Μεταβίβαση Μίσθωσης

Έστω ότι ένα πρόσωπο που είναι ο φορέας μιας επιχείρησης θέλει να την "πουλήσει" σε έναν τρίτο. Όμως, το μισθωτήριο είναι στο όνομά του και ο εκμισθωτής δεν συμφωνεί να γίνει αλλαγή, διότι δεν επιθυμεί να συνεργαστεί με τον νέο επιχειρηματία. Μπορεί ο μισθωτής να μεταβιβάσει το μισθωτήριο;

Η απάντηση είναι αρνητική.

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 455 επ. και 471 ΑΚ, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 44 ΠΔ 34/1995, εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, συνάγεται ότι η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης από το μισθωτή προς τρίτο, εκτός των προβλεπόμενων στο άρθρο 12 του ίδιου ΠΔ 34/1995 περιπτώσεων, γίνεται μόνο με το συνδυασμό εκχώρησης και αναδοχής χρέους, ύστερα από συναίνεση του εκμισθωτή.

Με την εκχώρηση μεταβιβάζεται η σχέση με την ενεργητική της μορφή και με την αναδοχή χρέους με την παθητική της μορφή.

Μόνη η σύμβαση μεταξύ μισθωτή και τρίτου για μεταβίβαση προς τον δεύτερο της μισθωτικής σχέσης, χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, δεν καθιστά τον τρίτο μισθωτή στη σχέση αυτή και, συνεπώς, ο τελευταίος δεν αποκτά κανένα δικαίωμα από τη μίσθωση έναντι του εκμισθωτή. (ΑΠ 1175/2019 δημ. νόμος).

Η μεταβιβαστική σύμβαση μπορεί να είναι και άτυπη, το ίδιο δε και η συναίνεση του αντισυμβαλλομένου, η οποία συνήθως είναι ρητή δεν αποκλείεται όμως και σιωπηρή, όπως όταν μετά την ανακοίνωση της συμφωνίας μεταβίβασης μεταξύ εκμισθωτή και τρίτου ή μισθωτή και τρίτου, ο μισθωτής πληρώνει τα μισθώματα στο διάδοχο του εκμισθωτή ή αντίστοιχα ο εκμισθωτής τα εισπράττει από το διάδοχο του μισθωτή χωρίς επιφύλαξη ή διαμαρτυρία (ΑΠ 33/2014 δημ. νόμος). Με την τοιαύτη δε μεταβίβαση υπεισέρχεται στη συμβατική θέση του μισθωτή ο τρίτος προς τον οποίο η μεταβίβαση, ο οποίος επομένως συνεχίζει την αρχική μίσθωση (ΑΠ 640/2016, ΑΠ 734/1998).

Τα παραπάνω ισχύουν και επί εμπορικών μισθώσεων (ΑΠ 479/2001, ΑΠ 734/1998). Η έτσι μεταβιβαζόμενη ενοχική σχέση δεν είναι νέα, αλλά συνέχεια της παλαιάς, η οποία δεν μεταβάλλεται κατά περιεχόμενο, παρά μόνο αν τροποποιηθεί με κοινή συμφωνία όλων των συμβαλλομένων (ΑΠ 734/1998). Βασικό αποτέλεσμα της κατά τα ανωτέρω μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως είναι ότι, από και με τη σύναψη ή την έγκριση της συμβάσεως μεταβιβάσεως, όπου αυτή απαιτείται, αποκόπτεται από τη μισθωτική σχέση ο παλαιός μισθωτής και στη θέση του υπεισέρχεται ο ειδικός διάδοχός του νέος μισθωτής. Ο ειδικός διάδοχος νέος μισθωτής δεν υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του δικαιοδόχου του μισθωτή που προϋπήρχαν της μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσης.(ΑΠ 329/2019 δημ. νόμος)