Ελεύθερη εκποίηση ακινήτου πριν αυτό εκτεθεί σε πλειστηριασμό (ΜονΠρΠατρών 201/2023)

Δεκτή έγινε από το Μονομελές Πρωτοδικείο Πατρών αίτηση του άρθρου 998 ΚΠολΔ για ελεύθερη εκποίηση ακινήτου πριν αυτό εκτεθεί σε δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό (ΜονΠρΠατρών 201/2023).

Πιο αναλυτικά, με τη διάταξη του άρθρου 998 ΚΠολΔ καθίσταται εφικτή η «ελεύθερη» εκποίηση όχι μόνο μετά τη διενέργεια 2 άγονων πλειστηριασμών (966 § 2, 1003 § 4 ΚΠολΔ) αλλά πριν το ακίνητο εκτεθεί σε δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό.

Ωστόσο, δεν πρόκειται κατά νομική ακριβολογία για ελεύθερη εκποίηση με όρους πώλησης του Αστικού Κώδικα, ούτε ασφαλώς για εκούσιο πλειστηριασμό, ώστε να είναι ανεφάρμοστο το αρ. 1021 ΚΠολΔ. Αντίθετα, η ελεύθερη πώληση κατ' άρθρο 998 § 6 ΚΠολΔ τυγχάνει, κατά τη νομική της φύση, ρυθμιστικό μέτρο της εκτέλεσης, το οποίο εντάσσεται στην εκκρεμή εκτελεστική διαδικασία, αποτελώντας τμήμα της, και μάλιστα, εφόσον συντελεστεί, αποτελεί την τελευταία πράξη της εκτέλεσης, εξομοιούμενη με αναγκαστικό πλειστηριασμό, τον οποίο και διαδικαστικά υποκαθιστά. Υλοποιείται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, υπό την ιδιότητα του τελευταίου ως οργάνου της εκτέλεσης, που συντάσσει πράξη κατακύρωσης (και όχι συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου). Μετά τη συντέλεση της κατά τα ανωτέρω αναγκαστικής εκποίησης από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού ακολουθεί στάδιο αναγγελίας εκ μέρους των δανειστών (αρ. 972 ΚΠολΔ) και διανομής του τιμήματος (επί της ουσίας πλειστηριάσματος) σύμφωνα με τα οριζόμενα στα άρθρα 975 επ. ΚΠολΔ.

Ενώ, λοιπόν, οι ρυθμίσεις των άρθρ. 966 § 2, 1003 § 4 ΚΠολΔ καθιερώνουν τη δυνατότητα ελεύθερης εκποίησης μετά όμως τη διενέργεια δύο άκαρπων πλειστηριασμών ακινήτου, η ελεύθερη πώληση του 998 § 6 ΚΠολΔ δεν εξαρτάται από τη διεξαγωγή άκαρπων πλειστηριασμών ελλείψει πλειοδοτικού ενδιαφέροντος, το δε τίμημα που μπορεί να επιτευχθεί προς όφελος τόσο του οφειλέτη όσο και του επισπεύδοντος, αλλά και των λοιπών δανειστών, μπορεί να είναι και μεγαλύτερο σε σχέση με την ορισθείσα τιμή πρώτης προσφοράς. Στα πλαίσια αυτά, η ελεύθερη πώληση δύναται να επιτελέσει ευχερέστερα το νομοθετικό της σκοπό καθώς, κινητοποιώντας τον καθ' ου η εκτέλεση-οφειλέτη να εξεύρει ο ίδιος αγοραστή για το υπό ρευστοποίηση αναγκαστικά κατασχεθέν ακίνητο του, μπορεί να οδηγήσει σε επίτευξη τιμήματος (πλειστηριάσματος) ακόμη και μεγαλύτερου σε σχέση με αυτό που θα μπορούσε δυνητικά να επιτευχθεί, αν το ακίνητο εκτίθετο σε αναγκαστικό πλειστηριασμό. Ο οφειλέτης είναι εξασφαλισμένος, διότι αυτός κινεί τη διαδικασία, καθόσον διατηρεί αποκλειστική ενεργητική νομιμοποίηση. Εξασφάλιση όμως διατηρεί και ο επισπεύδων, καθόσον η πώληση δεν γίνεται χωρίς τη συμμετοχή του στη διαγνωστική διαδικασία που ανοίγεται ενώπιον του Δικαστηρίου του άρθρ. 933 ΚΠολΔ, ενώ η συμμετοχή της δικαστικής εξουσίας στη διαδικασία βεβαιώνει την τήρηση της νομιμότητας κατά τον πιο συμφέροντα τρόπο προς όλους τους εμπλεκόμενους, χωρίς να γίνουν εκπτώσεις δικαιωμάτων ή υποχρεώσεων. 

Δεδομένου ότι η αίτηση του άρθρου 998 § 6 ΚΠολΔ, εκδικάζεται με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, αρκεί η πιθανολόγηση ύπαρξης αγοραστικού ενδιαφέροντος αλλά και η αξία του κατασχεθέντος ακινήτου, προκειμένου να καθοριστεί στη συνέχεια το τίμημα της διατασσόμενης ελεύθερης πώλησης.

Εν προκειμένω, το δικαστήριο έκρινε κατά πιθανολόγηση ότι ο πλειστηριασμός θα αποβεί άγονος, διότι το ένδικο ακίνητο εκτιμήθηκε σε υψηλή τιμή, με αποτέλεσμα στους επόμενους πλειστηριασμούς αυτό να βγει προς εκποίηση σε σημαντικά χαμηλότερη τιμή.

Σε κάθε δε περίπτωση πιθανολογήθηκε πως ακόμα κι αν επιτευχθεί πλειστηριασμός και κατακύρωση μέσω του ορισθέντος πλειστηριασμού, μέσω της ελεύθερης πώλησης από τον υποψήφιο αγοραστή, τόσο η καθ' ης όσο και οι λοιποί δανειστές, θα λάβουν ποσοστό ικανοποίησης των απαιτήσεων τους υψηλότερο από αυτό που θα λάβουν σε περίπτωση αναγκαστικού πλειστηριασμού.

Απόσπασμα απόφασης

Συμπερασματικά, ενώ οι ρυθμίσεις των άρθρ. 966 § 2, 1003 § 4 ΚΠολΔ καθιερώνουν τη δυνατότητα ελεύθερης εκποίησης μετά όμως τη διενέργεια δύο άκαρπων πλειστηριασμών ακινήτου, η ελεύθερη πώληση του 998 § 6 ΚΠολΔ δεν εξαρτάται από τη διεξαγωγή άκαρπων πλειστηριασμών ελλείψει πλειοδοτικού ενδιαφέροντος, το δε τίμημα που μπορεί να επιτευχθεί προς όφελος τόσο του οφειλέτη όσο και του επισπεύδοντος, αλλά και των λοιπών δανειστών, μπορεί να είναι και μεγαλύτερο σε σχέση με την ορισθείσα τιμή πρώτης προσφοράς. Στα πλαίσια αυτά, η ελεύθερη πώληση του άρθρου 998 § 6 ΚΠολΔ, δύναται να επιτελέσει ευχερέστερα το νομοθετικό της σκοπό καθώς, κινητοποιώντας τον καθ' ου η εκτέλεση-οφειλέτη να εξεύρει ο ίδιος αγοραστή για το υπό ρευστοποίηση αναγκαστικά κατασχεθέν ακίνητο του, μπορεί να οδηγήσει σε επίτευξη τιμήματος (πλειστηριάσματος) ακόμη και μεγαλύτερου σε σχέση με αυτό που θα μπορούσε δυνητικά να επιτευχθεί, αν το ακίνητο εκτίθετο σε αναγκαστικό πλειστηριασμό. Ο οφειλέτης είναι εξασφαλισμένος, διότι αυτός κινεί τη διαδικασία, καθόσον διατηρεί αποκλειστική ενεργητική νομιμοποίηση. Εξασφάλιση όμως διατηρεί και ο επισπεύδων, καθόσον η πώληση δεν γίνεται χωρίς τη συμμετοχή του στη διαγνωστική διαδικασία που ανοίγεται ενώπιον του Δικαστηρίου του άρθρ. 933 ΚΠολΔ, ενώ η συμμετοχή της δικαστικής εξουσίας στη διαδικασία βεβαιώνει την τήρηση της νομιμότητας κατά τον πιο συμφέροντα τρόπο προς όλους τους εμπλεκόμενους, χωρίς να γίνουν εκπτώσεις δικαιωμάτων ή υποχρεώσεων. Προϋπόθεση, για να μπορέσει να εκποιηθεί το ακίνητο, είναι να προκύψει ενδιαφέρον από μέρους των αγοραστών να συμμετάσχουν στη διαδικασία. Το αγοραστικό ενδιαφέρον θα συναρτάται με τη νομική και πραγματική κατάσταση του ακινήτου, ενώ ο όρος «ελεύθερα» δεν έχει την έννοια της πλήρους αποσύνδεσης της εκποίησης από τις διατάξεις της αναγκαστικής εκτέλεσης, αλλά η εκποίηση γίνεται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού υπό την ιδιότητα του ως οργάνου της εκτέλεσης και επέχει θέση πλειστηριασμού και κατακύρωσης. Γι' αυτό οι από την εκποίηση σχέσεις και συνέπειες κρίνονται και ακολουθούν το δίκαιο της αναγκαστικής εκτέλεσης και αυτό σημαίνει πως ο οφειλέτης δεν δικαιούται να κρατήσει το ποσό του τιμήματος χωρίς να αποπληρωθούν οι οφειλές του, στην περίπτωση δε που αυτό δεν επαρκεί για την ικανοποίηση όλων των δανειστών, ακολουθείται η διαδικασία για την κατάταξη των δανειστών με τη σύνταξη, μετά την ολοκλήρωση της εκποίησης και την αποπληρωμή του τιμήματος, πίνακα κατάταξης των δανειστών από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, ώστε να ικανοποιηθούν οι δανειστές, αναλόγως κατά το προνόμιο τους έκαστος ή συμμέτρως. Εξάλλου, στην απόφαση, με την οποία το δικαστήριο επιτρέπει την ελεύθερη πώληση του πράγματος, δεν είναι αναγκαίο να μνημονεύεται το όνομα του αγοραστή, αλλά αρκεί η σε αυτή αναφορά για την εκποίηση του σε τρίτο, ενώ ο προσδιορισμός του τιμήματος γίνεται από το δικαστήριο σε ορισμένο ποσό, χωρίς δέσμευση από την εκτιμηθείσα αξία του πράγματος ή την ορισθείσα τιμή πρώτης προσφοράς, δυνατός δε είναι ο προσδιορισμός του τιμήματος κατά οριζόμενο κατώτατο όριο (Νίκας, Δίκαιο Αναγκ. Εκτέλεσης, ειδ. μέρος τ. II, σ. 385 επ.· Βαθρακοκοίλης, ΚΠολΔ και Μάζη, ελεύθερη εκποίηση κατασχεμένου πράγματος κατά το άρθρο 966§ 3 ΚΠολΔ, ΝοΒ 1980.607).

Δείτε αναλυτικά την απόφαση στο sakkoulas-online.gr.