Σύμβαση μεσιτείας ακινήτου: Ποιες οι προϋποθέσεις έγκυρης σύναψής της; (ΜΠΑ 80/2024)

Τις προϋποθέσεις σύναψης έγκυρης σύμβασης μεσιτείας ακινήτου, καθώς και δικαιώματος μεσιτικής αμοιβής, ερμήνευσε το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών με πρόσφατη απόφασή του, με την οποία απέρριψε αγωγή εταιρείας παροχής υπηρεσιών μεσιτείας ακινήτων (ΜΠΑ 80/2024).

Σύμφωνα με το σκεπτικό του δικαστηρίου, εφόσον πρόκειται για μεσιτεία ακινήτων, δεν είναι εφικτή άτυπη, ρητή ή σιωπηρή, έγκυρη σύμβαση μεσιτείας. Με τη διάταξη του άρθρου 200 του Ν. 4072/2012, θεσμοθετείται ο υποχρεωτικός έγγραφος τύπος, ο οποίος είναι συστατικός, με αποτέλεσμα τυχόν έλλειψή του να καθιστά, κατά τις διατάξεις των άρθρων 158 και 159 παρ.1 του ΑΚ, τη σύμβαση άκυρη.

Επιπλέον, με τη διάταξη του άρθρου 200 του Ν. 4072/2012, για λόγους ασφάλειας και αξιοπιστίας των συναλλαγών, ορίζεται ρητά ότι η σχετική σύμβαση πρέπει να περιέχει, κατ’ ελάχιστο, όπως επισημαίνεται και στην αιτιολογική έκθεση του Ν. 4072/2012, τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, το ΑΦΜ τους, τον αριθμό ΓΕΜΗ του μεσίτη, το αντικείμενο της μεσιτικής δραστηριότητας και το είδος της σκοπούμενης σύμβασης, ενώ πρέπει να προσδιορίζεται και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, ο καθορισμός του ύψους της οποίας δεν υπόκειται σε οποιονδήποτε θεσμοθετημένο περιορισμό ή όριο. Επισημαίνεται ότι άπαντα τα ως άνω στοιχεία τίθενται εκ του νόμου ως ουσιώδη, καθώς τα εν λόγω στοιχεία παρατίθενται στην ίδια ως άνω διάταξη άνευ διαβάθμισης ή και αξιολόγησης της βαρύτητας αυτών, ως στοιχεία τα οποία άπαντα, ισοδύναμα και από κοινού, συναπαρτίζουν το απαιτούμενο ελάχιστο περιεχόμενο της οικείας μεσιτικής σύμβασης.

Περαιτέρω, με την ίδια ως άνω διάταξη, σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 338 του ΚΠολΔ, καθορίζεται τεκμήριο για το γεγονός ότι, εφόσον η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται, μαχητά, ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη. Στην περίπτωση αυτή, ο μεσίτης αρκεί να αποδείξει ότι η σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, οπότε και τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του, εναπόκειται, δε, στο μεσιτικό εντολέα να αποδείξει ότι δεν αναπτύχθηκε μεσιτική δραστηριότητα ή ότι η τελευταία δεν τελεί σε αιτιώδη συνάφεια με την καταρτισθείσα κύρια σύμβαση.

Εφόσον, όμως, η κύρια σύμβαση καταρτισθεί εντός τριμήνου από τη λήξη της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και εφόσον στο χρονικό διάστημα που μεσολάβησε ο μεσιτικός εντολέας έδωσε εντολή σε έτερο μεσίτη, δεν τυγχάνει εφαρμογής το ως άνω τεκμήριο και ο αρχικός αποκλειστικός μεσίτης, επίσης με βάση την ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, πρέπει να αποδείξει και τη μεσιτική του δραστηριότητα και την αιτιώδη συνάφεια αυτής με την κατάρτιση της κύριας σύμβασης.

Εν προκειμένω, το δικαστήριο έκρινε ότι η επίδικη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας ακινήτου καταρτίσθηκε μεν εγγράφως, όμως το σχετικό έγγραφο δεν περιείχε το σύνολο των απαιτούμενων, ως ελάχιστο περιεχόμενο αυτού, στοιχείων. Συγκεκριμένα, διαπίστωσε ότι δεν καταγράφεται το ΑΦΜ της εναγόμενης ως εντολέα, ούτε η πλήρης επωνυμία της, αλλά ο διακριτικός τίτλος. Ενόψει των ελλείψεων αυτών, η επίδικη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας είναι απολύτως άκυρη. Δεδομένης, δε, της ακυρότητάς της δεν δύναται να παράγει συμβατικές ενοχές και, κατ’ αποτέλεσμα, η κύρια βάση της αγωγής, η συνιστάμενη σε αναγνώριση υποχρέωσης καταβολής μεσιτικής αμοιβής, πηγάζουσα από την ίδια αυτή άκυρη σύμβαση, πρέπει να απορριφθεί, σε κάθε περίπτωση, ως ουσιαστικά αβάσιμη.

Στη συνέχεια, το δικαστήριο επεσήμανε ότι η σκοπούμενη, κύρια, σύμβαση καταρτίσθηκε σε χρόνο κατά τον οποίο, εάν η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας των διαδίκων ήταν έγκυρη, θα είχε παρέλθει ήδη το εκ νόμου χρονικό διάστημα ισχύος της (8 μηνών από τη σύναψη), δεδομένου ότι συμφωνία περί αόριστης διάρκειας αυτής δεν θα ανέπτυσσε ισχύ.

Ωστόσο, τούτο μόνο του ως γεγονός, δεν θα απέκλειε την αναζήτηση μεσιτικής αμοιβής και συνακόλουθα ισόποσης αξίωσης αδικαιολόγητου πλουτισμού, υπό την προϋπόθεση, όμως, απόδειξης, από μέρους της ενάγουσας, της αιτιώδους συνάφειας, μεταξύ της αναπτυχθείσας, εντός της διάρκειας ισχύος της σχετικής σύμβασης, μεσιτικής δραστηριότητας και της καταρτισθείσας, μετά τη λήξη της διάρκειας αυτής, κύριας σύμβασης. Τέτοιου είδους αιτιώδης συνάφεια, όμως, το δικαστήριο έκρινε πως δεν αποδείχθηκε ότι υφίστατο εν προκειμένω.

Απόσπασμα απόφασης

Συνεπώς, με βάση τις αμέσως ως άνω διατάξεις και, λόγω της προαναφερόμενου δεσμευτικού χαρακτήρα της, προς διασφάλιση της θέσης του μεσιτικού εντολέα, ενόψει μίας επί μακρόν συμβατικής δέσμευσης της δικαιοπρακτικής του ελευθερίας, η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας και δη ακινήτων θεσπίζεται υποχρεωτικά ως ορισμένης διάρκειας, καταρχάς οκτάμηνη, και δεν μπορεί να υπερβεί την εκ του νόμου καθορισμένη διάρκεια ισχύος της (βλ. Γ. - Α. Γεωργιάδης, όπ.π, σελ. 1221 επ. Μ. Περτσελάκης, «Σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας», 2023, σελ. 29 επ, σχόλιο Δ. Χατζημιχάλη επί της ΕιρΑθ 367/2016, Αρμ 2017, σελ. 208 επ.). Ως εκ τούτου, τυχόν συμφωνία των μερών περί υπέρβασης της ως άνω εκ του νόμου υποχρεωτικής ορισμένης διάρκειάς της, δεν αναπτύσσει μεν ισχύ, δεν πλήττει, όμως, και το κύρος της ίδιας της σύμβασης. Τούτο, καταρχάς, προκύπτει από το γεγονός ότι ο νόμος δεν απειλεί ακυρότητα σε περίπτωση κατά την οποία τα μέρη συμφώνησαν, παρά ταύτα, διάρκεια μεγαλύτερη της ως άνω νόμιμης ή ακόμα και αόριστη διάρκεια. Επίσης το αυτό προκύπτει, εξ αντιδιαστολής, από τη διάταξη του ως άνω άρθρου 200 του Ν. 2072/2012, παράγραφο 9 αυτού, όπως η ίδια αυτή διάταξη παρατέθηκε στην ως άνω υπό στοιχείο Α.Ι νομική σκέψη της παρούσας, περί των περιπτώσεων κατά τις οποίες δεν υφίσταται υποχρέωση καταβολής μεσιτικής αμοιβής, στις οποίες δεν συμπεριλαμβάνεται και η ως άνω περίπτωση, περί συμφωνηθείσας διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, μεγαλύτερης της ως άνω εκ του νόμου τεθείσας. Περαιτέρω, με την ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν, 4072/2012, σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 338 του ΚΠολΔ, καθορίζεται τεκμήριο για το γεγονός ότι, εφόσον η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται, μαχητά, ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη. Στην περίπτωση αυτή, ο μεσίτης, υπέρ του οποίου έχει ταχθεί το τεκμήριο, προκειμένου να λάβει την αμοιβή του, αρκεί να επικαλεσθεί το ως άνω πραγματικό γεγονός που έχει ανυψωθεί σε προϋπόθεση εφαρμογής του τεκμηρίου, ήτοι αρκεί να αποδείξει ότι η σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, οπότε και τεκμαίρεται, κατά τα ως άνω, ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του, εναπόκειται, δε, στο μεσιτικό εντολέα να αποδείξει ότι δεν αναπτύχθηκε μεσιτική δραστηριότητα ή ότι η τελευταία δεν τελεί σε αιτιώδη συνάφεια με την καταρτισθείσα κύρια σύμβαση (βλ. ΑΠ 1343/2023, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), Εφόσον, όμως, η κύρια σύμβαση καταρτισθεί εντός τριμήνου από τη λήξη της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και εφόσον στο χρονικό διάστημα που μεσολάβησε ο μεσιτικός εντολέας έδωσε εντολή σε έτερο μεσίτη, δεν τυγχάνει εφαρμογής το ως άνω τεκμήριο και ο αρχικός αποκλειστικός μεσίτης, επίσης με βάση την ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, πρέπει να αποδείξει και τη μεσιτική του δραστηριότητα και την αιτιώδη συνάφεια αυτής με την κατάρτιση της κύριας σύμβασης. Είναι γεγονός ότι, με βάση τις προαναφερόμενες διατάξεις, ο νομοθέτης θέτει, εκ προοιμίου, εύλογο χρονικό διάστημα για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, θεσπίζοντας, όμως, για τους ως άνω και μόνο χρόνους, τεκμήρια και εν γένει αποδεικτικούς κανόνες για την περίπτωση κατάρτισης αυτής μετά τη λήξη του χρόνου ισχύος της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας. Δεν απαγγέλει ακυρότητα, ούτε θέτει έτερο περιορισμό στη δυνατότητα αναζήτησης της μεσιτικής αμοιβής και δη μόνον εκ του λόγου ότι η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε μετά τον ορισμένο χρόνο διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας. Δεν παραβλέπεται, εξάλλου, ότι, τέτοιου είδους ρύθμιση, περί αποκλεισμού αναζήτησης στην περίπτωση αυτή μεσιτικής αμοιβής, θα ήταν προδήλως πρόσφορη προς καταστρατήγηση του προεκτιθέμενου σκοπού της εκ του νόμου καθορισμένης ορισμένης διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, καταστρατήγηση συνιστάμενη, ενδεχομένως, σε σκόπιμη αναμονή παρόδου του σύντομου ορισμένου χρόνου διάρκειας αυτής για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, προς αποφυγή καταβολής της μεσιτικής αμοιβής. Ανεξαρτήτως και επιπροσθέτως τούτου, σύμφωνα με την προαναφερόμενη διάταξη του άρθρου 200 παρ. 9 του Ν. 4072/2012, ο νομοθέτης, όπως προεκτέθηκε, έθεσε συγκεκριμένα τις περιπτώσεις κατά τις οποίες δεν δύναται να αναζητηθεί μεσιτική αμοιβή, στις οποίες, επίσης, δεν συγκαταλέγεται και η περίπτωση σύναψης κύριας σύμβασης μετά την πάροδο του ορισμένου χρόνου της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας ακινήτου. Τούτο, βέβαια, ήτοι η αναζήτηση μεσιτικής αμοιβής δεν αποκλείεται στην τελευταία αυτή περίπτωση, εφόσον, μεταξύ άλλων, αποδειχθεί αφενός ότι η μεσιτική δραστηριότητα αναπτύχθηκε εντός του, εκ του νόμου, ορισμένου χρόνου διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και αφετέρου ότι συντρέχει η απαιτούμενη αιτιώδης συνάφεια, συνιστάμενη στο ότι η κατάρτιση της κύριας σύμβασης οφείλεται, τελικά, σε αυτή τη δραστηριότητα (πρβλ. σχόλιο - σημείωμα Α. Μπεχλιβάνη στην ΕιρΑθ 367/2016, Αρμ 2017, σελ. 773). Επισημαίνεται ότι, στην τελευταία αυτή περίπτωση, ως εκ του σαφούς γράμματος της διάταξης του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, δεν υφίσταται τεκμήριο υπέρ του μεσίτη, ο οποίος, έτσι, φέρει το βάρος απόδειξης των επικαλούμενων από αυτόν γενεσιουργών της απαίτησής του, περί μεσιτικής αμοιβής, κρίσιμων πραγματικών περιστατικών.

Δείτε ολόκληρη την απόφαση στο dsanet.gr.