Τακτοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών και χρήσεων επί κοινοχρήστων μερών ακινήτου (ΣτΕ Ολ 1616/2025)

Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε με πρόσφατη απόφασή της ότι, για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών και χρήσεων επί κοινοχρήστων μερών ακινήτου στο ν. 4178/2013, σε περίπτωση έλλειψης κανονισμού οροφοκτησίας, είναι απαραίτητη η σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών (ΣτΕ Ολ 1616/2025).

Σύμφωνα με το σκεπτικό της Ολομέλειας, η διάταξη της υποπερ. ι’ της περ. δ΄ της παρ. 1 του άρθρου 11 του ν. 4178/2013, που ορίζει ότι την αίτηση υπαγωγής στο ν. 4178/2013 αυθαιρέτων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων χώρων ακινήτου στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μπορεί να υποβάλει ο συνιδιοκτήτης μετά από απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία, αποβλέπει, στην τελευταία αυτή περίπτωση, μόνο στη διευκόλυνση των ενδιαφερομένων για πρακτικούς λόγους κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης προκειμένου να καταστεί εφικτή η πλήρης καταγραφή και αντιμετώπιση των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων ακινήτων.

Αντιθέτως, η διάταξη αυτή δεν μπορεί να τύχει εφαρμογής, εφόσον διατυπωθούν αντιρρήσεις από άλλους συνιδιοκτήτες του ακινήτου για την υπαγωγή των ως άνω αυθαιρέτων στο ν. 4178/2013.

Κατά συνέπεια, αν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εγερθεί αμφισβήτηση από συνιδιοκτήτη για τη νομιμότητα υπαγωγής στις διατάξεις του ν. 4178/2013 αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης, που πραγματοποιήθηκε σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου, τα αρμόδια για τον έλεγχο των αυθαιρέτων και των σχετικών αιτήσεων όργανα (οικεία Υπηρεσία Δόμησης, ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. κ.ά.) δεν δύνανται να αποδεχθούν την αίτηση ρητώς ή σιωπηρώς, συναφώς δε και την υπαγωγή της αυθαίρετης κατασκευής ή χρήσης στο ν. 4178/2013 με μόνη την τυπική διαπίστωση ότι η σχετική αίτηση υποβλήθηκε δυνάμει του άρθρου 11 (παρ. 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄) του νόμου από συνιδιοκτήτη που κατέχει ή συγκεντρώνει την πλειοψηφία των ποσοστών της συνιδιοκτησίας, αλλά, οφείλουν, εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεων πραγματοποιήθηκαν σε κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου, να απορρίψουν ή να ακυρώσουν την αίτηση υπαγωγής ή και να ανακαλέσουν τη σχετική πράξη εφόσον η αίτηση έχει περαιωθεί. Το περαιτέρω δε ζήτημα της έκτασης των δικαιωμάτων των συνιδιοκτητών επί των κοινοχρήστων μερών του ακινήτου ανήκει στα πολιτικά δικαστήρια.

Σημειώνεται ότι μειοψήφησαν 2 μέλη του Δικαστηρίου, κατά τη γνώμη των οποίων η διάταξη του άρθρου 11 παρ. 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄ του ν. 4178/2013, έχουσα την προαναφερθείσα έννοια, αντίκειται στα άρθρα 17 και 24 του Συντάγματος.

Δείτε την περίληψη της απόφασης στο adjustice.gr.