logo-print

Αδυναμία Άρσης Απαλλοτρίωσης λόγω Ρυμοτομίας

Όταν ακίνητο έχει παραχωρηθεί με τη βούληση του ιδιοκτήτη, άτυπα ή με συμβολαιογραφικό έγγραφο

Μια ενδιαφέρουσα πρόβλεψη στο νέο πολεοδομικό νόμο 4759/2020, στο άρθρο 91 παρ. 2, που επαναλαμβάνει την καταργηθείσα διάταξη του άρθρου 32 του Ν. 4067/2017, όπως είχε αντικατασταθεί με το άρθρο 3 παρ.2 Ν.4315/2014, είναι αυτή που αφορά στην μη άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης παρά το ότι δεν καταβλήθηκε αποζημίωση, και στη συνακόλουθη έλλειψη του δικαιώματος του ιδιοκτήτη, επί του ακινήτου του οποίου έχει επιβληθεί ρυμοτομικό βάρος, να ζητήσει την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου ώστε το ακίνητο να καταστεί οικοδομήσιμο.

Συγκεκριμένα, προβλέπεται ότι παρά τη μη καταβολή αποζημίωσης, δεν επέρχεται αυτοδίκαιη άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης:

1. Όταν ρυμοτομούμενα τμήματα ιδιοκτησιών που παραχωρήθηκαν άτυπα και διανοίχθηκαν επ` αυτών εν τοις πράγμασι κοινόχρηστοι δρόμοι, προκειμένου να καταστεί οικοδομήσιμο το υπόλοιπο τμήμα της ιδιοκτησίας, με αποτέλεσμα είτε να εκδοθεί οικοδομική άδεια είτε να μεταβιβασθεί ως άρτιο και οικοδομήσιμο. Ως προς τα ακίνητα αυτά εφαρμόζεται το άρθρο 28 του ν. 1337/1983 (Α` 33).

Το εν λόγω άρθρο προβλέπει ότι ιδιωτικοί δρόμοι , πλατείες και λοιποί χώροι κοινής χρήσεως που έχουν σχηματιστεί με οποιοδήποτε τρόπο έστω και κατά παράβαση των κείμενων πολεοδομικών διατάξεων και που βρίσκονται μέσα σε εγκεκριμένα σχέδια πόλεων, θεωρούνται ως κοινόχρηστοι χώροι που ανήκουν στον οικείο Δήμο ή Κοινότητα. Για τους χώρους αυτούς δεν οφείλεται καμία αποζημίωση λόγω ρυμοτομίας. Σε περίπτωση όμως που οι χώροι αυτοί καταργούνται με το σχέδιο πόλεως προσκυρώνονται κατά τις κείμενες διατάξεις.

 

Από τις διατάξεις των άρθρων 966 και 967 ΑΚ προκύπτει ότι πράγματα κοινής χρήσης είναι όσα, ύστερα από την τήρηση των νόμιμων διατυπώσεων, έλαβαν τον προορισμό αυτό, και κατά την ενδεικτική απαρίθμηση του άρθρου 967 ΑΚ οι οδοί περιλαμβάνονται μεταξύ των κοινόχρηστων πραγμάτων. Κατά το άρθρο 2 παρ.1 του ν. 1577/1985 (Γ.Ο.Κ. 1985), ο οποίος ίσχυε στην ένδικη περίπτωση, εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο οικισμού ή σχέδιο πόλης, ή πολεοδομικό σχέδιο ή πολεοδομική μελέτη, είναι το διάγραμμα με τον τυχόν πολεοδομικό σχεδιασμό που έχει εγκριθεί σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις και καθορίζει τους ειδικούς όρους δόμησης, τους κοινόχρηστους και δομήσιμους χώρους και τις επιτρεπόμενες χρήσεις σε κάθε τμήμα ή ζώνη του οικισμού. Κατά το άρθρο 2 παρ. 2 του πιο πάνω Γ.Ο.Κ. 1985, κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κάθε είδους δρόμοι, πλατείες, άλση και γενικά ελεύθεροι χώροι που προορίζονται για κοινή χρήση και καθορίζονται από το ρυμοτομικό σχέδιο του οικισμού ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο. Περαιτέρω, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3155/1995 «Περί κατασκευής και συντηρήσεως οδών», οι οδοί της Χώρας διακρίνονται σε εθνικές, επαρχιακές και δημοτικές ή κοινοτικές (άρθρο 1). Στον πιο νόμο δεν αναφέρονται οι αγροτικές οδοί, και η μη αναφορά αυτών οφείλεται προφανώς στο ότι οι οδοί αυτές, εφόσον είναι κοινόχρηστες, αποτελούν ειδικότερη κατηγορία των δημοτικών ή κοινοτικών οδών, αν μάλιστα ληφθεί υπόψη ότι στο νόμο αυτό, η έννοια των δημοτικών ή κοινοτικών οδών είναι ευρεία, δηλαδή περιλαμβάνει τις οδούς που εξυπηρετούν τις «πάσης φύσεως ανάγκες του Δήμου ή μιας Κοινότητας μέσα στα δημοτικά όρια αυτών» (ΑΠ 652/2016, ΕφΑιγ 101/2021, ΕφΛαρ 189/2019 στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Για το χαρακτήρα μιας οδού ως δημοτικής ή κοινοτικής, αποφαίνονται τα πολιτικά δικαστήρια, αφού, από καμιά διάταξη της κείμενης νομοθεσίας και ιδιαίτερα του Δημοτικού και Κοινοτικού Κώδικα, δεν καθορίζεται ειδική διοικητική διαδικασία για τον χαρακτηρισμό οδών ως δημοτικών ή κοινοτικών και δεν παρέχεται στα όργανα των Δήμων και Κοινοτήτων αρμοδιότητα για τον χαρακτηρισμό τέτοιων οδών, η δε τυχόν εκδιδόμενη από το δημοτικό ή κοινοτικό συμβούλιο πράξη χαρακτηρισμού μιας οδού ως δημοτικής ή κοινοτικής δεν έχει καμιά νομική συνέπεια, γιατί δεν αποτελεί εκτελεστή διοικητική πράξη (ΑΠ 1032/2019, ΑΠ 293/2018, ΑΠ 1639/2018 στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Κάθε οδός, αποκτά την ιδιότητα του κοινοχρήστου πράγματος: α) από το νόμο, δηλαδή με τον χαρακτηρισμό της ως οδού από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό διάγραμμα του σχεδίου πόλεως, β) από τη βούληση των ιδιοκτητών, η οποία πρέπει να γίνει με νομότυπη δικαιοπραξία (διαθήκη ή δωρεά) ή και με παραίτηση από την κυριότητα, για την οποία όμως (παραίτηση) απαιτείται δήλωση του κυρίου περιβαλλόμενη τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποβαλλόμενη σε μεταγραφή, αφού περιέχει κατάργηση εμπραγμάτου δικαιώματος και γ) με την αμνημονεύτου χρόνου αρχαιότητα, που προέβλεπε το προϊσχύσαν βυζαντινορωμαϊκό δίκαιο (ν.3 παρ.2 Πανδ. 43.7, ν. 2 παρ. 8, Πανδ. 39.3, ν. 28 Πανδ. 22.3), σύμφωνα με την οποία η χρήση του πράγματος από Κοινότητα ή Δήμο ή από τους δημότες αυτών, με την οποία κυρώνονταν ως νόμιμη η πραγματική κατάσταση που υπήρχε πριν από δύο γενιές (τουλάχιστον 80 έτη) και έπρεπε να έχει συμπληρωθεί πριν από την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα (23.2.1946), μπορούσε να προσδώσει σε ακίνητο την ιδιότητα του κοινόχρηστου, εφόσον η αρχαιότητα στην παραπάνω χρήση υπήρξε συνεχής, ενόψει του ότι ο Αστικός Κώδικας δεν αναγνωρίζει το θεσμό της αμνημόνευτου χρόνου αρχαιότητας, πλην, όμως, διατηρείται, σύμφωνα με το άρθρο 51 ΕισΝΑΚ, η ιδιότητα που, με βάση αυτή, απέκτησε το πράγμα ως κοινής χρήσης, πριν από την εισαγωγή του ΑΚ (ΑΠ 985/2019, ΑΠ 680/2016, ΑΠ 451/2015, ΑΠ 723/2014 στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Μετά την εισαγωγή του ΑΚ μπορεί έμμεσα να επιτευχθεί παρόμοιο αποτέλεσμα με βάση το άρθρο 281 ΑΚ, αν δηλαδή ο κύριος άφησε επί μακρό χρόνο το πράγμα εκτεθειμένο στην κοινή χρήση ανεχόμενος ή πολύ περισσότερο, επιθυμών αυτό να καταστεί κοινής χρήσης. Τούτο ειδικότερα μπορεί να συμβεί και στην περίπτωση που κάποιος χώρος αφήνεται από τον κύριο να χρησιμεύσει ως δημοτική ή πρώην κοινοτική οδός, για τον καθορισμό και την ανακήρυξη της οποίας δεν προβλέπεται ορισμένη νόμιμη διαδικασία ή ακόμη και την από το ίδιο άρθρο (ΑΚ 281) ένσταση του γενικού δόλου κατά του ιδιοκτήτη, ο οποίος άφησε το πράγμα εκτεθειμένο στην κοινή χρήση για πολύ χρόνο, με την έννοια όμως ότι δεν προσπορίζεται η κυριότητα του ακινήτου στον οικείο ΟΤΑ με χρησικτησία, αφού οι ιδιώτες χρήστες του χώρου δεν ασκούν πράξεις νομής για λογαριασμό του οικείου ΟΤΑ, αλλά απλώς προστατεύεται η κοινή χρήση έναντι του κυρίου (ΑΠ 1032/2019, ΑΠ 293/2018, ΑΠ 954/2017, ΑΠ 652/2016, ΑΠ 1426/2015, ΕφΠατρ 159/2020, ΕφΑιγ 101/2021, ΕφΑΘ 4595/2008 στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, κατά το άρθρο 28 του ν. 1337/1983 «ιδιωτικοί δρόμοι, πλατείες και λοιποί χώροι κοινής χρήσεως που έχουν σχηματισθεί με οποιοδήποτε τρόπο, έστω και κατά παράβαση των κειμένων πολεοδομικών διατάξεων και που βρίσκονται μέσα σε εγκεκριμένα σχέδια πόλεων, θεωρούνται ως κοινόχρηστοι χώροι που ανήκουν στον οικείο Δήμο ή Κοινότητα. Για τους χώρους αυτούς δεν οφείλεται καμία αποζημίωση. Σε περίπτωση, όμως, που οι χώροι αυτοί καταργούνται με το σχέδιο πόλεως, προσκυρώνονται κατά τις κείμενες διατάξεις». Η διάταξη αυτή δεν παρέχει στους Δήμους αρμοδιότητα έκδοσης εκτελεστής διοικητικής πράξης για τον χαρακτηρισμό οδού ή διόδου ως «δημοτικής οδού», ούτε για τον χαρακτηρισμό χώρων ως κοινοχρήστων ή ως περιελθόντων στην ιδιοκτησία τους. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, όπως διαφωτίζεται από τις προπαρασκευαστικές εργασίες ψήφισής της, ιδιωτικά ακίνητα αποκτούν την ιδιότητα του κοινοχρήστου χωρίς την καταβολή αποζημίωσης, εφόσον α) προβλέπονται από το εγκεκριμένο σχέδιο πόλης ως κοινόχρηστοι χώροι και β) η κοινοχρησία είναι αποτέλεσμα της βούλησης του ιδιοκτήτη (ρητής ή συναγόμενης εμμέσως από τις ενέργειες του) ή προκύπτει από πραγματική κατάσταση που διατηρήθηκε επί μακρό χρόνο, με την ανοχή του ιδιοκτήτη. Έτσι για την μετάθεση της κυριότητας ακινήτων υπέρ του οικείου Ο.Τ.Α. δεν αρκεί οποιαδήποτε ενέργεια διάθεσης του ακινήτου στην κοινή χρήση, αλλά πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά οι προαναφερόμενες προϋποθέσεις, η συνδρομή των οποίων ελέγχεται παρεμπιπτόντως από τη Διοίκηση και κρίνεται οριστικώς από τα αρμόδια πολιτικά δικαστήρια (ΑΠ 46/2018 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Συνεπώς εφόσον συντρέχουν οι άνω δύο προϋποθέσεις του άρθρου 28 του ν. 1337/1983 επέρχεται μετάθεση της κυριότητος υπέρ του οικείου Δήμου ή Κοινότητας, αδιαφόρως αν το ακίνητο είχε τεθεί σε κοινή χρήση πριν ή μετά την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου, δεδομένου ότι τέτοια διάκριση δεν συνάγεται από την παραπάνω διάταξη, αλλά αντιθέτως ο δικαιολογητικός λόγος που οδήγησε το νομοθέτη να εισαγάγει αυτή την ρύθμιση συντρέχει σε αμφότερες τις περιπτώσεις. Ούτε, άλλωστε απαιτείται οι χώροι που τέθηκαν σε κοινοχρησία με την βούληση του ιδιοκτήτη να ταυτίζονται με τους δρόμους και τις πλατείες του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, το οποίο ενδέχεται κατά περίπτωση να τροποποιηθεί και να προσαρμοσθεί σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις (ΑΠ 1192/2012, ΑΠ 1178/ 2011, ΑΠ 1151/2010, ΑΠ 157/2009, ΣτΕ 1200/2015, ΣτΕ 3211/ 2014, ΣτΕ 392/2014, ΣτΕ 2924/2012, ΕφΠατρ 439/2020 στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Δηλαδή, μετά το έτος 1983, οπότε άρχισε να ισχύει ο ν. 1337/1983 (άρθρο 28), οι ιδιωτικές οδοί απέκτησαν την ιδιότητα των κοινόχρηστων χώρων και η κυριότητα τους μετατέθηκε αυτοδικαίως, χωρίς αποζημίωση, υπέρ του οικείου Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης, εφόσον εντάχθηκαν στο εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως ως κοινόχρηστοι χώροι, και η κοινοχρησία τους ήταν αποτέλεσμα της βούλησης του ιδιοκτήτη των αντίστοιχων εδαφικών λωρίδων ή προέκυπτε από την πραγματική κατάσταση που διατηρήθηκε επί μακρό χρόνο με την ανοχή του ιδιοκτήτη (ΑΠ 1192/2012, ΑΠ 1178/2011, ΑΠ 1151/ 2010, ΑΠ 157/2009 στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Με την έννοια αυτή, η παραπάνω διάταξη δεν αντίκειται στη συνταγματική προστασία της ιδιοκτησίας, δεδομένου ότι η απώλεια της κυριότητας συνδέεται με την υποκειμενική συμπεριφορά του κυρίου του ακινήτου, ο οποίος με τη συναίνεσή ή την ανοχή του αποδέχθηκε τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του ακινήτου και δεν δύναται εκ των υστέρων να προβάλει καταχρηστικός δικαιώματα αποζημίωσης, (βλ. ΣτΕ 1200/2015, 2311/2014, 392/2014, 2924/2012 ο.π.).

2. Όταν τμήματα ιδιοκτησιών που παραχωρήθηκαν με συμβολαιογραφική πράξη στον οικείο δήμο, προκειμένου να διανοιγεί δρόμος, αλλά αυτός δεν διανοίχθηκε. Στις περιπτώσεις αυτές, οι θιγόμενοι ιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα αποζημίωσης μόνο για τη στέρηση της ιδιοκτησίας τους.

Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης

Ο Δρ. Ευάγγελος Μαργαρίτης είναι Δικηγόρος παρ' Αρείω Πάγω. Υπηρετεί στη Διεύθυνση Νομικών Υπηρεσιών Εισηγμένης στο Χρηματιστήριο Αθηνών Εταιρεία Ανάπτυξης και Αξιοποίησης Ακινήτων. Διατέλεσε Μεταδιδακτορικός Ερευνητής Αστικού Δικαίου στη Νομική...

Εγχειρίδιο Εργατικού Δικαίου - Ατομικές Εργασιακές Σχέσεις Η έκδοση
Κληρονομικό Δίκαιο Στ έκδοση

ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ / ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ

send