Πώληση με πραγματικό τίμημα μεγαλύτερο από το αναγραφόμενο

Τη νομολογία των δικαστηρίων μας έχει απασχολήσει η τύχη του τιμήματος μιας πώλησης "εκτός συμβολαίου". Δηλαδή, η διαφορά μεταξύ του πραγματικού τιμήματος πώλησης όπως έχει συμφωνηθεί μεταξύ των μερών και του αναγραφόμενου στο συμβολαίο τιμήματος, για το οποίο υποβλήθηκε και η προσήκουσα δήλωση φόρου μεταβίβασης.

Η σύμβαση πώλησης ακινήτου είναι μια "τυπική σύμβαση", δηλαδή όλες οι συμφωνίες (τίμημα, πράγμα κτλ) πρέπει να περιαφούν τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Ουσιώδη στοιχεία της πώλησης (513 ΑΚ) είναι το πράγμα, το τίμημα και η συμφωνία των μερών για μετάθεση της κυριότητας και πληρωμής του τιμήματος (ΑΠ 16/2009 Δνη 2009/521). Για το κύρος της πώλησης απαιτείται το τίμημα αυτής να είναι ορισμένο ή τουλάχιστον οριστό όπως όταν ο προσδιορισμός του τιμήματος ανατέθηκε στον έναν εκ των συμβαλλομένων κατά δίκαιη κρίση ή αφέθηκε ο προσδιορισμός του σε εξωτερικά γεγονότα (π.χ τίμημα καταβλητέο την 31/12/2012 και ίσο προς την τότε χρηματιστηριακή αξία μεταβιβαζομένων μετοχών βλ. σχετ. ΑΠ 1879/2013 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1118/ 1993 Δνη 1995/1139). Η σύμβαση της πώλησης είναι κατ’ αρχήν άτυπη. Απαιτείται όμως συμβολαιογραφικό έγγραφο, ως συστατικός τύπος της σύμβασης, σε πώληση ακι­νήτου ή εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου.

Ο τύπος απαι­τείται ως προς όλα τα ουσιώδη στοιχεία της (ΑΠ 1616/99 Δνη 2000/436). Υποβάλλονται σ’ αυτόν και οι συμφωνίες με τις οποίες τροποποιείται η σύμβαση πώλησης ακινήτου (ΑΠ 810/1998 ΝοΒ 1999/1569). Στο συμβολαιογραφικό τύπο υπόκειται όχι μόνο η εμπράγματη σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας, αλλά και η ενοχική σύμβαση ως προς όλα τα στοιχεία της, δηλαδή ως προς το πράγμα και το τίμημα (369, 1033 ΑΚ, ΑΠ 920/201, ΑΠ 801/2010 ΝΟΜΟΣ). Ο τύπος έχει ταχθεί με ποινή ακυρότητας, ενώ δικαιοπραξία για την οποία δεν τηρήθηκε ο τύπος που απαιτείται από το νόμο είναι άκυρη και θεωρείται σαν να μην έγινε. Η ακυρότητα είναι απόλυτη και λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο (159, 180 ΑΚ, ΑΠ 554/2011 ΝΟΜΟΣ).

Στην περίπτωση που η σύμβαση είναι άκυρη, τα συμβαλλόμενα μέρη δεν μπορούν να προβάλ­λουν αξιώσεις στηριζόμενες στη σύμβαση, αλλά μόνο (στηριζόμενες) στις αρχές του αδικαιολόγητου πλουτισμού και ειδικό­τερα στο άρθρο 904 ΑΚ, που ορίζει ότι όποιος έγινε πλουσιό­τερος χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία άλλου, έχει υπο­χρέωση να αποδώσει την ωφέλεια (ΕφΔωδ 54/2007 ΝΟΜΟΣ, ΕΑ 9552/2001 Δνη 2003/237).

Περαιτέρω (η μη τήρηση του τύπου αυτού ως προς μέρος του τιμήματος, όπως στην περί­πτωση κατά την οποία το τελευταίο συμφωνήθηκε μεγαλύτερο από αυτό που αναγράφεται στο συμβόλαιο, δεν επάγεται ακυρό­τητα της όλης σύμβασης, αλλά η σύμβαση είναι άκυρη μόνον κατά τη συμφωνία του τιμήματος που δόθηκε επιπλέον του αναγραφόμενου στο συμβόλαιο, για το οποίο δεν τηρήθηκε ο επιβαλλόμενος με ποινή ακυρότητας τύπος.

Το μη αναγραφό­μενο στο συμβόλαιο επιπλέον μέρος του συμφωνηθέντος τιμή­ματος, αν δεν έχει καταβληθεί, δεν μπορεί να απαιτηθεί από τον πωλητή, ούτε με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτι­σμού, αφού ο αγοραστής από νόμιμη αιτία έλαβε ολόκληρο το πωληθέν ακίνητο με βάση το νομίμως συμφωνηθέν, ως καλυ­πτόμενο από τον τηρηθέντα τύπο, μικρότερο τίμημα, ώστε κατά το επιπλέον τίμημα ο μη καταβολών αγοραστής δεν ωφελήθηκε χωρίς νόμιμη αιτία.

Στην αντίθετη περίπτωση που το επιπλέον μέρος έχει καταβληθεί μπορεί να αναζητηθεί από τον αγοραστή με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού μόνο κατά το μέρος που υπερβαίνει την αγοραία (αληθινή) αξία του πωληθέντος ακινήτου (ΑΠ801/ 2010).