επί τούτου (ΑΠ 1050/2019, ΑΠ 1657/2001). Η επικαρπία συνιστάται με δικαιοπραξία ή με χρησικτησία. Οι αντίστοιχες περί κτήσεως κυριότητος διατάξεις εφαρμόζονται αναλόγως. Ο κύριος ακινήτου μπορεί, μεταβιβάζοντάς το, για νόμιμη αιτία σε άλλον με συμβόλαιο μεταγεγραμμένο, να παρακρατήσει την επ' αυτού επικαρπία υπέρ του εαυτού του ή υπέρ τρίτου ή υπέρ του εαυτού του και του τρίτου, οπότε η επικαρπία κτάται με το συμβόλαιο κατά τρόπο πρωτότυπο (ΑΠ 211/69, ΑΠ 205/1957). Στην περίπτωση αυτή δεν καταρτίζεται μια μοναδική δικαιοπραξία (με περιεχόμενο ότι ο κύριος παραχωρεί την ψιλή κυριότητα και παρακρατεί υπέρ αυτού την επικαρπία), αλλά δύο δικαιοπραξίες, αφ' ενός η μεταβίβαση της κυριότητος στον αποκτώντα, αφ' ετέρου η σύσταση από τον αποκτώντα επικαρπίας υπέρ του μεταβιβάσαντος. Οι δικαιοπραξίες αυτές μπορούν να συντελεστούν σε ενιαία εξωτερική πράξη, αν πρόκειται για ακίνητο και να ενσωματωθούν στο αυτό συμβολαιογραφικό έγγραφο. Κατά συνέπεια, μπορεί να προσκομισθεί για μεταγραφή και το μοναδικό αυτό συμβολαιογραφικό έγγραφο. Ο φύλακας των μεταγραφών όμως οφείλει να αποβλέψει αυτοτελώς σε κάθε μία από τις ενσωματωθείσες στο αυτό συμβόλαιο δικαιοπραξίες και να σημειώσει στο βιβλίο μεταγραφών δύο φορές το όνομα κάθε συμβαλλομένου, του ενός ως δικαιοδότη της κυριότητος και ως δικαιούχου της επικαρπίας, και του άλλου ως δικαιοδότη της επικαρπίας και ως δικαιούχου της κυριότητος. Το ίδιο θα κάνει και στο ευρετήριο των μεταγραφών. Τα αυτά ισχύουν και επί παρακρατήσεως της επικαρπίας υπέρ του μεταβιβάζοντος και υπέρ τρίτου. Ο τρίτος θα αποκτήσει το δικαίωμα της επικαρπίας, όταν γίνει μεταγραφή της συμβολαιογραφικής εμπραγμάτου δικαιοπραξίας στο όνομά του.

Εξάλλου, από μεν τη διάταξη του άρθρου 1192 του ΑΚ ορίζεται ότι μεταγράφονται στο γραφείο μεταγραφών της περιφέρειας του ακινήτου: 1. οι εν ζωή δικαιοπραξίες, στις οποίες περιλαμβάνονται και οι αιτία θανάτου δωρεές, με τις οποίες συνιστάται, μετατίθεται, καταργείται εμπράγματο δικαίωμα (εμπράγματες δικαιοπραξίες) πάνω σε ακίνητο ..., από δε τη διάταξη του άρθρου 1198 του ίδιου Κώδικα ορίζεται ότι χωρίς μεταγραφή στις περιπτώσεις των άρθρων 1192 εδάφια 1 έως 4 και 1193, δεν επέρχεται η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου ή η σύσταση, μετάθεση, κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος πάνω στο ακίνητο. Από τη διάταξη, επίσης, του άρθρου 1194 του ΑΚ, με σαφήνεια προκύπτει ότι, όταν με το ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο καταρτίζονται δύο δικαιοπραξίες, οι οποίες είναι, κατά νόμο, μεταγραπτέες, πρέπει η καθεμιά απ' αυτές να μεταγράφεται χωριστά. Από το συνδυασμό των αμέσως πιο πάνω διατάξεων με εκείνες των άρθρων 1205 του ΑΚ, που ρυθμίζει τη συρροή πολλών μεταγραφών, 18, 19 και 20 του β. δ/τος 533/1963, που εκδόθηκε κατ' εξουσιοδότηση του άρθρου 10 του ν.δ. 4201/1961 "περί τροποποιήσεως και συμπληρώσεως του οργανισμού των υποθηκοφυλακείων του Κράτους κ.λ.π.", με τις οποίες ορίζεται ο τρόπος με τον οποίο επιδιώκεται από τον ενδιαφερόμενο η μεταγραφή, τα έγγραφα στοιχεία τα οποία πρέπει να προσκομιστούν από τον ίδιο στον οικείο υποθηκοφύλακα, η από τον τελευταίο τήρηση ειδικού ευρετηρίου μεταγραφών (ευρετηρίου μερίδων) και, ειδικότερα, το διάγραμμα κάθε σελίδας του ευρετηρίου αυτού και τα αναγραφόμενα σε κάθε στήλη στοιχεία, τα οποία για την πέμπτη μεν στήλη είναι το αντικείμενο της πράξης (σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος ...), και εάν πρόκειται περί εκποίησης ή κτήσης η αιτία αυτής, για την έκτη δε στήλη "αμοιβαίως παραπομπαί εις ετέρας πράξεις αφορώσας εις το αυτό ακίνητον...", προκύπτει, ότι, όταν με το ίδιο έγγραφο καταρτίζονται δύο δικαιοπραξίες (περί ακινήτου) για τις οποίες απαιτείται μεταγραφή, η καθεμιά απ' αυτές πρέπει να καταχωρίζεται διακεκριμένα και στις μερίδες και των δύο συμβαλλομένων, εφόσον πρόκειται για διμερή δικαιοπραξία.

Στην περίπτωση, επομένως, της σύστασης δουλείας με δικαιοπραξία, με την οποία συγχρόνως συνιστάται ή μετατίθεται και άλλο εμπράγματο δικαίωμα, για την κτήση της δουλείας προσαπαιτείται η μεταγραφή της συστατικής αυτής δικαιοπραξίας, ειδικά και ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της εν λόγω δικαιοπραξίας ως προς τη σύσταση, μετάθεση κ.λ.π. του άλλου εμπράγματου δικαιώματος. Με τα δεδομένα αυτά, η παράλειψη της ιδιαίτερης μεταγραφής της συστατικής της δουλείας δικαιοπραξίας αποστερεί στην τελευταία τόσο της ικανότητάς της προς εμπράγματη ενέργεια, δηλαδή, την κτήση του δικαιώματος της δουλείας, όσο και της ιδιότητάς της ως νόμιμου ή νομιζόμενου τίτλου προς κτήση του εμπράγματου αυτού δικαιώματος με τακτική χρησικτησία (ΑΠ 24/2019, ΑΠ 604/2016). Συνακόλουθα, επί μεταβίβασης της ψιλής κυριότητας ακινήτου με συμβολαιογραφικό έγγραφο με παρακράτηση της επικαρπίας από τον μεταβιβάζοντα υπέρ αυτού, χωρίς την ανωτέρω διπλή μεταγραφή, δηλαδή, και της συστατικές της επικαρπίας δικαιοπραξίας για τη νομότυπη σύστασή της με συνέπεια τη μη κτήση του δικαιώματος της επικαρπίας λόγω της παράλειψης της ιδιαίτερης μεταγραφής, ο ψιλός κύριος αποκτά την πλήρη κυριότητα, αφού δεν νοείται ψιλή κυριότητα χωρίς την ύπαρξη αυτοτελούς δικαιώματος επικαρπίας διαφόρου προσώπου επί του ακινήτου.

Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 992, 993, 998 και 1005 Κ.Πολ.Δ. προκύπτει, ότι επί κατάσχεσης ακινήτου και εκπλειστηρίασης αυτού, μεταβιβάζεται στον υπερθεματιστή με τον πλειστηριασμό το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η κατάσχεση. Η κατάσχεση μόνο της ψιλής κυριότητας του ακινήτου προϋποθέτει, όπως προεκτέθηκε, την ύπαρξη δικαιώματος επικαρπίας επί του ίδιου ακινήτου από τρίτο δικαιούχο αυτής, αφού δεν νοείται ψιλή κυριότητα χωρίς να υπάρχει αυτοτελές δικαίωμα επικαρπίας. Εν όψει δε της παραπάνω λειτουργίας του δικαιώματος της κυριότητας και της παρατεθείσας έννοιας της ψιλής κυριότητας, στην περίπτωση που κατάσχεται μόνον η ψιλή κυριότητα του οφειλέτη, καίτοι αυτός έχει την πλήρη κυριότητα (όπως στην περίπτωση που έχει ήδη υποστρέψει στον κύριο η πρότερον υφιστάμενη επικαρπία τρίτου επί του πράγματος, ή δεν έχει συσταθεί νόμιμα τέτοια επικαρπία), δεν πρόκειται για κατάσχεση μέρους της όλης κυριότητας αλλά θωρείται κατασχεθέν το υπάρχον, πράγματι, κατά το χρόνο της κατάσχεσης δικαίωμα της πλήρους κυριότητας του οφειλέτη, και μόνο ζήτημα εσφαλμένης περιγραφής του κατασχεθέντος ανακύπτει, με τις προβλεπόμενες στον Κ.Πολ.Δ. συνέπειες. Στην περίπτωση δε αυτή ο υπερθεματιστής αποκτά πλήρη κυριότητα επί του κατασχεθέντος, δικαίωμα το οποίο αποκτά και στην περίπτωση που η απόσβεση της επικαρπίας του άλλου λαμβάνει χώρα και μετά την κατάσχεση της ψιλής κυριότητας του οφειλέτη, κατ' εφαρμογή της αρχής της ελαστικότητας του δικαιώματος της κυριότητας (ΑΠ 1657/2001.)

Δείτε αναλυτικά την απόφαση στο areiospagos.gr