Υπεύθυνη δήλωση πωλητών περί μη οφειλής κοινοχρήστων στις μεταβιβάσεις ακινήτων ζητά η ΠΟΜΙΔΑ

Την υποχρέωση συμπερίληψης υπεύθυνης δήλωσης των πωλητών διαμερισμάτων, στα μεταβιβαστικά συμβόλαια ακινήτων, ότι δεν οφείλουν κοινόχρηστα στις διαχειρίσεις των πολυκατοικιών, ζήτησε η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων με επιστολή της προς τον Υπουργό Δικαιοσύνης.

Σκοπός είναι να αντιμετωπιστεί το φαινόμενο οι οφειλές των πωλητών να καταβάλλονται από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών, αφού νομικά δεν υφίσταται συνευθύνη των αγοραστών τους.

Πιο αναλυτικά, όπως αναφέρεται στη σχετική επιστολή, το σημαντικότερο πρόβλημα των διαχειριστών πολυκατοικιών, ιδιωτών αλλά και επαγγελματικών διαχειριστικών γραφείων, είναι η άρνηση μερίδας των ενοίκων, ιδιοκτητών ή και ενοικιαστών να πληρώσουν τους λογαριασμούς των κοινοχρήστων δαπανών που τους αναλογούν. Αυτό που δυστυχώς ενθαρρύνει τους οφειλέτες της κατηγορίας αυτής είναι ότι η δικαστική διεκδίκηση κοινοχρήστων είναι χρονοβόρος διαδικασία με δυσανάλογο οικονομικό κόστος σε σχέση με τα οφειλόμενα ποσά.

Συνεπώς, οι διαχειριστές αναγκάζονται να χρηματοδοτούν το κενό των απλήρωτων κοινοχρήστων από το αποθεματικό της πολυκατοικίας, όπου αυτό εξακολουθεί να υφίσταται, και έως ότου αυτό εξαντληθεί, οπότε καλούν αναγκαστικά τους λοιπούς  συνιδιοκτήτες να καταβάλουν τις οφειλές των ασυνεπών ενοίκων. Έτσι, όμως, αρχίζουν διενέξεις και διαπληκτισμοί, και τίθεται σε κίνδυνο η όλη λειτουργεία της πολυκατοικίας. 

Το πρόβλημα εντείνεται όταν κάποιος ασυνεπής συνιδιοκτήτης προβεί σε πώληση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του προς τρίτο, έχοντας αφήσει εκκρεμείς οφειλές στη διαχείριση, τις οποίες αρνείται να καταβάλει ο αγοραστής της. 

Η άρνηση του νέου ιδιοκτήτη βασίζεται στο άρθρο 525 ΑΚ («από τη στιγμή που ο αγοραστής φέρει τον κίνδυνο, παίρνει τα ωφελήματα και φέρει τα βάρη του πράγματος»), και στο άρθρο 965 ΑΚ («όποιος φέρει τα βάρη του πράγματος έως έναν ορισμένο χρόνο ή από έναν ορισμένο χρόνο, αν τα βάρη αυτά είναι από τα περιοδικώς καταβαλλόμενα, ευθύνεται, εφόσον δεν ορίστηκε κάτι διαφορετικό, ανάλογα με τη διάρκεια της υποχρέωσής του. Όταν πρόκειται για άλλα βάρη, ευθύνεται για όσα έγιναν απαιτητά κατά τη διάρκεια της υποχρέωσής του»).

Από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων, η πλήρως κρατούσα άποψη στη νομολογία μας είναι ότι η ευθύνη του παλαιού και του νέου ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας για τις κοινόχρηστες δαπάνες της οικοδομής έναντι των άλλων συνιδιοκτητών καθορίζεται από το χρονικό διάστημα, κατά το οποίο ο καθένας τους υπήρξε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας και αντίστοιχα συνιδιοκτήτης των κοινών μερών της οικοδομής (έτσι Ν. Λιβάνης, Ιδιοκτησία κατ’ όροφον, 1973, σ. 143, 144). Δηλαδή, κρίσιμος είναι ο χρόνος της μεταγραφής της εμπράγματης σύμβασης για τη μεταβίβαση της κυριότητας της οριζόντιας ιδιοκτησίας (άρθρα 1192 εδ.1 και 1198 ΑΚ) και, συνεπώς, δεν υπάρχει συνυπευθυνότητα του αγοραστή για τις οφειλές αυτές.

Όπως τονίζει η ΠΟΜΙΔΑ, το πρόβλημα αυτό συμβάλλει έτι περαιτέρω στην άρνηση των συνιδιοκτητών να αναλάβουν τα καθήκοντα του διαχειριστή, με καταστροφικά αποτελέσματα στην εύρυθμη λειτουργεία και συντήρηση των πολυκατοικιών της χώρας, τώρα μάλιστα που απαιτείται και η εκτέλεση εργασιών ενεργειακής αναβάθμισής τους, σύμφωνα με τις τελευταίες ευρωπαϊκές οδηγίες, που σύντομα θα καταστούν υποχρεωτικές και στη χώρα μας.

Κατόπιν των ανωτέρω, προτείνει να προστεθεί στο υπό διαβούλευση  νομοσχέδιο του Υπουργείου Δικαιοσύνης με θέμα την «Ενίσχυση της δικηγορικής ύλης κλπ.», διάταξη, με την οποία είναι σύμφωνοι και οι εκπρόσωποι των Συμβολαιογράφων, που να προβλέπει τουλάχιστον ότι:

«Σε κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης οριζοντίου ιδιοκτησίας από επαχθή αιτία  συμπεριλαμβάνεται υποχρεωτικά υπεύθυνη δήλωση του πωλητή προς το Συμβολαιογράφο, με ατομική του ευθύνη και γνωρίζοντας τις κυρώσεις που προβλέπονται από τις διατάξεις της παρ. 6 του άρθρου 22 του Ν.1599/1986, ότι δεν υφίσταται εκκρεμής οφειλή κοινοχρήστων δαπανών προς τη διαχείριση του κτιρίου που να αφορά τη μεταβιβαζόμενη οριζόντια ιδιοκτησία.».

Δείτε αναλυτικά την επιστολή στο pomida.gr.