Κτηματολογική Διαμεσολάβηση με Ελληνικό Δημόσιο, ΟΤΑ και ΝΠΔΔ

Ι. Εισαγωγικά

Στις 16 Μαΐου 2025 δημοσιεύτηκε στο Φ.Ε.Κ. ο ν. 5197/2025, ο οποίος επέφερε ρηξικέλευθες αλλαγές στα όσα γνωρίζαμε μέχρι σήμερα ως προς την κτηματολογική διαμεσολάβηση. Δυνάμει του άρθρ. 59 αυτού, τροποποιείται ριζικά το άρθρ. 6 § 2 του ν. 2664/1998 όσον αφορά την υποχρεωτική αρχική συνεδρία κτηματολογικής διαμεσολάβησης, με την υπαγωγή στην τελευταία και των διαφορών με εναγόμενο το Ελληνικό Δημόσιο, Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ) και νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου (νπδδ)1, αλλά και με την εισαγωγή ενός νόμιμου (μαχητού) τεκμηρίου στις ιδιοκτησιακές διαφορές που στρέφονται κατά του Ελληνικού Δημοσίου.

Οι προβληματισμοί που εγείρουν οι νέες διατάξεις είναι πολλοί και ποικίλουν. Ενδεικτικά, εγείρονται ζητήματα περί του ορθού υπολογισμού των σχετικών προθεσμιών, του ακριβούς πεδίου εφαρμογής των νέων διατάξεων τόσο ως προς την υποκειμενική όσο και ως προς την αντικειμενική τους περίμετρο2, ζητήματα διαχρονικού δικαίου, αμοιβής του διαμεσολαβητή από Ελληνικό Δημόσιο, ΟΤΑ και νπδδ και πολλά ακόμη. Εν αναμονή της έκδοσης σχετικών διευκρινίσεων, αλλά και ωριμότερης ερμηνευτικής επεξεργασίας των νέων αυτών διατάξεων, ακολουθεί μια προσπάθεια προσέγγισης μερικών μόνο από τα ανακύπτοντα ζητήματα.

ΙΙ. Ζητήματα διαχρονικού δικαίου

Ερωτήματα έχουν δημιουργηθεί ως προς τον χρόνο έναρξης των σχετικών διατάξεων, και ιδίως, αν η υποχρέωση διενέργειας κτηματολογικής ΥΑΣ υπό το νέο (διευρυμένο υποκειμενικά) πλαίσιο, αφορά και ήδη κατατεθείσες κατά την 16η Μαΐου 2025 αγωγές, που όμως η προθεσμία κλεισίματος φακέλου υπό τις διατάξεις των άρθρ. 237-238 ΚΠολΔ τοποθετείται χρονικά είτε την 16η Μαΐου 2025, είτε μεταγενέστερα.

Κατά την άποψη της γράφουσας, οι νέες διατάξεις αφορούν μόνο όσες κτηματολογικές αγωγές κατατέθηκαν από την 16η Μαΐου 2025 και υπό την ακόλουθη διάκριση:

α) ως προς τις κτηματολογικές αγωγές που στρέφονται κατά του Ελληνικού Δημοσίου, η υποχρέωση για διεξαγωγή κτηματολογικής ΥΑΣ καταλαμβάνει όσες αγωγές κατατέθηκαν από 16 Σεπτεμβρίου 2025 και έπειτα, ενώ

β) ως προς τις κτηματολογικές αγωγές που στρέφονται κατά ΟΤΑ ή νπδδ, η υποχρέωση για διεξαγωγή κτηματολογικής ΥΑΣ καταλαμβάνει όσες αγωγές κατατέθηκαν από 16 Μαΐου 2025 και έπειτα.

Στο ερώτημα εάν υφίσταται υποχρέωση προς διεξαγωγή κτηματολογικής ΥΑΣ σε περίπτωση αγωγής που κατατέθηκε μετά την 16η Μαΐου 2025 αλλά πριν την 16η Σεπτεμβρίου 2025 και  στρέφεται ταυτόχρονα κατά ΟΤΑ ή νπδδ αφενός, και Ελληνικού Δημοσίου αφετέρου, κατά την άποψη της γράφουσας, η απάντηση θα εξαρτάται  από το είδος παθητικής ομοδικίας που συνδέει Ελληνικό Δημόσιο και ΟΤΑ ή νπδδ3.

ΙΙΙ. Ζητήματα προθεσμιών

α. Προθεσμία γνωστοποίησης Κτηματολογικής ΥΑΣ

Με το δέκατο εδάφιο της περίπτωσης δ) του άρθρ. 6 § 2 του ν. 2664/1998 εισάγεται παρέκκλιση από τα γενικώς ισχύοντα4 σύμφωνα με το άρθρ. 7 § 2 και 3 του ν. 4640/2019 περί γνωστοποίησης – πρόσκλησης σε ΥΑΣ. Συγκεκριμένα, προβλέπεται ότι η διενέργεια κτηματολογικής ΥΑΣ γνωστοποιείται στο Ελληνικό Δημόσιο τουλάχιστον τριάντα (30) ημέρες πριν από τη συνεδρία. Δημιουργήθηκαν έτσι προβληματισμοί προς δύο κατευθύνσεις: (i) ποια η σχέση της νέας πρόβλεψης περί διενέργειας της κτηματολογικής ΥΑΣ τουλάχιστον τριάντα (30) ημέρες μετά την σχετική γνωστοποίηση προς το Ελληνικό Δημόσιο, και της πρόβλεψης του άρθρ. 7 § 3 του ν. 4640/2019 περί υποχρέωσης του διαμεσολαβητή προς διενέργεια της ΥΑΣ εντός είκοσι (20) ημερών από την λήψη του σχετικού αιτήματος, και περαιτέρω (ii) πώς τυχόν επενεργεί η διευρυμένη τριακονθήμερη προθεσμία γνωστοποίησης προς το Δημόσιο, επί της πρόβλεψης του άρθρ. 7 § 2 του ν. 4640/2019 περί γνωστοποίησης προ πέντε (5) ημερών5, όταν το Δημόσιο ομοδικεί παθητικώς με ιδιώτες.

Ως προς το πρώτο ερώτημα, κατά την άποψη της γράφουσας, είτε μοναδικό εναγόμενο - έτερο μέρος στην διαμεσολάβηση είναι το Ελληνικό Δημόσιο, είτε το Ελληνικό Δημόσιο ομοδικεί παθητικώς με ΟΤΑ, ή νπδδ, ή ιδιώτη, το άρθρ. 7 § 3 του ν. 4640/2019 οφείλει να «αδρανοποιηθεί» απέναντι στην αξίωση για γνωστοποίηση τριάντα (30) ημέρες πριν την κτηματολογική ΥΑΣ, και αυτό λόγω του ειδικότερου - εξαιρετικού χαρακτήρα της πρόβλεψης του εν λόγω εδαφίου του άρθρ. 6 § 2 του ν. 2664/1998, που εισάγει παρέκκλιση από τα γενικώς ισχύοντα. Εξάλλου, παρατηρείται ότι η τελευταία αυτή διάταξη του άρθρ. 7 § 3 του ν. 4640/2019, δεν προβλέπει ουδεμία δικονομική κύρωση σε περίπτωση μη διεξαγωγής της ΥΑΣ εντός είκοσι (20) ημερών από την λήψη από τον διαμεσολαβητή του αιτήματος προς διεξαγωγή ΥΑΣ.

Επί του δεύτερου ερωτήματος, με αφετηρία την παρατήρηση ότι ούτε ο ν. 2664/1998, ούτε και ο ν. 4640/2019 θέτουν ανώτατο χρονικό σημείο ενημέρωσης και πρόσκλησης στην διαδικασία της διαμεσολάβησης, η λήψη της γνωστοποίησης – πρόσκλησης σε κτηματολογική ΥΑΣ τριάντα (30) -ή και περισσότερες- ημέρες πριν την ημερομηνία διεξαγωγής της τελευταίας και ως προς μέρη που δεν υπάγονται στην υποκειμενική περίμετρο του έκτου εδαφίου της περ. δ) του άρθρ. 6 § 2 του ν. 2664/1998 δεν φαίνεται να δημιουργεί προβλήματα, ειδικά αν δεχτούμε ότι το άρθρ. 7 § 3 του ν. 4640/2019 «αδρανοποιείται» σε αυτές τις περιπτώσεις σύμφωνα με τα παραπάνω. Επομένως, δεν μπορεί να γίνει λόγος για καμία δικονομική παρατυπία στην περίπτωση που αμφότερα μέρη (Δημόσιο και ιδιώτες) ειδοποιηθούν για την ημερομηνία διεξαγωγής της κτηματολογικής ΥΑΣ τριάντα (30) ή και πλέον ημέρες νωρίτερα.

Από την άλλη, εύλογα δημιουργείται η απορία αν η προπαρασκευαστική προθεσμία του άρθρ. 7 § 3 του ν. 4640/2019 μπορεί να τηρηθεί ως προς τους ιδιώτες διακριτά απ’ ότι για το Δημόσιο, ήτοι αν οι τελευταίοι (ιδιώτες) επιτρέπεται να λάβουν την γνωστοποίηση προς διεξαγωγή της ΥΑΣ, πέντε (5) ημέρες πριν την ημερομηνία αυτής, την στιγμή που το Δημόσιο θα ειδοποιηθεί προ τριάντα (30) τουλάχιστον ημερών. Κατά την άποψη της γράφουσας, εάν ο νομοθέτης επιθυμούσε την επιμήκυνση της προθεσμίας και για τα συνεναγόμενα με το Ελληνικό Δημόσιο πρόσωπα, θα το είχε προβλέψει ρητώς, γεγονός που δεν συμβαίνει με τις νέες διατάξεις όπου προβλέπεται ότι η κτηματολογική ΥΑΣ «κατά παρέκκλιση κάθε άλλης διάταξης, γνωστοποιείται στο Ελληνικό Δημόσιο τουλάχιστον τριάντα (30) ημέρες πριν από τη Συνεδρία». Παρατηρείται μάλιστα, ότι η εξαιρετική προθεσμία των τριάντα (30) ημερών αφορά μόνο το Ελληνικό Δημόσιο, χωρίς αναφορά σε ΟΤΑ και νπδδ. Πράγματι, δεν προκύπτει ότι ο νομοθέτης εκφράστηκε στενότερα απ’ όσο επιθυμούσε, καθώς σκοπός της ανωτέρω («κατά παρέκκλιση») πρόβλεψης είναι η εξασφάλιση επαρκούς χρόνου προετοιμασίας του Ελληνικού Δημοσίου για την προσκόμιση του υπηρεσιακού εντύπου περί προβολής ή μη δικαιωμάτων του επί του επιδίκου.

β. Αναστολή προθεσμιών λόγω δικαστικών διακοπών

Με διάσπαρτες διατάξεις αλλά ιδίως σύμφωνα με το άρθρ. 11 του κ.δ. 26.6/1944 προβλέπεται ότι «Σε όλες τις δίκες του Δημοσίου, κατά τη διάρκεια των δικαστικών διακοπών, ουδεμία απολύτως τρέχει προθεσμία είτε εις βάρος του Δημοσίου είτε εις βάρος των άλλων διαδίκων, ούτε για την υπό τούτων ως τρίτων άσκηση δηλώσεων ούτε για την έγερση αγωγών, παρεμβάσεων και προσεπικλήσεων ούτε τέλος για την άσκηση οποιουδήποτε ενδίκου μέσου ή εξέταση μαρτύρων…. ». Δεδομένου ότι ο ν. 2664/1998 εισάγει κατά βάση δικονομικό δίκαιο6, ερωτάται αν οι προθεσμίες που αφορούν σε κτηματολογική ΥΑΣ αναστέλλονται κατά την περίοδο των δικαστικών διακοπών του Δημοσίου, δηλαδή από την 1η Ιουλίου μέχρι την 15η Σεπτεμβρίου, όταν το τελευταίο είναι μέρος της διαφοράς. Μια τοποθέτηση επί του παραπάνω ερωτήματος προ της ημερομηνίας έκδοσης σχετικών διευκρινίσεων θα ήταν εξαιρετικά παράτολμη. Σε κάθε περίπτωση, η επιλογή της έναρξης ισχύος των νέων διατάξεων ειδικά ως προς τον Ελληνικό Δημόσιο από την 16η Σεπτεμβρίου 2025 και έπειτα δεν φαίνεται τυχαία.

IV. Υποκειμενική περίμετρος του άρθρου 6 § 2 περ. δ)7

Πέρα από το Ελληνικό Δημόσιο, τους ΟΤΑ και τα νπδδ που καταλαμβάνονται ευθέως από το γράμμα της νέας διάταξης, ζήτημα θα μπορούσε να τεθεί ως προς τα νομικά πρόσωπα του ευρύτερου δημόσιου τομέα στα οποία το Ελληνικό Δημόσιο ή ιδρυόμενα απ’ αυτό νομικά πρόσωπα, αποτελούν τον κύριο ή αποκλειστικό μέτοχο.

Χαρακτηριστική περίπτωση είναι αυτή της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου Α.Ε. (ΕΤΑΔ), η οποία λειτουργεί μεν χάριν δημοσίου συμφέροντος, πλην όμως σύμφωνα με τους κανόνες της ιδιωτικής οικονομίας8. Σύμφωνα δε με γνωμοδότηση της Επιτροπής Νομικών Θεμάτων της Κεντρικής Επιτροπής Διαμεσολάβησης9, η ΕΤΑΔ καταλαμβάνεται από την εξαίρεση του άρθρ. 6 § 2 του ν. 4640/2019 περί μη υπαγωγής σε ΥΑΣ των νπδδ. Εφόσον όμως Ελληνικό Δημόσιο και νπδδ καταλαμβάνονται πλέον από την υποκειμενική περίμετρο του νέου άρθρ. 6 § 2 του ν. 2664/1998, κατά την άποψη της γράφουσας, για την ταυτότητα του νομικού λόγου ή με το επιχείρημα από το μείζον στο έλασσον, θα καταλαμβάνεται και η ΕΤΑΔ. Σε κάθε περίπτωση, και μόνο από λόγους προνοίας, συνίσταται η αποστολή της γνωστοποίησης περί διεξαγωγής κτηματολογικής ΥΑΣ και στην τελευταία (ΕΤΑΔ).

• 1. Υπενθυμίζεται ότι με το άρθρο 6 § 2 του ν. 4640/2019 (που εφαρμοζόταν αναλογικά και επί κτηματολογικών διαφορών κατά το άρθρο 6 § 2 περ. δ’ του ν. 2664/1998, όπως ίσχυε προ της τροποποίησης του με το ν. 5197/2025) εξαιρούνται της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης οι διαφορές με διάδικο μέρος το Ελληνικό Δημόσιο, ΟΤΑ και νπδδ, ενώ με το άρθρο 3 § 3 του ν. 4640/2019 στις ίδιες περιπτώσεις δεν εφαρμόζεται ούτε η πρόβλεψη περί του ενημερωτικού εγγράφου για διαμεσολαβητική επίλυση της διαφοράς.
• 2. Ενδεικτικά ερωτάται αν υπάγεται σε κτηματολογική (ΥΑΣ και) διαμεσολάβηση διαφορά σχετιζόμενη με διόρθωση αρχικής εγγραφής που αφορά γεωτεμάχιο με δασικό χαρακτήρα.
• 3. Δείτε συναφώς και την υπ΄ αρ. 110/2022 Γνώμη της Επιτροπής Νομικών Θεμάτων της Κεντρικής Επιτροπής Διαμεσολάβησης όπου -προ της τροποποίησης που επέφερε ο ν. 5197/2025- υποστηρίχθηκε ότι η υποχρέωση προς διενέργεια ΥΑΣ σε κτηματολογική διαφορά όπου συνεναγόμενο τυγχάνει το Ελληνικό Δημόσιο, εξαρτάται από τον δεσμό ομοδικίας που συνδέει το τελευταίο με τους λοιπούς συνεναγόμενους. Έτσι, όταν πρόκειται για απλή ομοδικία, η διενέργεια ΥΑΣ είναι υποχρεωτική ως προς όλους τους ομοδίκους πλην του Ελληνικού Δημοσίου, ενώ αν πρόκειται για αναγκαία ομοδικία η διενέργεια ΥΑΣ παρέλκει× Δείτε και Α. Πλεύρη, Διαμεσολάβηση σε κτηματολογικές διαφορές σε: Διαμαντόπουλο (επιμ.), Εθνικό Κτηματολόγιο και Διαμεσολάβηση, σ. 112× και Κ. Πλιάτσικας, Η διόρθωση ανακριβούς πρώτης κτηματολογικής εγγραφής, 2η έκδοση, 2024, § 21, σ. 272.
• 4. Υπενθυμίζεται ότι κατά τα γενικώς ισχύοντα, η γνωστοποίηση λαμβάνει χώρα πέντε (5) τουλάχιστον ημερολογιακές ημέρες πριν από την ημερομηνία διεξαγωγής της ΥΑΣ, η οποία (ημερομηνία) δεν μπορεί να απέχει πάνω από είκοσι (20) ημέρες από την επομένη της αποστολής από το επισπεύδον μέρος στον διαμεσολαβητή του αιτήματος προσφυγής στη διαδικασία διαμεσολάβησης, εκτός αν κάποιο από τα μέρη διαμένει σε Κράτος Μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης πλην της Ελλάδας, οπότε η προθεσμία παρατείνεται έως την τριακοστή (30ή) ημέρα από την επομένη της αποστολής του αιτήματος στον διαμεσολαβητή.
• 5. Σημειώνεται πάντως ότι ακόμη κι αν δεν τηρηθεί το πενθήμερο, δεν προβλέπεται καμία «δικονομική αταξία» ή κύρωση, εφόσον τα μέρη προσέλθουν στην ΥΑΣ. Δείτε σχετικά Ά. Πλεύρη, ό.π..
• 6. Δείτε και ΑΠ 1107/2018, ΤΝΠ sakkoulas-online, κατά την οποία οι διατάξεις του ν. 2664/1998 «εισάγουν, κατά βάση, δικονομικό δίκαιο, καθόσον προσδιορίζουν τον τρόπο, τη διαδικασία και τους δικαιούχους της διόρθωσης των πρώτων (αρχικών) ανακριβών κτηματολογικών εγγραφών». Δείτε και Γ. Διαμαντόπουλος, Ερανισμοί και ανταποδόσεις Θέμιδος, τόμ. 3, 2019, σ. 821: «Ως γνωστόν, σταθερά νομολογείται, από τον Άρειο Πάγο και τα δικαστήρια της ουσίας, ότι το δίκαιο κτηματολογίου κοινωνεί ουσιωδώς του αστικού δικονομικού δικαίου, δεδομένου ότι από το περιεχόμενο των διατάξεων των άρθρων 6 §§ 2 και 3 ν. 2664/1998, ευθέως προκύπτει ότι οι εν λόγω κανόνες εισάγουν κατά βάση όχι ουσιαστικό αλλά δικονομικό δίκαιο, αφού προσδιορίζουν τον τρόπο, τη διαδικασία και τους δικαιούχους διόρθωσης (για την ακρίβεια τους νομιμοποιούμενους σε αίτηση διόρθωσης) των πρώτων (αρχικών), ανακριβών κτηματολογικών εγγραφών».
• 7. Το έκτο εδάφιο του άρθρ. 6 § 2 περ. δ) του ν. 2664/1998 έχει ως εξής: «Αν μεταξύ των διαδίκων περιλαμβάνονται το Δημόσιο, Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, κατά παρέκκλιση της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 4640/2019 και κάθε άλλης αντίθετης διάταξης, αυτοί συμμετέχουν στην Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολάβησης, στην οποία εκπροσωπούνται από τον αρμόδιο λειτουργό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους και από τους υπηρετούντες νομικούς συμβούλους, ή δικηγόρους με έμμισθη εντολή ή από δικηγόρους με ειδική προς τούτο πληρεξουσιότητα, αντιστοίχως.»
• 8. Δείτε και Α. Πλεύρη, Διαμεσολάβηση σε αστικές και εμπορικές υποθέσεις, 2021, εκδόσεις Σάκκουλα, άρθρ. 6 § 25 επ., σ. 197.
• 9. Πρόκειται για την υπ’ αρ. 27/2021 Γνώμη της Επιτροπής Νομικών Θεμάτων της Κεντρικής Επιτροπής Διαμεσολάβησης, κατά την οποία «η Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Α.Ε. (ΕΤΑΔ) αποτελεί την μεγαλύτερη εταιρεία διαχείρισης και αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Ελληνικού Δημοσίου και αποτελεί 100% θυγατρική της Ελληνικής Εταιρείας Συμμετοχών και Περιουσίας, λειτουργεί δε χάριν του δημοσίου συμφέροντος, σύμφωνα με τους κανόνες της ιδιωτικής οικονομίας. Περαιτέρω, στο άρθρο 206 του ν. 4389/2016, που αφορά στην Ελληνική Εταιρεία Συμμετοχών και Περιουσίας Α.Ε ορίζεται ότι ‘Η Εταιρεία και οι άμεσες θυγατρικές της (εκτός από το ΤΧΣ και το ΤΑΙΠΕΔ για τα οποία εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι ειδικές διατάξεις των ιδρυτικών τους νόμων), απολαμβάνουν όλων των διοικητικών, οικονομικών, φορολογικών, δικαστικών, ουσιαστικού και δικονομικού δικαίου προνομίων και ατελειών του Δημοσίου, πλην του ΦΠΑ’. Επί τη βάσει της τελευταίας αυτής διατάξεως κρίνεται ότι η Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) Α.Ε. εξαιρείται από την υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης, στις διαφορές στις οποίες αποτελεί διάδικο μέρος.»