Ηλεκτρονικό Μισθωτήριο

Με την εισαγωγή ηλεκτρονικών συστημάτων στην ΑΑΔΕ - ήτοι πρόβλεψη διαδικασίας για "δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης για την ακίνητη περιουσία" τίθεται το ερώτημα, μήπως καταργήθηκε το μισθωτήριο;

Η απάντηση είναι αρνητική.

Η Μίσθωση ως σύμβαση είναι έγκυρη και προφορικά. Η εισαγωγή στοιχείων ηλεκτρονικά επιτελεί και μόνο σκοπό την "φορολογική αποτύπωση" μιας μίσθωσης, ωστόσο η συμφωνία των μερών υπερέχει. Καλό είναι να συντάσσεται μισθωτήριο έγγραφο, όχι μόνο διότι ρυθμίζονται δικαιώματα και υποχρεώσεις με πιο αναλυτικό τρόπο σε σχέση με το γράμμα του νόμου που λειτουργεί "ενδοτικά", αλλά και διότι με έγγραφο μισθωτήριο μπορεί να εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου αν ο μισθωτής δεν πληρώνει τις υποχρεώσεις.

Σε όλες τις διατάξεις για την διαταγή πληρωμής περιλαμβάνεται η απαίτηση για έγγραφη απόδειξη αλλά σε καμία διάταξη δεν ορίζεται ότι το ιδιωτικό συμφωνητικό της μίσθωσης είναι το έγγραφο - πολλώ δε μάλλον το μοναδικό έγγραφο- από το οποίο αποδεικνύονται η ύπαρξη της μίσθωσης, η έναρξή της και το ποσόν των οφειλόμενων μισθωμάτων, δεδομένου μάλιστα ότι η μισθωτική σύμβαση είναι άτυπη. Γίνεται δεκτό ότι η σύναψη της μίσθωσης μπορεί να προκύπτει με ασφάλεια και από άλλα έγγραφα ή συνδυασμό εγγράφων (βλ ενδεικτικά: Παπαδάκης, Διαταγή Πληρωμής, έκδ. 2012, σ 442-443 με παραπομπές).

Αν και η ύπαρξη και προσκόμιση του ιδιωτικού συμφωνητικού, δηλαδή του μισθωτηρίου εγγράφου, δεν ορίζεται νομοθετικά ούτε επιβάλλεται ερμηνευτικά ως απαραίτητη προϋπόθεση έκδοσης των δύο ανωτέρω διαταγών (καταβολής μισθωμάτων και απόδοσης μισθίου), στην πράξη είχε επικρατήσει να προσκομίζεται σχεδόν πάντοτε το έγγραφο αυτό και να αποτελεί μάλιστα το βασικότερο έγγραφο από το οποίο αρχίζει ο αρμόδιος δικαστής την εξέταση των προϋποθέσεων έκδοσης της διαταγής πληρωμής των μισθωμάτων ή απόδοσης του μισθίου. (Γ. Πλαγάκου Έκδοση διαταγής πληρωμής μισθωμάτων - απόδοσης μισθίου με προσκόμιση εκτύπωσης της ηλεκτρονικής δήλωσης της μίσθωσης από τον διαδικτυακό τόπο της ανεξάρτητης αρχής δημοσίων εσόδων ΕλΔικ 60, 1019 επ.).

Αν λοιπόν μισθωτής και ιδιοκτήτης κάνουν δήλωση στην ΑΑΔΕ και αμφότεροι την αποδεχθούν, αυτοί δεν είναι "μισθωτήριο" αλλά η σχετική δήλωση αποδεικνύει τη μίσθωση και συγκροτεί το πραγματικό σύναψης σύμβασης, δια της σύμπτωσης των δηλώσεων βουλήσεως των συμβαλλομένων, νομίμως αποδεικνυόμενης με ηλεκτρονικά έγγραφα, δεδομένου ότι κατά το νόμο η ηλεκτρονική υπογραφή εξομοιώνεται με την ιδιόχειρη υπογραφή και το (ηλεκτρονικό) έγγραφο στο οποίο τίθεται έχει την ίδια νομική και αποδεικτική ισχύ με το ιδιοχείρως υπογεγραμμένο, όπως αυτό επιτυγχάνεται με τη χρήση ατομικού (και μοναδικού) κωδικού στο ηλεκτρονικό έντυπο του διαδικτυακού τόπου της ΑΑΔΕ, αφενός, της δήλωσης εκ μέρους του εκμισθωτή των ουσιωδών στοιχείων της σύμβασης μίσθωσης και, αφετέρου, της αποδοχής εκ μέρους του μισθωτή των όρων αυτών με όμοιο τρόπο.